Los gastos de la hipoteca inversa se dividen en tres bloques: los iniciales (tasación, asesoramiento independiente, notaría, registro, gestoría y posibles comisiones), los que sigues pagando mientras vives en casa (seguro de daños, IBI y comunidad) y el gran coste final, que son los intereses que se acumulan sobre la deuda. La ley abarata algunos de ellos, pero no los elimina. Te explicamos qué gastos tiene una hipoteca inversa, quién los paga y cómo revisarlos antes de firmar.
Qué gastos tiene una hipoteca inversa
La hipoteca inversa es un préstamo o crédito garantizado con la vivienda habitual para personas de 65 años o más, o en situación de dependencia o con una discapacidad igual o superior al 33 %. El titular recibe el dinero en un pago único o en disposiciones periódicas y la deuda solo se exige al fallecer él o, si se pacta, el último beneficiario. Así lo regula la disposición adicional primera de la Ley 41/2007 (BOE).
Que no haya cuotas mensuales no significa que sea gratis. La diferencia es que muchos de ellos no se pagan de tu bolsillo en el momento, sino que se suman a la deuda y generan intereses.
Gastos iniciales o de formalización
- Tasación de la vivienda. Es obligatoria: la ley exige que el inmueble esté tasado por una sociedad homologada. Suele cobrarse aunque la operación no llegue a firmarse y su importe depende del valor y del tipo de vivienda. Te contamos más en la tasación en la hipoteca inversa.
- Asesoramiento independiente. La normativa exige que el solicitante reciba un asesoramiento independiente antes de contratar. Se paga aparte; lo explicamos en asesoramiento en la hipoteca inversa.
- Notaría y registro. La escritura se firma ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. En la hipoteca inversa que cumple los requisitos legales, estos aranceles son reducidos (lo vemos más abajo).
- Gestoría y comprobaciones registrales. Muchas entidades encargan a una gestoría la tramitación de la escritura y cobran una nota o comprobación registral previa.
- Comisión de apertura. Algunas entidades la aplican sobre el importe concedido. Debe figurar en la información precontractual.
Gastos durante la vida de la hipoteca inversa
Mientras sigas en casa, mantienes los gastos de cualquier propietario: el seguro de daños de la vivienda (exigido por la ley), el IBI, la comunidad de propietarios y la conservación del inmueble. Además, algunas entidades exigen una cuenta vinculada (con sus posibles comisiones de mantenimiento) o controles periódicos de fe de vida. Los repasamos en detalle en obligaciones de la hipoteca inversa.
El coste final: los intereses acumulados
Es el gasto más importante. En la hipoteca inversa no pagas intereses cada mes: se van sumando a la deuda, que crece con el tiempo. Si los gastos de formalización se financian como primera disposición, también generan intereses durante años. Lo explicamos con ejemplos en intereses de la hipoteca inversa.
Ventajas legales: AJD, notaría y registro
La Ley 41/2007 incluye tres ventajas para la hipoteca inversa que cumple todos sus requisitos (edad o dependencia del solicitante, vivienda habitual tasada y asegurada, entidad autorizada y deuda exigible solo al fallecimiento):
| Concepto | Qué dice la ley | Efecto para el titular |
|---|---|---|
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Exentas de la cuota gradual las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación | No se paga AJD por la escritura |
| Aranceles notariales | Se aplican los de «documentos sin cuantía» | La notaría no se calcula sobre el importe del préstamo |
| Aranceles registrales | Inscripción sobre el capital pendiente, con una reducción del 90 % | El coste del registro es mucho menor |
Ojo: si la operación no cumple los requisitos de la disposición adicional primera (por ejemplo, si no se trata de la vivienda habitual o la deuda puede exigirse antes del fallecimiento), estas ventajas no se aplican. Por eso es importante comprobar en la oferta que el producto es una hipoteca inversa regulada.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca inversa?
En una hipoteca para comprar vivienda, la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario fija qué gastos asume el banco y cuáles el cliente. Pero esa ley no se aplica a la hipoteca inversa: su artículo 2.4 f) la excluye expresamente cuando el prestamista solo puede exigir el reembolso en los supuestos de la Ley 41/2007 (salvo incumplimiento del cliente). Por eso el reparto de gastos depende de lo que diga el contrato.
