Las comisiones de la hipoteca son los importes que el banco puede cobrarte por servicios ligados al préstamo, como la apertura, la amortización anticipada o el cambio de tipo variable a fijo. La Ley 5/2019 limita cuáles se pueden cobrar y fija topes máximos para varias de ellas, así que conviene revisarlas en la FEIN antes de firmar.
Este otoño de 2026, con el Euríbor a 12 meses por encima del 3 % (media provisional de octubre en torno al 3,25 % a principios de mes) y el BCE subiendo tipos, muchas familias se plantean amortizar, pasar a tipo fijo o cambiar de banco. En todas esas decisiones pesan las comisiones. Te explicamos cuáles existen, cuáles están prohibidas, cuánto pueden costar y cómo negociarlas.
Qué son las comisiones de la hipoteca
Una comisión es una cantidad que la entidad cobra a cambio de un servicio relacionado con el préstamo. No es lo mismo que el tipo de interés, que es el precio del dinero, ni que los gastos de formalización (notaría, registro, gestoría, tasación), que se reparten según lo que establece la ley. Puedes repasar ese reparto en nuestra guía de gastos de hipoteca 2026.
La regla general está en el artículo 14.3 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: solo se pueden cobrar comisiones por servicios que hayas solicitado en firme o aceptado expresamente, y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o a gastos que puedan acreditarse. Si el banco no presta un servicio real, no puede cobrar por él.
Tipos de comisiones hipotecarias y sus límites legales
Estas son las comisiones más habituales en una hipoteca sobre vivienda y lo que dice la ley sobre cada una:
| Comisión | ¿Se puede cobrar? | Límite legal |
|---|---|---|
| Apertura | Sí, si se pacta | Se cobra una sola vez y engloba estudio, tramitación y concesión |
| Amortización anticipada (tipo variable) | Sí, si se pacta | 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros años; después, 0 % |
| Amortización anticipada (tipo fijo) | Sí, si se pacta | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % el resto del plazo |
| Cambio de variable a fijo (novación o subrogación) | Solo en los 3 primeros años | 0,05 % del capital amortizado; desde el 4.º año, 0 % |
| Servicios no prestados | No | Prohibidas por el artículo 14.3 |
En todos los casos de amortización anticipada, la comisión tampoco puede superar la pérdida financiera real que sufra el banco, calculada como indica el artículo 23.8 de la ley. Es decir, el porcentaje es un techo, no una cantidad automática.
Comisión de apertura
Es la que se cobra al conceder el préstamo. La ley exige que se devengue una sola vez y que incluya todos los gastos de estudio, tramitación o concesión, de modo que el banco no puede añadir aparte una «comisión de estudio». En 2023, tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 16 de marzo (asunto C-565/21), el Tribunal Supremo consideró que la comisión de apertura no es abusiva por sí misma, aunque cada contrato puede analizarse en función de su transparencia. Hoy muchas entidades la han eliminado, pero no todas: compruébalo en la oferta.
Comisión por amortización anticipada
Se aplica cuando devuelves capital antes de tiempo, de forma parcial o total. En hipotecas variables, el contrato solo puede elegir una de dos opciones: hasta el 0,25 % durante los 3 primeros años o hasta el 0,15 % durante los 5 primeros. A partir de ahí, amortizar no tiene coste por comisión. En las fijas el tope es mayor porque el banco asume más riesgo de tipos. Si estás pensando en adelantar pagos, te puede interesar nuestra guía sobre amortizar hipoteca: reducir plazo o cuota y el artículo específico sobre la comisión por cancelación anticipada.
Comisión por novación o subrogación a tipo fijo
Si cambias de tipo variable a fijo (o a mixto con al menos 3 años fijos), en tu banco o en otro, la compensación máxima es del 0,05 % del capital amortizado, y solo durante los 3 primeros años del préstamo. Si la novación no implica amortizar capital, no se puede cobrar comisión por este concepto. Más detalles en nuestra guía de novación hipotecaria.
Cuánto pueden costar: ejemplo ilustrativo
Para ver el efecto de los topes, supongamos que quieres amortizar 30.000 € de tu hipoteca y que el contrato recoge la comisión máxima permitida. Es un ejemplo ilustrativo e hipotético: la comisión real depende de lo que diga tu escritura y nunca puede superar la pérdida financiera del banco.
| Situación | Tope aplicable | Comisión máxima |
|---|---|---|
| Hipoteca variable, año 2 (opción 0,25 %) | 0,25 % | 75 € |
| Hipoteca variable, año 4 (opción 0,15 %) | 0,15 % | 45 € |
| Hipoteca variable, año 6 | 0 % | 0 € |
| Hipoteca fija, año 5 | 2 % | 600 € |
| Hipoteca fija, año 12 | 1,5 % | 450 € |
Como ves, en una hipoteca fija la comisión puede ser relevante. Antes de amortizar, compara ese coste con el ahorro de intereses que obtienes y pide al banco la información previa que está obligado a darte en un plazo máximo de tres días hábiles (artículo 23.2).
