Amortizar hipoteca significa devolver al banco, antes de lo previsto, una parte o la totalidad del capital pendiente de tu préstamo, y a cambio dejas de pagar los intereses que habría generado ese dinero. Con el Euríbor a 12 meses en el 3,247 % de media en septiembre de 2026, casi un punto por encima de enero, muchos hogares con hipoteca variable se preguntan si conviene usar sus ahorros para amortizar y si es mejor reducir el plazo o la cuota. En esta guía te explicamos cómo funciona la amortización anticipada, qué comisiones puede cobrar el banco según la ley, cómo calcular el ahorro y en qué casos tiene sentido hacerlo.
Qué es amortizar hipoteca de forma anticipada
Cada cuota que pagas de tu préstamo hipotecario tiene dos partes: intereses y capital. En el sistema francés, el habitual en España, al principio pagas sobre todo intereses y, con los años, cada vez más capital. Puedes verlo en tu cuadro de amortización.
La amortización anticipada consiste en hacer una aportación extra, fuera del calendario de cuotas, que se destina íntegramente a reducir el capital pendiente. Puede ser:
- Parcial: entregas una cantidad (por ejemplo, una paga extra o una herencia) y la deuda baja en ese importe.
- Total: cancelas todo el capital pendiente y la hipoteca queda saldada. Después tendrás que cancelar también la inscripción en el Registro de la Propiedad.
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, reconoce en su artículo 23 el derecho a reembolsar anticipadamente todo o parte del préstamo y a obtener una reducción del coste total, que comprende los intereses y los costes correspondientes al plazo que quedaba por transcurrir. El contrato puede exigir un preaviso, pero nunca superior a un mes.
¿Reducir plazo o reducir cuota al amortizar?
Al amortizar una parte, el banco te pedirá que elijas qué hacer con la deuda que queda:
- Reducir plazo: sigues pagando la misma cuota, pero terminas de pagar antes.
- Reducir cuota: mantienes el plazo y pagas menos cada mes.
Como regla general, reducir plazo ahorra más intereses, porque el capital baja más deprisa y dejas de pagar los intereses de los últimos años. Reducir cuota ahorra menos en total, pero libera dinero cada mes, algo útil si tu cuota se ha encarecido por la subida del Euríbor o si tus ingresos han bajado. Si lo que buscas es pagar menos al mes, en nuestra guía para reducir cuota hipoteca verás otras alternativas.
Ejemplo teórico de ahorro
Supongamos una hipoteca con 150.000 € pendientes, 20 años por delante y un tipo de interés constante del 3,50 % nominal anual (TAE aproximada del 3,56 %, calculada sin comisiones, gastos ni productos vinculados). La cuota es de unos 869,94 € al mes. Si amortizas 10.000 €:
| Opción | Cuota mensual | Plazo restante | Ahorro aproximado en intereses |
|---|---|---|---|
| Sin amortizar | 869,94 € | 240 meses | — |
| Reducir cuota | 811,94 € | 240 meses | 3.919 € |
| Reducir plazo | 869,94 € | unos 218 meses | 9.496 € |
Es un cálculo simplificado y orientativo, no una oferta: en una hipoteca variable el ahorro real dependerá de cómo evolucione el Euríbor en cada revisión, y a esas cifras habría que restar la posible comisión. Puedes simular tu caso con nuestra calculadora de amortización.
Comisión por amortización anticipada: límites legales
El banco puede cobrar una compensación por amortizar, pero la Ley 5/2019 fija unos máximos para los contratos firmados desde su entrada en vigor (16 de junio de 2019). Además, la comisión nunca puede superar la pérdida financiera real que sufra la entidad.
| Tipo de hipoteca | Periodo | Comisión máxima sobre el capital amortizado |
|---|---|---|
| Variable (según lo pactado en el contrato) | Primeros 3 años | 0,25 % |
| Variable (según lo pactado en el contrato) | Primeros 5 años | 0,15 % |
| Variable | Resto del plazo | 0 % |
| Fija | Primeros 10 años | 2 % |
| Fija | A partir del año 11 | 1,5 % |
En las hipotecas variables el contrato aplica solo una de las dos opciones (0,25 % durante 3 años o 0,15 % durante 5 años). En las hipotecas mixtas, revisa en tu contrato qué compensación se aplica a cada tramo. Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, revisa la escritura: los límites pueden ser distintos. Tienes más detalle en nuestro artículo sobre la comisión por cancelación anticipada.
