Sí, se puede pedir una hipoteca inversa con varios propietarios, pero para hipotecar la vivienda completa tienen que firmar todos los titulares, y la entidad comprobará que la operación encaja en los requisitos de la Ley 41/2007 (edad, dependencia o discapacidad, y vivienda habitual). Te explicamos qué ocurre en cada caso, qué riesgos asume cada propietario y qué alternativas valorar.
Qué es una hipoteca inversa con varios propietarios
La hipoteca inversa es un préstamo garantizado con la vivienda habitual: el titular cobra en un pago único o en rentas y la deuda (lo cobrado más los intereses) solo se reclama al fallecer él o el último beneficiario. Lo explicamos en hipoteca inversa: qué es, cómo funciona y cuánto cuesta.
Hablamos de una hipoteca inversa con varios propietarios cuando la vivienda no pertenece al 100 % a la persona que quiere cobrar la renta. Puede pasar por tres vías principales:
- Copropiedad o proindiviso: varias personas son dueñas de un porcentaje de la casa (por ejemplo, una madre con el 50 % y sus dos hijos con un 25 % cada uno tras una herencia).
- Usufructo y nuda propiedad: una persona tiene el derecho a usar la vivienda de por vida (usufructo) y otras son las propietarias (nuda propiedad).
- Matrimonio: la vivienda es ganancial o pertenece a los dos cónyuges a partes iguales.
¿Se puede pedir una hipoteca inversa sobre una vivienda en proindiviso?
El Código Civil (BOE) establece en su artículo 399 que cada copropietario puede hipotecar su propia parte, pero el efecto de esa hipoteca queda limitado a la porción que le corresponda cuando se divida la cosa común. Como una cuota indivisa es una garantía difícil de vender, lo habitual es que la hipoteca inversa recaiga sobre la vivienda entera, y para ello deben consentir y firmar en la notaría todos los copropietarios.
Si todos los copropietarios cumplen los requisitos
Por ejemplo, dos hermanos mayores de 65 años que viven juntos: ambos pueden ser titulares, o uno titular y el otro beneficiario. La ley exige que el solicitante y los beneficiarios tengan 65 años o más, estén en situación de dependencia o tengan reconocida una discapacidad igual o superior al 33 %, y que la vivienda sea la habitual del solicitante. Lo detallamos en requisitos de la hipoteca inversa.
Si algún copropietario es más joven o no vive en la casa
Es la situación que más dudas genera: una persona mayor que vive en la vivienda y comparte la propiedad con hijos que no cumplen el requisito de edad. La disposición adicional primera de la Ley 41/2007 no regula de forma expresa a los copropietarios que no cobran la renta, así que cada entidad decide cómo lo estructura. Algunas pueden aceptar que esos copropietarios firmen solo como garantes de la vivienda (hipotecantes no deudores) y otras pueden exigir reorganizar la titularidad antes de firmar. Pide la propuesta por escrito.
Ten en cuenta una consecuencia importante: si la vivienda entera queda hipotecada, también la parte de los hijos responde de la deuda. Al fallecer el titular, la deuda acumulada se podrá reclamar y la garantía afecta a toda la casa, no solo al porcentaje de quien cobró el dinero.
Hipoteca inversa con usufructo y nuda propiedad
Ocurre a menudo tras el fallecimiento de uno de los cónyuges: el viudo o la viuda conserva el usufructo de la vivienda y los hijos heredan la nuda propiedad. La Ley Hipotecaria (BOE) permite hipotecar el derecho de usufructo (artículo 107), pero esa hipoteca se extingue cuando el usufructo termina por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario, como su fallecimiento. Como la deuda de una hipoteca inversa se reclama precisamente al fallecer el titular, hipotecar solo el usufructo no sirve como garantía.
Por eso, para que el usufructuario pueda obtener una hipoteca inversa, lo habitual es que los nudos propietarios consientan e hipotequen también su derecho, de forma que la garantía sea la plena propiedad. Para los hijos significa aceptar que, cuando fallezca su progenitor, recibirán la vivienda con la deuda pendiente.
Vivienda en pareja o matrimonio
Si la casa es ganancial, el artículo 1377 del Código Civil exige el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de ella a título oneroso. Y aunque la vivienda familiar pertenezca solo a uno, el artículo 1320 pide el consentimiento de los dos para disponer de los derechos sobre ella. En la práctica, ambos firman y, si los dos cumplen los requisitos, suele designarse al otro como beneficiario para que la deuda no se reclame hasta el fallecimiento del último. Lo explicamos en hipoteca inversa en pareja: qué pasa si fallece uno.
