Trasladar la hipoteca a otra vivienda es posible si el banco lo acepta: se mantiene el mismo préstamo (capital pendiente, tipo y plazo) y lo único que cambia es la casa que lo garantiza. Técnicamente es una novación con cambio de garantía, y no es un derecho del cliente, sino una operación que la entidad estudia caso por caso.
Esta opción interesa sobre todo a quien firmó su hipoteca en condiciones mejores que las actuales y quiere cambiar de casa sin renunciar a ellas. Te explicamos cómo funciona, qué requisitos piden los bancos, qué gastos tiene y cuándo compensa frente a vender, cancelar y pedir una hipoteca nueva.
¿Qué significa trasladar la hipoteca a otra vivienda?
Una hipoteca tiene dos piezas: el préstamo (el dinero que debes y sus condiciones) y la garantía hipotecaria (el inmueble sobre el que se inscribe la hipoteca en el Registro de la Propiedad). Trasladar la hipoteca consiste en conservar el préstamo y sustituir la garantía: se libera la vivienda que vendes y se constituye la hipoteca sobre la que compras.
A esta operación se la conoce también como cambio de garantía hipotecaria, sustitución de garantía o, de forma coloquial, portabilidad de la hipoteca. En España no existe una ley que obligue al banco a aceptarla: es una novación hipotecaria en la que se modifica un elemento esencial del contrato y, por tanto, requiere el acuerdo de las dos partes.
¿Cuándo conviene trasladar la hipoteca?
El traslado tiene sentido, sobre todo, en estas situaciones:
- Tu hipoteca actual tiene mejores condiciones que las del mercado. Es el caso típico de quien firmó un tipo fijo bajo entre 2019 y 2021, cuando el Euríbor estaba en negativo. Para comparar, la media provisional del Euríbor a 12 meses de octubre de 2026 ronda el 3,23 % (datos de Euríbor Diario y Rankia a 28 de octubre de 2026, a falta de las últimas sesiones del mes).
- Quieres evitar la comisión por amortización anticipada. Si cancelas la hipoteca al vender, el banco puede cobrarte esa compensación dentro de los límites legales; si la trasladas, el préstamo sigue vivo y, en principio, no hay reembolso anticipado.
- La nueva vivienda vale lo mismo o más que la deuda pendiente. Si necesitas más dinero, ya no hablamos solo de trasladar, sino de trasladar y ampliar la hipoteca, y el banco revisará también el tipo o el plazo.
Requisitos para trasladar la hipoteca
Cada entidad fija sus criterios, pero lo habitual es que analice:
- Tasación de la nueva vivienda por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. El valor debe cubrir con holgura el capital pendiente; en vivienda habitual, los bancos suelen financiar como máximo alrededor del 80 % del valor de tasación o de compra. Más detalles en nuestra guía sobre la tasación de la vivienda.
- Nuevo análisis de solvencia: ingresos actuales, estabilidad laboral, otras deudas e historial de pagos de la hipoteca.
- Situación jurídica de la nueva casa: libre de cargas, con nota simple actualizada y, si es obra nueva, con la escritura de obra nueva y división horizontal inscritas.
- Coordinación de fechas: la venta de la vivienda antigua y la compra de la nueva suelen firmarse el mismo día, o muy próximas, para que el préstamo no quede sin garantía.
Cómo trasladar la hipoteca paso a paso
- Revisa tu escritura: tipo de interés, plazo pendiente, comisiones (incluida la de novación, si existe) y productos vinculados.
- Consulta a tu banco antes de comprometerte en un contrato de arras. Pregunta si admite el cambio de garantía y en qué condiciones.
- Tasa la nueva vivienda con una tasadora homologada.
- Solicita la propuesta por escrito: la entidad debe detallar si mantiene el tipo y el plazo, qué gastos asume cada parte y si cambia algún producto vinculado. Si la operación se formaliza como préstamo nuevo, recibirás la FEIN y la FiAE.
- Firma ante notario: se otorgan la escritura de compraventa, la de novación con la nueva garantía y la cancelación de la hipoteca sobre la vivienda vendida.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad de la nueva hipoteca y de la cancelación de la anterior.