Cuándo conviene amortizar hipoteca
No hay una respuesta única. Estos son los factores que más pesan:
- Momento del préstamo: amortizar en los primeros años suele ahorrar más, porque es cuando más intereses pagas.
- Tipo de interés: cuanto más caro sea tu préstamo, más rentable resulta reducir deuda. Con el Euríbor al alza, las hipotecas variables y mixtas en su tramo variable ganan interés para amortizar.
- Colchón de seguridad: antes de amortizar, conserva un fondo de emergencia de varios meses de gastos. El dinero que entregas al banco no se puede recuperar.
- Otras deudas: si tienes préstamos personales o tarjetas más caros, suele tener más sentido cancelarlos antes.
- Alternativas de ahorro: compara el ahorro de intereses con lo que podrías obtener con ese dinero, teniendo en cuenta el riesgo y la fiscalidad de cada opción.
- Fiscalidad: solo las hipotecas de vivienda habitual adquirida antes del 1 de enero de 2013 mantienen, en el régimen transitorio, la deducción estatal en el IRPF. Si es tu caso, valora que amortizar por encima del límite deducible no aporta ventaja fiscal adicional.
- Productos vinculados: comprueba si al amortizar cambian las bonificaciones del tipo de interés o si sigues obligado a mantener seguros o domiciliaciones.
Cómo amortizar la hipoteca paso a paso
- Revisa la escritura y la FEIN: localiza la cláusula de reembolso anticipado, el preaviso y la comisión pactada.
- Pide al banco el capital pendiente y, si quieres, una simulación de cómo quedaría el préstamo.
- Decide entre plazo o cuota según tus prioridades: ahorro total o alivio mensual.
- Solicita la amortización por escrito (en oficina o banca digital) y guarda el justificante.
- Comprueba el nuevo cuadro de amortización y que la comisión cobrada no supera el límite legal.
- Si cancelas por completo, pide el certificado de deuda cero y valora cancelar la hipoteca en el Registro.
Alternativas si amortizar no encaja
Si no dispones de ahorros o prefieres no tocarlos, puedes intentar mejorar las condiciones del préstamo. La novación hipotecaria permite negociar con tu banco el tipo o el plazo, y la subrogación consiste en llevar la hipoteca a otra entidad. Antes de decidir, calcula si el ahorro compensa los costes: te lo explicamos en cambiar hipoteca: cómo calcular el ahorro real. Puedes ver todas las opciones en nuestra página Mejorar Hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre amortizar hipoteca
¿Es mejor amortizar hipoteca al principio o al final?
En general, al principio, porque en los primeros años la mayor parte de cada cuota son intereses. Amortizar en los últimos años ahorra mucho menos.
¿Puede el banco negarse a que amortice?
No. La Ley 5/2019 reconoce el derecho a reembolsar anticipadamente. El banco solo puede exigir el preaviso pactado (máximo un mes) y la comisión dentro de los límites legales.
¿Hay un importe mínimo para amortizar?
Algunos contratos fijan un mínimo por operación. Revisa tu escritura o pregunta a tu entidad antes de hacer la aportación.
¿Amortizar reduce los intereses de la próxima cuota?
Sí. Los intereses se calculan sobre el capital pendiente, así que al bajar la deuda bajan también los intereses de las cuotas siguientes, elijas plazo o cuota.
¿Puedo cambiar de reducir cuota a reducir plazo en otra amortización?
Sí. En cada amortización parcial puedes elegir la modalidad que prefieras, salvo que el contrato indique otra cosa.
En resumen
Amortizar hipoteca permite pagar menos intereses y reducir tu deuda. Reducir plazo suele maximizar el ahorro total, mientras que reducir cuota da más margen mensual. Antes de hacerlo, mantén un colchón de emergencia, revisa la comisión que permite la ley para tu tipo de hipoteca y calcula el ahorro neto con cifras reales. Con el Euríbor por encima del 3 % en septiembre de 2026, merece la pena revisar tu caso con calma.
Si quieres valorar si te conviene amortizar o mejorar tu hipoteca, habla con un asesor.
Fuentes: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art. 23); Banco de España, Portal del Cliente Bancario; Euríbor a 12 meses, media de septiembre de 2026 (3,247 %) y de enero de 2026 (2,245 %), según la serie publicada por euribor.com.es con datos oficiales. Datos consultados el 7 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
