El TIN de la hipoteca es el tipo de interés que pagas por el dinero prestado, mientras que la TAE expresa el coste total anual del préstamo, porque suma a ese interés la frecuencia de pago, las comisiones y los gastos obligatorios que exige la entidad. Por eso, cuando comparas ofertas, el TIN te dice cuánto pagarás de cuota y la TAE te ayuda a saber cuál es más cara de verdad. En esta guía te explicamos en qué se diferencian, qué incluye y qué deja fuera la TAE, y cómo usarlas juntas para elegir hipoteca sin llevarte sorpresas.
¿Qué es el TIN de una hipoteca?
El TIN (tipo de interés nominal) es el porcentaje que la entidad cobra por prestarte el dinero, expresado en términos anuales. Es la cifra que se usa para calcular la cuota mensual: si el TIN es del 2,90 %, el tipo mensual aplicado será 2,90 / 12 = 0,2417 % sobre el capital pendiente.
En una hipoteca fija el TIN es el mismo durante toda la vida del préstamo. En una variable, el TIN resulta de sumar el índice de referencia (normalmente el Euríbor a un año) y el diferencial pactado, y se revisa cada seis o doce meses. Con el Euríbor a un año en el 3,247 % de media en septiembre de 2026, según el Banco de España, a modo de ejemplo, una hipoteca variable hipotética con un diferencial del 0,60 % tendría un TIN del 3,847 % en su siguiente revisión.
Lo importante: el TIN no incluye ningún gasto ni comisión. Solo mide el precio del dinero.
¿Qué es la TAE de una hipoteca?
La TAE (tasa anual equivalente) es un indicador que la normativa obliga a calcular a todas las entidades con la misma fórmula para que puedas comparar ofertas. Recoge en un único porcentaje anual:
- El TIN y la frecuencia de los pagos (no es lo mismo pagar cada mes que cada año).
- Las comisiones que cobra la entidad, como la de apertura si existe.
- Los gastos que el prestatario debe asumir y que la entidad conoce, como la tasación.
- Los productos vinculados obligatorios: por ejemplo, el seguro de daños del inmueble o el seguro de vida cuando son condición para conceder la hipoteca o para obtener el tipo ofertado.
La Ley 5/2019, de crédito inmobiliario, exige que la TAE figure en la publicidad que incluya cifras de coste y en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), junto con un ejemplo representativo. La fórmula de cálculo está recogida en la normativa de transparencia bancaria (Ley 5/2019, BOE).
Por qué la TAE es mayor que el TIN aunque no haya gastos
Incluso sin comisiones, la TAE suele ser algo superior al TIN porque tiene en cuenta que pagas cada mes y que esos pagos tienen un valor en el tiempo. Con un TIN del 2,90 % y cuotas mensuales, el efecto equivalente anual sería del 2,94 %. Cada gasto obligatorio añadido eleva la TAE un poco más.
TIN y TAE: diferencias principales
| Aspecto | TIN | TAE |
|---|---|---|
| Qué mide | El precio del dinero prestado | El coste total anual del préstamo |
| Incluye gastos y comisiones | No | Sí, los obligatorios que conoce la entidad |
| Incluye seguros vinculados | No | Sí, si son exigidos para la hipoteca o el tipo ofertado |
| Para qué sirve | Calcular la cuota mensual | Comparar ofertas entre sí |
| En hipotecas variables | Cambia en cada revisión | Se calcula suponiendo que el índice no varía |
Ejemplo: cuándo un TIN más bajo no es la oferta más barata
Imagina dos ofertas para un préstamo de 200.000 € a 25 años (300 cuotas mensuales) a tipo fijo. Ambas exigen una tasación de 400 € y un seguro de hogar de 250 € al año. La oferta B rebaja el TIN a cambio de contratar además un seguro de vida con la entidad, con una prima de 450 € al año. Para simplificar, se supone que las primas se mantienen constantes durante todo el plazo.
| Concepto | Oferta A | Oferta B |
|---|---|---|
| TIN | 2,90 % | 2,50 % |
| Cuota mensual | 938,05 € | 897,23 € |
| Intereses totales | 81.415,89 € | 69.170,04 € |
| Seguros en 25 años | 6.250 € | 17.500 € |
| Importe total adeudado | 288.065,89 € | 287.070,04 € |
| TAE | 3,17 % | 3,14 % |
La oferta B tiene un TIN 0,40 puntos más bajo y una cuota 40,82 € menor, pero al sumar los seguros su TAE apenas es 0,03 puntos inferior, y el ahorro total en 25 años se queda en unos 996 €. Si el seguro de vida de la oferta B fuera algo más caro, o si pudieras contratar uno equivalente fuera por menos, el resultado cambiaría. Es un ejemplo ilustrativo e hipotético, no una oferta: el importe total adeudado incluye capital, intereses, tasación y seguros, y no incluye los impuestos de la compraventa.
