Los intereses de la hipoteca inversa no se pagan cada mes: se suman a la deuda y, normalmente, generan a su vez nuevos intereses (capitalización o anatocismo), de modo que lo que se debe crece cada año hasta que fallece el titular. Por eso entender bien cómo se calculan es tan importante como saber cuánto dinero vas a recibir. En julio de 2026 el Tribunal Supremo dictó sus primeras sentencias sobre esta cuestión y anuló por falta de transparencia las cláusulas de intereses de dos contratos. Te explicamos qué significa, cómo afecta a quien tiene o se plantea una hipoteca inversa y qué revisar antes de firmar.
¿Cómo funcionan los intereses de la hipoteca inversa?
En una hipoteca convencional pagas una cuota mensual que incluye capital e intereses. En la hipoteca inversa ocurre lo contrario: es la entidad la que te entrega dinero, de una vez o en pagos periódicos, y tú no devuelves nada mientras vives. La disposición adicional primera de la Ley 41/2007 (BOE) establece que la deuda solo es exigible cuando fallece el prestatario o el último de los beneficiarios. Si quieres repasar el producto desde el principio, lo contamos en qué es la hipoteca inversa, cómo funciona y cuánto cuesta.
Como no hay cuotas, los intereses se van liquidando (normalmente cada mes) y se cargan en la cuenta del préstamo. La deuda final la forman tres partes:
- El dinero dispuesto: lo que has recibido en un pago único o en rentas.
- Los intereses devengados: calculados sobre el saldo pendiente en cada periodo.
- Los gastos y comisiones financiados: tasación, notaría, registro, comisión de apertura o, en su caso, la prima de un seguro de rentas, si se pagaron con cargo al préstamo.
Capitalización de intereses: intereses sobre intereses
La clave está en la capitalización. Si los intereses de cada mes se suman al saldo y el mes siguiente se calculan sobre ese saldo ya ampliado, se produce el llamado anatocismo: intereses que generan intereses. Con plazos largos, que en la hipoteca inversa pueden superar los 15 o 20 años, el efecto es muy relevante. El Banco de España lo advierte en su guía del Portal del Cliente Bancario sobre la hipoteca inversa: la deuda aumenta con el tiempo y reduce el patrimonio que reciben los herederos.
Ejemplo: cuánto crece la deuda de una hipoteca inversa
Para verlo con números, supongamos una disposición única de 100.000 € a un tipo nominal hipotético del 5 % anual con liquidación mensual y capitalización de intereses (equivale a un 5,12 % efectivo anual sin incluir gastos). Es un ejemplo ilustrativo, no una oferta: el tipo, los gastos y la TAE de una operación real dependen de la entidad, de la edad y del valor de tasación de la vivienda.
| Años transcurridos | Deuda con intereses capitalizados | Intereses acumulados (capitalizados) | Intereses si fueran simples |
|---|---|---|---|
| 5 años | 128.336 € | 28.336 € | 25.000 € |
| 10 años | 164.701 € | 64.701 € | 50.000 € |
| 15 años | 211.370 € | 111.370 € | 75.000 € |
| 20 años | 271.264 € | 171.264 € | 100.000 € |
A los 20 años, en este supuesto, la deuda casi triplica el dinero recibido, y la diferencia entre interés compuesto y simple supera los 71.000 €. Este cálculo no incluye gastos ni comisiones, que aumentarían el coste total. Si quieres estimar primero cuánto podrías obtener, consulta nuestra guía para calcular la hipoteca inversa.
Qué ha dicho el Supremo sobre los intereses de la hipoteca inversa
La Sala Primera del Tribunal Supremo resolvió en julio de 2026 dos recursos sobre hipotecas inversas, según han recogido idealista/news (17 de septiembre de 2026) y LegalToday (2 de septiembre de 2026):
- Sentencia 1190/2026, de 17 de julio: el contrato fijaba un interés del 5 % sobre un saldo que incluía los intereses acumulados. El tribunal concluyó que el mecanismo de cálculo no se había explicado de forma adecuada y que la cláusula no superaba el control de transparencia.
- Sentencia 1317/2026, de 24 de julio: un contrato de 2010 con un interés fijo del 6,50 % anual, cargado mensualmente y sumado al saldo. El problema no era el tipo en sí, sino que la cláusula no explicaba con claridad que los intereses no pagados se capitalizarían y generarían nuevos intereses. El Supremo declaró nula la cláusula de intereses remuneratorios completa.
Por qué no basta con quitar la capitalización
En el segundo caso, la Audiencia Provincial había eliminado solo la capitalización y mantenido el 6,50 % como interés simple. El Supremo lo rechazó: según la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la Directiva 93/13/CEE, el juez no puede reescribir una cláusula abusiva para salvar una parte, sino que debe tenerla por no puesta. El contrato sigue vigente sin intereses remuneratorios, apoyándose en que el Código Civil y el Código de Comercio admiten préstamos sin interés, y la entidad debe devolver los intereses cobrados con el interés legal.
