Calcular una hipoteca inversa consiste en estimar cuánto dinero puedes obtener de tu vivienda sin dejar de vivir en ella, y ese importe depende sobre todo de cuatro variables: tu edad (y la de los beneficiarios), el valor de tasación de la casa, el tipo de interés y la forma en que decides cobrar. No existe una cifra fija ni un porcentaje universal: cada entidad aplica sus propios criterios, y por eso cualquier simulador de hipoteca inversa da solo una orientación. En esta guía te explicamos cómo se hace el cálculo, qué costes hay que restar, cómo evoluciona la deuda con los años y qué efecto tiene sobre la herencia, para que puedas comparar ofertas con criterio.
Qué es la hipoteca inversa y por qué se calcula distinto
La hipoteca inversa es un préstamo o crédito con garantía hipotecaria sobre la vivienda del titular, que recibe el dinero en una sola vez o en pagos periódicos y no devuelve nada mientras vive. La deuda (lo dispuesto más los intereses acumulados) se liquida normalmente cuando fallece el último beneficiario. Está regulada en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, que exige, entre otros requisitos, que el solicitante y los beneficiarios tengan 65 años o más o se encuentren en situación de dependencia o con una discapacidad reconocida en los términos que fija la norma.
En una hipoteca tradicional la pregunta es cuánto puedo pagar cada mes. En la hipoteca inversa es al revés: la entidad calcula cuánto puede adelantarte hoy para que, cuando la deuda venza, el valor de la vivienda siga cubriendo con margen lo prestado y los intereses. Si quieres repasar el funcionamiento básico, tienes nuestra guía sobre qué es la hipoteca inversa, cómo funciona y cuánto cuesta.
Cómo calcular una hipoteca inversa: las 4 variables clave
Cualquier cálculo serio de una hipoteca inversa parte de estos factores. Conocerlos te ayuda a entender por qué dos ofertas sobre la misma casa pueden ser muy distintas.
| Variable | Cómo influye en el importe |
|---|---|
| Edad del titular y de los beneficiarios | A mayor edad, menor es el plazo esperado hasta el vencimiento y menos intereses se acumulan, por lo que el importe disponible suele ser mayor. Si hay dos beneficiarios, se tiene en cuenta normalmente la edad del más joven. |
| Valor de tasación de la vivienda | Es la base del cálculo. Lo fija una sociedad de tasación homologada, y la entidad solo presta un porcentaje de ese valor para cubrirse ante caídas de precio. |
| Tipo de interés | Los intereses no se pagan, se suman a la deuda. Cuanto más alto es el tipo, más rápido crece la deuda y menos capital puede adelantarse hoy. |
| Modalidad de cobro | Una disposición única, una renta mensual temporal, una renta vitalicia o una combinación de ambas dan resultados diferentes para la misma vivienda. |
Otros factores secundarios también cuentan: la ubicación y el estado de la casa (que influyen en lo fácil que será venderla en el futuro), si está libre de cargas y la política de riesgos de cada entidad.
Paso a paso para estimar cuánto puedes obtener
- Calcula un valor aproximado de tu vivienda. Puedes partir de los precios de viviendas similares en tu zona, pero recuerda que el valor que cuenta es el de la tasación oficial.
- Define tus necesidades. ¿Necesitas un capital para una reforma, para cancelar una deuda o para pagar cuidados? ¿O prefieres un complemento mensual a la pensión? La respuesta determina la modalidad.
- Pide simulaciones a varias entidades. Solicita la información precontractual por escrito con el importe disponible, la TAE, todas las comisiones y gastos, y la proyección de la deuda a distintos plazos.
- Resta los costes iniciales. Tasación, notaría, registro, gestoría, posibles comisiones y, en su caso, la prima del seguro de rentas. Lo que de verdad recibes es lo que queda después.
- Revisa la evolución de la deuda. Pide un cuadro con la deuda prevista a 5, 10 y 15 años y compárala con el valor de la vivienda. Así verás qué parte quedará para tus herederos.
- Recibe asesoramiento independiente. La Ley 41/2007 obliga a ofrecer asesoramiento independiente antes de contratar, teniendo en cuenta tu situación financiera y los riesgos del producto.
Modalidades de cobro y su efecto en el cálculo
Disposición única
Recibes todo el capital al principio. Es la opción que más intereses genera, porque la deuda empieza a crecer desde el primer día sobre el importe completo.