La lección es que el TIN por sí solo puede engañar. Antes de aceptar una bonificación por vinculación, compara las TAE y calcula cuánto pagarás en total por los productos asociados. Puedes simular la cuota con nuestra calculadora de cuota mensual.
Qué gastos no incluye la TAE de la hipoteca
La TAE es muy útil, pero no lo recoge todo. Quedan fuera, entre otros:
- Los impuestos de la compraventa (ITP en segunda mano o IVA y AJD en obra nueva), que dependen de la comunidad autónoma.
- Los gastos que paga el banco por ley desde 2019: notaría de la hipoteca, registro, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados del préstamo.
- Las comisiones por incumplimiento, como los intereses de demora.
- Las comisiones eventuales, como la de amortización anticipada, que solo se cobran si se producen.
- Los cambios futuros del Euríbor en hipotecas variables o mixtas.
Para hacerte una idea completa del desembolso, revisa también quién paga cada gasto de la hipoteca en 2026.
La TAE en hipotecas variables y mixtas
En una hipoteca variable, la entidad calcula la TAE (a veces llamada «TAE variable») suponiendo que el índice de referencia se mantiene igual durante toda la vida del préstamo. Es una hipótesis, no una previsión: si el Euríbor sube, el coste real será mayor; si baja, será menor. En una mixta, la TAE combina el tramo fijo inicial con el tramo variable calculado con el índice actual.
Por eso, en variables y mixtas conviene mirar, además de la TAE, el diferencial, la frecuencia de revisión y los escenarios de subida de tipos que la FEIN debe incluir. Como referencia de mercado, el Banco de España situó en el 3,134 % el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para vivienda libre en agosto de 2026, frente al 3,077 % de julio (BOE de 18 de septiembre de 2026). Puedes seguir la evolución del índice en nuestra página del Euríbor.
Cómo comparar hipotecas con el TIN y la TAE, paso a paso
- Pide la FEIN de cada oferta. Es el documento que recoge TIN, TAE, cuota, coste total y productos vinculados con un formato homogéneo.
- Compara TAE con TAE, siempre con el mismo importe, plazo y tipo de hipoteca (fija con fija, variable con variable).
- Revisa la TAE con y sin bonificaciones. Si dejas de cumplir las vinculaciones, el TIN subirá y la TAE también.
- Suma el coste real de los productos vinculados a lo largo de los años, no solo el primer recibo.
- Comprueba las comisiones de amortización anticipada y de cambio de tipo, que la TAE no recoge.
- Valora tu capacidad de pago con la cuota calculada sobre el TIN y, en variables, con escenarios de subida.
Si ya tienes hipoteca y crees que pagas demasiado, la misma comparación sirve para estudiar si te compensa mejorar tu hipoteca. Y si buscas las ofertas con menor coste, en hipotecas baratas en 2026 explicamos cómo localizar la mejor TAE del mercado.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, fijarse en el TIN o en la TAE?
Para comparar ofertas, en la TAE, porque incluye gastos y productos obligatorios. El TIN es útil para saber cuánto pagarás de cuota.
¿Puede la TAE ser más baja que el TIN?
En condiciones normales, no. Como mínimo es igual o algo superior por el efecto de los pagos mensuales, y los gastos obligatorios la elevan más.
¿La TAE de una hipoteca variable es la que pagaré siempre?
No. Se calcula suponiendo que el Euríbor no cambia. Si el índice sube o baja, el coste real será distinto.
¿Dónde encuentro la TAE de mi oferta?
En la FEIN, que la entidad debe entregarte al menos 10 días naturales antes de la firma, y en la oferta vinculante si la hay.
¿El seguro de vida se incluye en la TAE?
Sí, cuando la entidad lo exige para conceder la hipoteca o para aplicar el tipo ofertado. Si es voluntario, no se incluye.
En resumen
El TIN es el precio del dinero y determina tu cuota; la TAE es el coste anual completo e incluye comisiones, gastos obligatorios y seguros vinculados. Para comparar hipotecas, usa la TAE con el mismo importe y plazo, revisa la TAE sin bonificaciones, suma el coste de los productos vinculados y no olvides los gastos que la TAE deja fuera. Un TIN atractivo puede esconder una oferta que, en conjunto, no es más barata. Si quieres revisar tus opciones de nueva hipoteca con calma, puedes hablar con un asesor.
Fuentes: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; Banco de España, Resolución de 17 de septiembre de 2026 (BOE-A-2026-19481), tipo medio de los préstamos hipotecarios de agosto de 2026; Banco de España, Resolución de 1 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20519), Euríbor a un año de septiembre de 2026. Ejemplo ilustrativo elaborado por hipoteca.capital. Datos consultados el 22 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