Qué no significan estas sentencias
No implican que todas las hipotecas inversas tengan intereses nulos ni que capitalizar intereses esté prohibido. Lo que se exige es transparencia: que el cliente pueda entender, antes de firmar, cómo crecerá su deuda. Cada contrato tiene que analizarse por separado, atendiendo a la redacción de la escritura y a la información que se entregó en su día.
Cómo revisar los intereses antes de firmar una hipoteca inversa
Si estás valorando este producto, estos son los puntos que conviene comprobar en la oferta y en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN):
- Tipo de interés y TAE: fijo o variable, periodicidad de liquidación y TAE, que incluye intereses y gastos. Te explicamos la diferencia en TIN y TAE de la hipoteca.
- Capitalización: que el contrato diga expresamente si los intereses se suman al saldo y generan nuevos intereses.
- Simulaciones de la deuda: pide un cuadro con la deuda estimada a 5, 10, 15 y 20 años, y en el escenario de longevidad más alto.
- Gastos y seguros: qué se financia con el préstamo y si hay un seguro de rentas vitalicias asociado, con su coste.
- Límite de la deuda: qué pasa si la deuda supera el valor de la vivienda y cómo responde la herencia.
- Asesoramiento independiente: la ley exige que la entidad ofrezca asesoramiento independiente al solicitante. Repasamos sus garantías en la ley de la hipoteca inversa.
Costes y efectos sobre la herencia
Los intereses son el principal coste de la hipoteca inversa, pero no el único: a ellos se suman la tasación, la notaría, el registro y, en su caso, la comisión de apertura y el seguro de rentas. Todo ello reduce el valor neto que quedará para los herederos. Cuando fallece el titular, los herederos pueden pagar la deuda y quedarse la vivienda, venderla para cancelarla o, si la deuda supera lo que vale la herencia, aceptarla a beneficio de inventario o renunciar. Lo detallamos en herencia de la hipoteca inversa: opciones y en cómo cancelar una hipoteca inversa.
El mercado sigue siendo pequeño: según el Consejo General del Notariado, citado por Brains Real Estate News (31 de agosto de 2026), en 2025 se autorizaron 499 hipotecas inversas y entre enero y agosto de 2026, 205.
Preguntas frecuentes sobre los intereses de la hipoteca inversa
¿Se pagan intereses cada mes en una hipoteca inversa?
No. Los intereses se liquidan periódicamente y se suman a la deuda, que se devuelve al fallecer el titular o el último beneficiario, o antes si se cancela voluntariamente.
¿Es legal la capitalización de intereses?
Sí, si se pacta de forma clara y transparente. Lo que el Supremo ha anulado son cláusulas que no explicaban al cliente que los intereses generarían nuevos intereses.
¿Tengo derecho a recuperar intereses si firmé una hipoteca inversa?
Depende de la redacción de tu contrato y de la información que recibiste. Estas sentencias no se aplican de forma automática: cada caso requiere un análisis individual por un profesional.
¿Pueden reclamar los herederos?
En el caso resuelto en la sentencia 1317/2026, la demanda la presentaron los herederos de los titulares, ya fallecidos. Si es viable en otro caso depende de sus circunstancias.
¿Las disposiciones de una hipoteca inversa tributan?
Las cantidades recibidas de una hipoteca inversa que cumple la ley no tributan en el IRPF porque son un préstamo. Más detalle en fiscalidad de la hipoteca inversa.
En resumen
Los intereses de la hipoteca inversa se acumulan y, con capitalización, hacen crecer la deuda de forma acelerada con los años. Las sentencias del Supremo de julio de 2026 recuerdan que ese mecanismo debe explicarse con claridad antes de firmar; si no se hizo, la cláusula puede anularse por completo. Antes de contratar, pide simulaciones de la deuda a largo plazo, compara la TAE y el coste total de varias ofertas y valora el efecto sobre la herencia. Si quieres revisar tu caso, consulta nuestra página de hipoteca inversa o habla con un asesor.
Fuentes: Ley 41/2007, disposición adicional primera (BOE, texto consolidado); Banco de España, Portal del Cliente Bancario, guía sobre la hipoteca inversa; Tribunal Supremo, Sala Primera, sentencias 1190/2026, de 17 de julio, y 1317/2026, de 24 de julio, según idealista/news (17 de septiembre de 2026) y LegalToday (2 de septiembre de 2026); Consejo General del Notariado, datos citados por Brains Real Estate News (31 de agosto de 2026). Consultado el 24 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