Comisiones que el banco no puede cobrarte
Además de los límites anteriores, hay cobros que no encajan en la ley porque no responden a un servicio real o porque la norma ya los prohíbe:
- Comisión de estudio separada de la de apertura: la apertura ya engloba el estudio y la tramitación.
- Comisión por amortizar fuera de los plazos permitidos: por ejemplo, en una variable pasados 5 años.
- Cobros por servicios no solicitados: cualquier gasto que no hayas pedido o aceptado expresamente.
- Gastos de gestoría, notaría de la escritura de préstamo o registro: corresponden al banco desde la Ley 5/2019; al prestatario le toca la tasación y las copias que solicite.
- Comisión por impago automática: el Banco de España considera que la reclamación de posiciones deudoras solo procede si hay gestiones reales y no se repite por el mismo impago.
Cómo revisar y negociar las comisiones paso a paso
- Pide la FEIN: la Ficha Europea de Información Normalizada detalla todas las comisiones. Te contamos qué mirar en FEIN hipoteca: qué revisar antes de firmar.
- Compara por TAE: la TAE incluye la comisión de apertura, así que es la mejor forma de comparar ofertas. Lo explicamos en TIN y TAE de la hipoteca.
- Negocia antes de firmar: la apertura y la elección entre 0,25 % (3 años) y 0,15 % (5 años) en variables son negociables.
- Piensa en tus planes: si prevés amortizar pronto, una comisión de amortización baja puede compensar más que un tipo algo inferior.
- Acude al notario con dudas: en el acta de transparencia el notario debe comprobar que entiendes las cláusulas, incluidas las comisiones.
- Reclama si hay un cobro indebido: primero al servicio de atención al cliente del banco y, si no responde o no estás conforme, al Banco de España.
Preguntas frecuentes sobre las comisiones de la hipoteca
¿Es obligatoria la comisión de apertura?
No. Solo se cobra si se pacta en el contrato. Si existe, se paga una vez y debe incluirse en la TAE.
¿Cuánto cuesta amortizar una hipoteca variable?
Como máximo un 0,25 % del capital amortizado en los 3 primeros años o un 0,15 % en los 5 primeros, según lo pactado. Después no hay comisión.
¿Se aplican los límites a hipotecas firmadas antes de 2019?
Con carácter general, no: la Ley 5/2019 no se aplica a préstamos firmados antes de su entrada en vigor (16 de junio de 2019), salvo que se noven o subroguen después. Eso sí, el tope del 0,05 % al pasar de variable a fijo se aplica sea cual sea la fecha del contrato (disposición transitoria primera).
¿Puedo reclamar una comisión cobrada de más?
Sí. Presenta una reclamación ante el servicio de atención al cliente de la entidad y, si no se resuelve en el plazo legal, ante el Banco de España.
¿Las comisiones influyen en la TAE?
La comisión de apertura sí. Las de amortización anticipada o cambio de tipo no, porque dependen de decisiones futuras, así que revísalas aparte.
En resumen
- Las comisiones de la hipoteca solo son válidas si responden a un servicio real y aceptado.
- La apertura se cobra una sola vez y se refleja en la TAE.
- Amortizar una variable cuesta como máximo un 0,25 % o un 0,15 % los primeros años; en una fija, hasta el 2 % o el 1,5 %.
- Pasar de variable a fijo tiene un tope del 0,05 % solo en los 3 primeros años.
- Revisa la FEIN, compara por TAE y negocia antes de firmar.
Si vas a contratar, consulta nuestra página de nueva hipoteca; si ya tienes una y quieres revisar sus condiciones, visita mejorar hipoteca. Y si prefieres analizar tu caso con calma, habla con un asesor.
Fuentes: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículos 14 y 23 (BOE, texto consolidado consultado el 28 de octubre de 2026); Tribunal de Justicia de la UE, sentencia de 16 de marzo de 2023, asunto C-565/21; OCU, análisis de hipotecas de octubre de 2026; datos diarios del Euríbor a 12 meses de octubre de 2026 (media mensual provisional, pendiente de publicación oficial por el Banco de España).
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
