Desgravar la hipoteca en la renta solo es posible si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya aplicabas la deducción antes de esa fecha (o no pudiste hacerlo por los motivos que admite Hacienda). En ese caso puedes deducir el 15 % de lo que pagas cada año por la hipoteca, con una base máxima de 9.040 euros, es decir, hasta 1.356 euros por declarante.
La deducción por inversión en vivienda habitual se suprimió con efectos desde 2013, pero sigue viva para miles de hipotecados gracias a un régimen transitorio. Te explicamos quién puede aplicarla, qué gastos cuentan y cómo se calcula.
¿Se puede desgravar la hipoteca en 2026?
Sí, pero no para todo el mundo. La Ley 16/2012 eliminó la deducción por inversión en vivienda habitual desde el 1 de enero de 2013. Para no perjudicar a quienes ya la venían aplicando, creó un régimen transitorio (disposición transitoria decimoctava de la Ley del IRPF) que permite seguir deduciendo en las mismas condiciones que existían a 31 de diciembre de 2012.
Según el Manual práctico de Renta 2025 de la Agencia Tributaria (actualizado en marzo de 2026), este régimen se aplica a quienes adquirieron su vivienda habitual antes de 2013, o pagaron cantidades para construirla antes de esa fecha, y practicaron la deducción en algún ejercicio anterior a 2013.
Si compraste tu casa en 2013 o después, la hipoteca no desgrava en el tramo estatal. Lo único que puede quedarte son deducciones autonómicas concretas, que comentamos más abajo.
Requisitos para desgravar la hipoteca en la renta
Para aplicar la deducción por vivienda habitual en el régimen transitorio debes cumplir estos requisitos:
- Fecha de compra: haber adquirido la vivienda antes del 1 de enero de 2013 (o haber pagado cantidades para su construcción antes de esa fecha, con las obras terminadas en plazo).
- Haber deducido antes de 2013: haber aplicado la deducción por esa vivienda en algún ejercicio anterior a 2013. Hay excepciones: según la resolución del TEAC de 22 de abril de 2024, también pueden deducir quienes no presentaron declaración por no estar obligados o quienes no tuvieron cuota íntegra suficiente en esos años.
- Vivienda habitual: la casa debe seguir siendo tu residencia habitual.
- Misma vivienda: el derecho no se traslada a otra casa. Si vendes y compras otra, la nueva no desgrava.
- Pagos en el ejercicio: solo cuentan las cantidades que realmente pagaste durante el año que declaras.
Qué gastos de la hipoteca desgravan
La base de la deducción está formada por lo que pagas en el año para adquirir la vivienda. Si la compraste con préstamo hipotecario, incluye:
- La amortización del capital, tanto la de las cuotas ordinarias como las amortizaciones anticipadas.
- Los intereses pagados.
- El coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable, restando lo que hayas cobrado por ellos.
- Las primas de los seguros de vida y de incendios, siempre que estén incluidos en las condiciones del préstamo hipotecario. Si tienes dudas sobre el tuyo, repasa nuestra guía sobre el seguro de vida de la hipoteca.
- Otros gastos derivados de la financiación que hayan corrido a tu cargo.
Cómo se calcula la deducción por vivienda habitual
El porcentaje general es del 15 %: un 7,5 % en el tramo estatal y otro 7,5 % en el autonómico. En Cataluña existe un régimen especial del 9 % autonómico para algunos casos (compra antes del 30 de julio de 2011 y situaciones como tener 32 años o menos o un hijo en la unidad familiar, entre otras, con límite de renta).
Ese porcentaje se aplica sobre un máximo de 9.040 euros al año. Lo que pagues por encima no desgrava ni se puede llevar a años siguientes. En declaración conjunta, el límite es el mismo: 9.040 euros para toda la unidad familiar. En declaración individual, cada titular aplica su propio límite sobre la parte que paga.
| Pagos de hipoteca en el año | Base deducible | Tramo estatal (7,5 %) | Deducción total (15 %) |
|---|---|---|---|
| 7.300 € (cuotas y seguro vinculado) | 7.300 € | 547,50 € | 1.095 € |
| 9.040 € | 9.040 € | 678 € | 1.356 € |
| 10.000 € (con amortización anticipada) | 9.040 € | 678 € | 1.356 € |
Supuestos del ejemplo: un único declarante con derecho al régimen transitorio, porcentaje general del 15 % y sin otras deducciones por vivienda. Las cifras son orientativas y no sustituyen el cálculo de tu declaración.
