La fiscalidad de la hipoteca inversa es favorable para el titular: las cantidades que se cobran no se consideran renta en el IRPF y la escritura está exenta de la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, siempre que la operación cumpla los requisitos de la Ley 41/2007. Ahora bien, que no tribute no significa que salga gratis: los intereses se acumulan durante años y la deuda la acaban afrontando los herederos, que sí tendrán que pensar en el Impuesto sobre Sucesiones, en la plusvalía municipal o en el IRPF si venden la vivienda. En esta guía repasamos qué impuestos afectan a la hipoteca inversa en 2026, quién los paga y en qué momento.
Qué es la hipoteca inversa y qué dice la ley
La hipoteca inversa es un préstamo o crédito con garantía hipotecaria sobre la vivienda del titular, que recibe el dinero en una sola disposición o en pagos periódicos y no devuelve nada mientras vive. La deuda (capital dispuesto más intereses) se liquida normalmente al fallecimiento del último beneficiario. Está regulada en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, que exige, entre otros requisitos, que el solicitante y los beneficiarios tengan 65 años o más o se encuentren en situación de dependencia o con una discapacidad reconocida en los términos que fija la norma, y que la concedan entidades de crédito o aseguradoras autorizadas para operar en España.
Si quieres repasar el funcionamiento básico antes de entrar en los impuestos, tienes nuestra guía sobre qué es la hipoteca inversa, cómo funciona y cuánto cuesta.
Hipoteca inversa e IRPF: ¿hay que declarar lo que se cobra?
No. La disposición adicional decimoquinta de la Ley 35/2006 del IRPF establece que no tienen la consideración de renta las cantidades percibidas por las disposiciones de la vivienda habitual que hagan las personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia, cuando se ajusten a la regulación financiera de la hipoteca inversa. Desde el punto de vista fiscal, lo que se cobra es dinero prestado, no un ingreso.
Matices que conviene conocer
- Si el dinero se usa para contratar una renta vitalicia asegurada, la renta que pague la aseguradora sí puede tributar en el IRPF como rendimiento del capital mobiliario, en el porcentaje que corresponda según la edad del perceptor.
- Los intereses no son deducibles con carácter general: la hipoteca inversa no financia la compra de la vivienda, por lo que no da derecho a deducciones.
- Las rentas que genere el dinero (por ejemplo, si se deposita o se invierte) tributan como cualquier otro rendimiento del ahorro.
- Las prestaciones públicas que dependan del nivel de renta deben revisarse caso a caso, porque cada organismo aplica sus propios criterios de cómputo.
Impuestos al firmar: notaría, Registro y AJD
La Ley 41/2007 prevé ventajas en la formalización de las hipotecas inversas que cumplen sus requisitos:
| Concepto | Tratamiento en la hipoteca inversa regulada |
|---|---|
| Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (cuota gradual) | Exentas las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación |
| Aranceles notariales | Se calculan como documento sin cuantía |
| Aranceles registrales | Se toma como base el capital pendiente, con una reducción del 90 % |
| Tasación de la vivienda | No tiene ventaja fiscal: la paga normalmente el solicitante |
| Comisión de apertura y, en su caso, prima de seguro | Según la oferta de cada entidad; deben figurar en la información precontractual y en la TAE |
Estos beneficios reducen el coste de entrada, pero no eliminan los gastos propios del producto, que suelen ser más altos que en una hipoteca convencional por el asesoramiento independiente obligatorio y la tasación.
Fiscalidad de la hipoteca inversa para los herederos
El efecto fiscal más relevante aparece al fallecer el titular. Los herederos reciben la vivienda y, con ella, la deuda de la hipoteca inversa. La ley les permite cancelarla pagando todo lo debido (capital e intereses) sin que la entidad pueda cobrar compensación por ello. Si no la pagan, el acreedor solo puede cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia. Las tres opciones habituales las explicamos en detalle en herencia de la hipoteca inversa: cuáles son tus opciones.
Impuesto sobre Sucesiones
La vivienda forma parte del caudal hereditario, pero las deudas del fallecido que estén acreditadas, como el saldo de la hipoteca inversa, se pueden deducir para calcular la base imponible. Además, la normativa estatal prevé una reducción del 95 % por la adquisición de la vivienda habitual del fallecido a favor del cónyuge, descendientes o ascendientes (o un colateral mayor de 65 años que haya convivido con él), con un límite de 122.606,47 euros por heredero y el requisito de mantenerla diez años. Las comunidades autónomas tienen sus propias reducciones y bonificaciones, así que la factura final depende mucho de dónde se tribute.