Resumen por situaciones
| Situación | Quién debe firmar | Punto clave |
|---|---|---|
| Proindiviso entre personas que cumplen requisitos | Todos los copropietarios | Pueden ser titulares o beneficiarios designados |
| Proindiviso con copropietarios jóvenes | Todos los copropietarios | La ley no lo regula expresamente; cada entidad fija la estructura |
| Usufructo y nuda propiedad | Usufructuario y nudos propietarios | Hipotecar solo el usufructo no sirve: se extingue al fallecer |
| Vivienda ganancial o familiar | Ambos cónyuges | Consentimiento exigido por los artículos 1377 y 1320 del Código Civil |
Costes y efectos sobre la herencia
Con varios propietarios, los costes no los soporta solo quien cobra. Todos deben conocer:
- Intereses acumulados: no se pagan cada mes, se suman a la deuda y generan a su vez intereses, de modo que la deuda crece con los años. Pide siempre la TAE y una simulación de la deuda a 10, 15 y 20 años.
- Gastos de formalización: tasación, seguro de daños obligatorio, posibles comisiones y, en las modalidades de renta de por vida, el coste del seguro de rentas vitalicias.
- Menos herencia: al fallecer el titular (o el último beneficiario), los herederos tendrán que pagar la deuda para conservar la vivienda, venderla o dejar que la entidad cobre con los bienes de la herencia. Si la casa entera está hipotecada, esto afecta también a los copropietarios. Más detalle en herencia de la hipoteca inversa: tus opciones.
Paso a paso para pedir una hipoteca inversa con varios propietarios
- Revisa la titularidad: pide una nota simple del Registro de la Propiedad para saber exactamente quién es propietario y en qué porcentaje o derecho.
- Habla en familia: todos los titulares deben entender que la vivienda entera quedará como garantía y cómo afectará a la herencia.
- Solicita el asesoramiento independiente: la ley obliga a la entidad a ofrecerlo; pregunta cómo trata a los copropietarios que no cobran. Te contamos qué debe incluir en asesoramiento en la hipoteca inversa.
- Compara ofertas: revisa la TAE, las comisiones, el importe que recibirás y la deuda estimada con los años.
- Firma ante notario: deben comparecer todos los propietarios o sus representantes con poder suficiente.
Alternativas si no hay acuerdo entre los propietarios
Si algún copropietario no quiere hipotecar su parte, existen otras opciones, cada una con sus propios costes e impuestos: comprar las partes de los demás (extinción de condominio) antes de solicitarla, vender la vivienda y repartir el dinero, o valorar fórmulas como la venta de la nuda propiedad. Conviene analizarlas con un profesional antes de decidir.
Preguntas frecuentes
¿Puedo hipotecar solo mi parte de la casa?
El Código Civil permite hipotecar la propia cuota, pero es poco frecuente que una entidad la acepte como garantía de una hipoteca inversa.
¿Un usufructuario puede firmar una hipoteca inversa solo?
No de forma útil: la hipoteca sobre el usufructo se extingue al fallecer el usufructuario, por lo que normalmente deben participar los nudos propietarios.
¿Qué pasa con los copropietarios cuando fallece el titular?
La deuda pasa a ser exigible. Si toda la vivienda está hipotecada, la garantía afecta también a su parte, aunque no hayan cobrado nada.
¿Los herederos responden con su propio patrimonio?
En la hipoteca inversa regulada sobre vivienda habitual, si los herederos no pagan, la entidad solo puede cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia. Consulta qué dice la ley de la hipoteca inversa.
En resumen
Una hipoteca inversa con varios propietarios es viable, pero exige el acuerdo de todos los titulares, porque lo habitual es que la vivienda entera quede como garantía. El caso del usufructo requiere la participación de los nudos propietarios, y en el matrimonio firman ambos cónyuges. Antes de dar el paso, todos deben conocer los costes, cómo crece la deuda y su efecto sobre la herencia. Puedes ampliar información en nuestra página de hipoteca inversa o hablar con un asesor para revisar tu situación.
Fuentes: Ley 41/2007, disposición adicional primera (BOE, texto consolidado); Código Civil, artículos 399, 1320 y 1377 (BOE, texto consolidado); Ley Hipotecaria, artículo 107 (BOE, texto consolidado). Consultado el 1 de noviembre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