Trasladar la hipoteca, cancelarla o pedir una hipoteca puente
Antes de decidir, compara las tres vías más habituales para cambiar de casa cuando ya tienes hipoteca:
| Opción | Qué ocurre | Ventaja principal | Inconveniente principal |
|---|---|---|---|
| Trasladar la hipoteca | Se mantiene el préstamo y cambia la garantía | Conservas tipo y plazo si el banco lo acepta | Depende de la aprobación del banco y de la tasación |
| Vender, cancelar y pedir otra | Liquidas la deuda con la venta y firmas un préstamo nuevo | Puedes comparar ofertas de varias entidades | Comisión por amortización anticipada y condiciones de mercado actuales |
| Hipoteca puente | Un préstamo financia la compra mientras vendes la casa antigua | No necesitas vender antes de comprar | Durante un tiempo soportas más deuda y más coste |
Si todavía no has vendido, te puede interesar nuestra guía sobre qué es una hipoteca puente y la de vender casa con hipoteca.
Gastos de trasladar la hipoteca
Aunque mantengas el préstamo, el traslado no es gratis. Estos son los conceptos que conviene presupuestar:
- Tasación de la nueva vivienda, que según la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario corresponde al prestatario en los préstamos sujetos a esa ley.
- Notaría y Registro de la novación con la nueva garantía y de la cancelación sobre la vivienda vendida. En los préstamos hipotecarios sujetos a la Ley 5/2019, los aranceles notariales de la escritura y la inscripción de la garantía corresponden al banco; en un cambio de garantía, pide por escrito cómo se reparte cada concepto.
- Comisión de novación, solo si tu contrato la prevé.
- Impuestos: desde el Real Decreto-ley 17/2018, el impuesto de actos jurídicos documentados de las escrituras de préstamo hipotecario lo paga la entidad. La compraventa de la nueva vivienda tributa aparte (IVA o ITP).
La gran diferencia frente a cancelar está en la comisión por amortización anticipada. La Ley 5/2019 (artículo 23) fija estos límites máximos:
| Tipo de hipoteca | Límite legal | Comisión máxima con 150.000 € pendientes |
|---|---|---|
| Variable (opción 1) | 0,25 % en los 3 primeros años | 375 € |
| Variable (opción 2) | 0,15 % en los 5 primeros años | 225 € |
| Fija, primeros 10 años | 2 % | 3.000 € |
| Fija, desde el año 11 | 1,5 % | 2.250 € |
Además, la comisión nunca puede superar la pérdida financiera real que sufra el banco. Tienes más detalle en nuestro artículo sobre las comisiones de la hipoteca.
Pros y contras de trasladar la hipoteca
Ventajas
- Mantienes un tipo de interés que hoy podría ser difícil de conseguir.
- Puedes ahorrarte la comisión por amortización anticipada.
- Sigues con una entidad que ya conoce tu historial de pagos.
Inconvenientes
- El banco puede rechazar el traslado o condicionarlo a cambios en el tipo, el plazo o los productos vinculados.
- Pierdes la posibilidad de negociar con otras entidades en ese momento.
- La coordinación de la venta y la compra exige plazos ajustados.
Preguntas frecuentes
¿El banco está obligado a dejarme trasladar la hipoteca?
No. Es una novación que requiere el acuerdo de ambas partes, y la entidad volverá a analizar tu solvencia y la nueva vivienda.
¿Puedo trasladar la hipoteca si la nueva casa es más barata?
Sí, siempre que su tasación cubra la deuda pendiente con el margen que exija el banco. Si no, quizá te pidan amortizar parte del capital con el dinero de la venta.
¿Puedo trasladar la hipoteca y pedir más dinero a la vez?
Es posible, pero entonces la operación incluye una ampliación de capital y lo normal es que el banco revise el tipo o el plazo.
¿Y si el comprador se queda con mi hipoteca?
Es otra opción: la subrogación del comprador en tu préstamo. Tú quedas liberado si el banco acepta al nuevo deudor, pero tu hipoteca se va con la casa vendida y tendrás que financiar la nueva compra aparte.
En resumen
- Trasladar la hipoteca a otra vivienda es una novación con cambio de garantía: mantienes el préstamo y cambias la casa hipotecada.
- No es un derecho: el banco decide tras tasar la nueva vivienda y revisar tu solvencia.
- Compensa sobre todo si tu hipoteca actual tiene mejores condiciones que las de hoy y quieres evitar la comisión por amortización anticipada.
- Pide la propuesta por escrito, con el reparto de gastos, y compárala con vender, cancelar la hipoteca y pedir una nueva.
Si quieres revisar si te conviene conservar tu préstamo actual o buscar uno nuevo, consulta nuestra página de mejorar hipoteca o, si prefieres analizar tu caso con calma, habla con un asesor.
Fuentes: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE), artículos 14 y 23; Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre (BOE); Euríbor Diario y Rankia, media provisional del Euríbor de octubre de 2026 (consultados el 29 de octubre de 2026); Bankinter, blog de finanzas personales, «Cambiar de casa: cancelar o conservar la hipoteca».
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