Si los herederos venden la vivienda
- IRPF: la ganancia patrimonial se calcula por la diferencia entre el precio de venta y el valor por el que se heredó, menos los gastos.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): se devenga con la herencia y, de nuevo, con la venta, según el incremento del valor del suelo y la ordenanza del ayuntamiento.
- Cancelación registral: la escritura de cancelación de la hipoteca inversa está exenta de la cuota gradual de AJD.
Costes reales: por qué el tratamiento fiscal no lo es todo
La gran desventaja de la hipoteca inversa no está en los impuestos, sino en los intereses. Al no pagarse cuotas, los intereses se capitalizan y generan a su vez nuevos intereses, de modo que la deuda crece cada año y reduce la parte de la vivienda que llega a los herederos. Como ejemplo publicado por Qué! el 2 de septiembre de 2026 sobre un caso juzgado, una persona que había recibido 92.950 euros acumulaba ya 44.922 euros de intereses.
Ese efecto está detrás de dos sentencias del Tribunal Supremo de julio de 2026 (1190/2026, de 17 de julio, y 1317/2026, de 24 de julio), que anularon por falta de transparencia la cláusula de intereses de contratos concretos de hipoteca inversa. El Supremo no declaró ilegal el producto: lo que exige es que la entidad explique con claridad cómo crece la deuda. Al mismo tiempo, el mercado sigue siendo pequeño: según datos del Consejo General del Notariado recogidos por la prensa, hasta agosto de 2026 se habían firmado 205 hipotecas inversas, frente a 499 en todo 2025, y el Banco de España se ha reunido con entidades, aseguradoras, notarios y consumidores para analizar por qué no despega.
A quién le puede convenir (y a quién no)
Puede tener sentido para personas mayores con una vivienda en propiedad, ingresos ajustados y sin herederos o con herederos que conocen y aceptan la operación. Es menos adecuada si la prioridad es dejar la vivienda libre de cargas, si hay otras fuentes de liquidez más baratas o si se prevé vender la casa en pocos años. Antes de decidir, compara alternativas como la venta con renta vitalicia, la venta de la nuda propiedad o las opciones que recogemos en mejorar la jubilación con tu vivienda, y revisa la información de nuestra página de hipoteca inversa.
Si llegas a firmar, pide por escrito la información precontractual, comprueba la TAE, cómo se capitalizan los intereses y qué ocurre si vendes la vivienda en vida, y hazlo con el asesoramiento independiente que exige la ley.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que incluir en la declaración de la renta lo que cobro de la hipoteca inversa?
No, siempre que la operación cumpla la regulación de la Ley 41/2007: la ley del IRPF no considera renta esas disposiciones.
¿La hipoteca inversa paga Actos Jurídicos Documentados?
Las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación están exentas de la cuota gradual de AJD.
¿Los herederos pagan Sucesiones por una casa con hipoteca inversa?
Sí, la vivienda tributa en Sucesiones, pero la deuda pendiente se puede deducir y pueden aplicarse las reducciones estatales y autonómicas por vivienda habitual.
¿Qué pasa si los herederos no quieren pagar la deuda?
Pueden no asumirla: la entidad solo podrá cobrar con los bienes de la herencia. Conviene valorar la aceptación a beneficio de inventario.
¿Desgravan los intereses de la hipoteca inversa?
Con carácter general, no. No financian la compra de la vivienda, así que no generan deducción en el IRPF.
En resumen
La fiscalidad de la hipoteca inversa es favorable para el titular (sin IRPF por lo cobrado y con exención de AJD en la escritura), pero el coste real está en los intereses capitalizados, que reducen la herencia. Los herederos deben contar con el Impuesto sobre Sucesiones y, si venden, con el IRPF y la plusvalía municipal. Compara alternativas, revisa la TAE y la evolución prevista de la deuda antes de firmar.
Si quieres analizar tu caso con calma, habla con un asesor.
Fuentes: Ley 41/2007, disposición adicional primera (BOE); Ley 35/2006 del IRPF, disposición adicional decimoquinta y artículo 25.3 (BOE); Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, artículos 13 y 20.2.c) (BOE); sentencias del Tribunal Supremo 1190/2026 y 1317/2026, recogidas por Qué! (2/09/2026); datos del Consejo General del Notariado recogidos por Qué! y elEconomista (agosto de 2026). Datos consultados el 6 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