En la práctica, las fichas precontractuales que publican las entidades suelen trasladar al cliente la tasación, el asesoramiento independiente, la gestoría, el registro y la comisión de apertura, a menudo cargándolos en una primera disposición del crédito. Antes de firmar, pide por escrito el detalle de cada gasto, quién lo paga y si se descuenta del dinero que vas a recibir.
Ejemplo: cuánto pesan los gastos financiados con el tiempo
Para entender por qué importa cómo se pagan los gastos iniciales, supongamos que suman 2.500 € y se financian como primera disposición del crédito. Con un tipo de interés hipotético del 5 % anual y capitalización anual, esa cantidad crecería así:
| Años hasta el vencimiento | Gastos iniciales financiados | Deuda generada por esos gastos |
|---|---|---|
| 10 años | 2.500 € | 4.072 € |
| 15 años | 2.500 € | 5.197 € |
| 20 años | 2.500 € | 6.633 € |
Es un ejemplo ilustrativo e hipotético: el tipo del 5 % no corresponde a ninguna oferta y no incluye el resto de disposiciones ni otros gastos, por lo que no permite calcular una TAE. Sirve para ver que pagar los gastos de entrada con ahorros, si es posible, reduce la deuda final. Para estimar tu caso, consulta cómo calcular una hipoteca inversa.
Gastos al cancelar o al fallecer el titular
Cuando fallece el titular (o el último beneficiario), los herederos pueden pagar la deuda acumulada (disposiciones, intereses y gastos financiados) y quedarse la vivienda libre de cargas, o no hacerlo. En ese caso, la ley establece que la entidad solo puede cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia. La escritura de cancelación también está exenta de la cuota gradual de AJD, aunque habrá gastos de notaría y registro.
Si quieres cancelar antes en vida, revisa si el contrato prevé alguna compensación por reembolso anticipado. Lo tratamos en cancelar una hipoteca inversa y, para los herederos, en herencia e hipoteca inversa.
Checklist para comparar los gastos antes de firmar
- Pide la ficha de información precontractual y la oferta vinculante y compara la TAE y el coste total entre entidades, no solo el tipo de interés.
- Comprueba qué gastos se excluyen del coste total (por ejemplo, la notaría) y pide una estimación por separado.
- Verifica que la operación cumple la disposición adicional primera de la Ley 41/2007 para beneficiarte de la exención de AJD y de los aranceles reducidos.
- Pregunta si los gastos iniciales se financian con el crédito o puedes pagarlos aparte.
- Calcula el efecto de la deuda final sobre la herencia y coméntalo con tu familia.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de la hipoteca inversa
¿La hipoteca inversa paga Actos Jurídicos Documentados?
No, si cumple los requisitos de la Ley 41/2007: las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación están exentas de la cuota gradual de AJD.
¿Quién paga la notaría en una hipoteca inversa?
Depende del contrato, porque la Ley 5/2019 no se aplica a la hipoteca inversa. Lo habitual es que la entidad lo detalle en la información precontractual; pídelo por escrito.
¿Es obligatorio pagar el asesoramiento independiente?
Recibir asesoramiento independiente es obligatorio para contratar una hipoteca inversa y tiene un coste.
¿Se pueden incluir los gastos en el préstamo?
Algunas entidades los cargan como primera disposición. Es cómodo, pero esa cantidad genera intereses hasta el vencimiento y aumenta la deuda final.
¿Las cantidades recibidas pagan IRPF?
Las disposiciones de una hipoteca inversa no se consideran renta en el IRPF. Lo explicamos en fiscalidad de la hipoteca inversa.
En resumen
Los gastos de la hipoteca inversa incluyen tasación, asesoramiento independiente, notaría, registro, gestoría y, en su caso, comisión de apertura; además de los gastos de propietario que mantienes (seguro, IBI y comunidad) y, sobre todo, los intereses que se acumulan sobre la deuda y reducen lo que recibirán tus herederos. La ley exime del AJD y reduce notaría y registro, pero solo si la operación cumple sus requisitos. Compara la TAE y el coste total, pregunta cómo se pagan los gastos iniciales y valora el efecto en la herencia. Tienes más información en nuestra página de hipoteca inversa o puedes hablar con un asesor para revisar tu caso.
Fuentes: Ley 41/2007, disposición adicional primera; Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 2.4 f) (BOE, textos consolidados); fichas de información precontractual de hipoteca inversa publicadas por entidades de crédito. Consultado el 3 de noviembre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