Renta mensual temporal
Cobras una cantidad cada mes durante un número de años pactado. La deuda crece de forma más gradual, pero al terminar el plazo dejas de recibir dinero aunque sigas viviendo en la casa.
Renta vitalicia
Para garantizar ingresos de por vida suele combinarse con un seguro de rentas vitalicias diferidas, cuya prima se paga con parte del capital. Da tranquilidad, pero reduce la cantidad disponible. Puedes ver las diferencias en detalle en nuestro artículo sobre los tipos de hipoteca inversa.
Costes de la hipoteca inversa que debes incluir en el cálculo
Una simulación de hipoteca inversa que solo muestre el dinero que recibirás está incompleta. Estos son los costes que conviene tener presentes:
- Intereses capitalizados: es el coste principal. Se acumulan durante toda la vida del contrato y, como generan a su vez intereses, la deuda puede crecer mucho en plazos largos.
- Gastos de formalización: tasación, notaría, registro y gestoría, además de las comisiones que aplique la entidad.
- Seguro de la vivienda: la casa debe estar asegurada contra daños durante toda la operación.
- Prima del seguro de rentas, si eliges la modalidad vitalicia.
Para comparar, fíjate siempre en la TAE, que incluye intereses y gastos obligatorios, y no solo en el tipo nominal. En el plano fiscal, lo que se cobra no tributa en el IRPF si cumple los requisitos legales; lo explicamos en nuestra guía sobre la fiscalidad de la hipoteca inversa.
Qué pasa con la herencia
Es la otra cara del cálculo. Al fallecer el último beneficiario, los herederos pueden cancelar la deuda con dinero propio y conservar la vivienda, venderla para pagar lo que se debe o, si no quieren asumirla, dejar que la entidad cobre solo con los bienes de la herencia. Cuanto más dinero se haya dispuesto y más años pasen, menor será el valor neto que reciban. Por eso es recomendable hablarlo en familia antes de firmar. Tienes más detalles en herencia de hipoteca inversa: las opciones de los herederos.
Cómo está el mercado en 2026
La hipoteca inversa sigue siendo un producto minoritario en España. Según datos del Consejo General del Notariado recogidos por la prensa económica en agosto de 2026, se autorizaron 499 operaciones en 2025 y unas 205 en lo que iba de 2026, lejos del máximo de 780 alcanzado en 2009. Además, en 2026 el Tribunal Supremo ha dictado sus primeras sentencias sobre este contrato, centradas en la transparencia de la cláusula de intereses: un motivo más para leer con calma la oferta y pedir que te expliquen cómo se calculan los intereses.
Preguntas frecuentes
¿Existe un porcentaje fijo del valor de la vivienda que se pueda obtener?
No. Cada entidad fija sus propios límites en función de la edad, la tasación y el tipo de interés. Solo una oferta personalizada te dará la cifra real.
¿Puedo calcular una hipoteca inversa si todavía tengo hipoteca?
Se puede estudiar, pero la deuda pendiente suele cancelarse con parte del dinero de la hipoteca inversa, lo que reduce el importe disponible.
¿Sirve un simulador online?
Como orientación, sí. Pero no sustituye a la tasación ni a la información precontractual, que es la que muestra la TAE y todos los costes.
¿Qué ocurre si vendo la casa en vida?
Si la vivienda se transmite, la entidad puede exigir la devolución de la deuda, salvo que se sustituya la garantía en los términos que permite la ley.
¿Afecta a mi pensión?
No reduce la pensión pública y, si se cumplen los requisitos legales, lo cobrado no se considera renta en el IRPF.
En resumen
Calcular una hipoteca inversa es estimar cuánto valor de tu vivienda puedes convertir hoy en liquidez, teniendo en cuenta tu edad, la tasación, el tipo de interés y la modalidad de cobro. El dinero no se devuelve en vida, pero los intereses se acumulan y reducen la herencia. Compara varias ofertas, revisa la TAE y la proyección de la deuda, y consulta la página de hipoteca inversa para conocer el servicio de asesoramiento.
Si quieres analizar tu caso con calma, habla con un asesor.
Fuentes: Ley 41/2007, disposición adicional primera (BOE); Ley 35/2006 del IRPF, disposición adicional decimoquinta (BOE); datos del Consejo General del Notariado recogidos por la prensa económica (agosto de 2026); sentencias del Tribunal Supremo de 2026 sobre la cláusula de intereses de la hipoteca inversa, recogidas por la prensa. Datos consultados el 7 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