Amortizar, cambiar de banco o ampliar: qué pasa con la deducción
Amortizar anticipadamente
El dinero que destinas a amortizar también forma parte de la base, pero dentro del mismo límite de 9.040 euros. Si tus cuotas ya rondan esa cifra, amortizar más no aumenta la deducción.
Subrogación o novación
Cambiar la hipoteca de banco mediante subrogación o modificar sus condiciones con una novación hipotecaria no te hace perder la deducción, siempre que el préstamo siga financiando la misma vivienda. Si estás pensando en ello, te puede servir nuestra guía sobre cambiar hipoteca. Guarda bien la documentación que acredite que el nuevo préstamo sustituye al anterior.
Ampliar la hipoteca
Si amplías la hipoteca para otros fines (un coche, una reforma no incluida en la deducción, reunificar deudas), solo desgrava la parte del préstamo que corresponde a la compra de la vivienda.
Deducciones autonómicas si compraste después de 2013
Algunas comunidades autónomas tienen deducciones propias en el tramo autonómico para la compra de vivienda habitual, normalmente dirigidas a jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o compras en municipios pequeños. Un ejemplo es la deducción de la Región de Murcia para jóvenes, que puede aplicarse aunque la compra sea posterior a 2013. Los requisitos, porcentajes y límites de renta cambian cada año, así que consulta el apartado de deducciones autonómicas del manual de la AEAT o la web de tu comunidad. País Vasco y Navarra tienen su propia normativa foral.
Paso a paso para aplicar la deducción en la declaración
- Pide a tu banco el certificado anual de la hipoteca con el capital amortizado, los intereses y, en su caso, las primas de seguros vinculados.
- Revisa el borrador: Hacienda suele trasladar los datos que le comunica la entidad, pero no siempre están completos.
- Comprueba que figura la vivienda con derecho a deducción y la fecha de la escritura de adquisición. Las cantidades se recogen en el apartado de deducción por inversión en vivienda habitual y en el Anexo A.1 de la declaración.
- Si la vivienda es de varios titulares, cada uno declara la parte que paga según su porcentaje de propiedad y de préstamo.
- Conserva escrituras, certificados y recibos durante al menos el plazo de prescripción (cuatro años).
Preguntas frecuentes
¿Desgrava la hipoteca si compré mi casa en 2015?
En el tramo estatal, no. Solo podrías aprovechar alguna deducción autonómica si tu comunidad la tiene y cumples sus requisitos.
¿Cuánto me puedo deducir como máximo?
Con el porcentaje general, 1.356 euros al año por declarante (15 % de 9.040 euros). En declaración conjunta el tope es el mismo para toda la unidad familiar.
¿Pierdo la deducción si cambio la hipoteca de banco?
No, si el nuevo préstamo sigue financiando la misma vivienda habitual. Sí la pierdes si vendes y compras otra casa.
¿Desgrava el seguro de hogar?
La AEAT incluye las primas de seguros de vida y de incendios cuando están incluidas en las condiciones del préstamo hipotecario. Otros seguros no vinculados al préstamo no forman parte de la base.
En resumen
- Solo puedes desgravar la hipoteca si compraste tu vivienda habitual antes de 2013 y aplicabas la deducción antes de esa fecha (salvo las excepciones admitidas).
- La deducción general es del 15 % sobre un máximo de 9.040 euros al año: hasta 1.356 euros por declarante.
- Cuentan el capital amortizado, los intereses, las coberturas de tipo y los seguros de vida e incendios incluidos en el préstamo.
- Subrogar o novar no hace perder el derecho; vender y comprar otra vivienda, sí.
- Si compraste después de 2013, revisa las deducciones autonómicas de tu comunidad.
Si vas a comprar, consulta nuestra página de nueva hipoteca; si ya tienes una y quieres revisar sus condiciones sin perder ventajas fiscales, visita mejorar hipoteca. Y si prefieres analizar tu caso con calma, habla con un asesor.
Fuentes: Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025, capítulo 16 (deducción por inversión en vivienda habitual: régimen transitorio, base deducible y porcentajes), página actualizada el 17 de marzo de 2026; Ley 35/2006 del IRPF, disposición transitoria decimoctava; Ley 16/2012 (BOE de 28 de diciembre de 2012); Resolución del TEAC de 22 de abril de 2024 (reclamación 00/00765/2023).
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
