La dación en pago es la entrega de la vivienda al banco para cancelar la deuda de la hipoteca. Por regla general el banco no está obligado a aceptarla: es un acuerdo voluntario, salvo para las familias en el umbral de exclusión que cumplen los requisitos del Código de Buenas Prácticas. Antes de plantearla conviene saber si cancela toda la deuda o solo una parte, cómo tributa y qué alternativas hay.
Es una salida que vuelve a buscarse más. Según la Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias del INE (16 de septiembre de 2026, datos provisionales), en el segundo trimestre de 2026 se inscribieron 3.703 ejecuciones sobre viviendas habituales de personas físicas, un 27,5 % más que un año antes. Con el Euríbor por encima de los niveles de 2025, conviene conocer esta salida a tiempo.
Qué es la dación en pago de la vivienda
La dación en pago es un acuerdo por el que el deudor transmite la propiedad de su vivienda a la entidad (o a una sociedad que esta designe) y, a cambio, la deuda hipotecaria queda extinguida en los términos pactados. Se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
No es lo mismo que una ejecución hipotecaria. En la ejecución, el banco reclama judicialmente, la vivienda sale a subasta y, si lo obtenido no cubre lo que se debe, el deudor y sus avalistas siguen respondiendo de la diferencia. En la dación en pago, en cambio, las partes acuerdan cerrar la deuda sin juicio. Si ya estás con retrasos en los pagos, repasa primero nuestra guía sobre qué hacer si no puedes pagar la hipoteca, donde explicamos las fases del impago.
Dación en pago total o parcial: la diferencia clave
Este es el punto que más conviene revisar en la escritura. Hay dos modalidades:
- Dación en pago total (o liberatoria): la entrega de la vivienda cancela toda la deuda, aunque el valor del inmueble sea inferior a lo que se debe. Quedan liberados también los avalistas.
- Dación en pago parcial (o dación para pago): la vivienda solo cancela una parte de la deuda, normalmente por su valor de tasación, y el resto sigue pendiente.
Veámoslo con un ejemplo ilustrativo e hipotético: una familia debe 160.000 € y la vivienda se tasa en 130.000 €.
| Escenario | Deuda inicial | Valor aplicado a la deuda | Deuda pendiente |
|---|---|---|---|
| Dación en pago total | 160.000 € | 160.000 € | 0 € |
| Dación en pago parcial | 160.000 € | 130.000 € | 30.000 € |
| Ejecución con adjudicación por 100.000 € (hipotética) | 160.000 € | 100.000 € | 60.000 € más intereses y costas |
Lo importante es que la escritura diga expresamente que la deuda queda «totalmente cancelada» y que se libera a avalistas y fiadores.
Requisitos de la dación en pago
Dación en pago negociada
Fuera de los supuestos protegidos, no existe un derecho a la dación en pago: depende de que el banco la acepte. Las entidades suelen valorar el valor actual de la vivienda frente a la deuda, que el inmueble no tenga otras cargas (embargos, segundas hipotecas) y que el deudor no tenga otros bienes con los que pagar.
Dación en pago obligatoria por el Código de Buenas Prácticas
El Real Decreto-ley 6/2012 incluye un Código de Buenas Prácticas al que se adhieren voluntariamente las entidades. Para las que están adheridas, la dación en pago es obligatoria si se cumplen, en resumen, estas condiciones (texto consolidado del BOE consultado en octubre de 2026):
- Estar en el umbral de exclusión: ingresos de la unidad familiar no superiores a tres veces el IPREM anual de 14 pagas (cuatro o cinco veces en casos de discapacidad, dependencia o enfermedad grave), una alteración significativa de las circunstancias económicas en los últimos cuatro años y una cuota hipotecaria superior al 50 % de los ingresos netos (40 % en los supuestos agravados).
- Que sea un préstamo para comprar la única vivienda en propiedad y que la familia no tenga otros bienes suficientes para pagar la deuda.
- Que el precio de adquisición de la vivienda no supere los límites del código para esta medida, con un máximo absoluto de 250.000 €.
- Haber pedido antes la reestructuración y que, en un plazo de 24 meses desde esa solicitud, no resulte viable.
- Que no se haya anunciado ya la subasta y que la vivienda no tenga cargas posteriores a la hipoteca.
En ese caso, la deuda queda cancelada por completo y el deudor puede pedir quedarse en la vivienda como arrendatario durante dos años, pagando una renta anual del 3 % de la deuda en el momento de la dación. Con una deuda de 160.000 €, serían 4.800 € al año, unos 400 € al mes. Más detalles en nuestro artículo sobre el Código de Buenas Prácticas hipotecario.
Cómo pedir la dación en pago paso a paso
- Habla con tu banco antes de dejar de pagar. Pide por escrito una reestructuración (más plazo, carencia o cambio de tipo). Es requisito previo si quieres acogerte al código.
- Reúne la documentación: certificado de rentas, nóminas o prestaciones, libro de familia, nota simple del Registro de la Propiedad y escrituras.
- Solicita formalmente la dación en pago por un canal que deje constancia (registro de entrada, burofax o banca a distancia con acuse).
- Revisa la propuesta del banco: modalidad (total o parcial), liberación de avalistas, quién paga notaría y registro, y si te ofrece alquiler.
- Firma ante notario la escritura de dación y comprueba después que el préstamo aparece cancelado en la CIRBE del Banco de España.
Si el banco no responde o rechaza una solicitud que cumple el código, puedes reclamar ante su servicio de atención al cliente y, después, ante el Banco de España.
Fiscalidad de la dación en pago
Entregar la vivienda es una transmisión con efectos fiscales. En la vivienda habitual hay dos exenciones:
- IRPF: la ganancia patrimonial que pueda generarse está exenta cuando se trata de la dación en pago de la vivienda habitual para cancelar una hipoteca con una entidad de crédito y el deudor no dispone de otros bienes suficientes para pagar la deuda (artículo 33.4.d de la Ley del IRPF).
- Plusvalía municipal: también están exentas, con condiciones similares, las daciones en pago de la vivienda habitual (artículo 105 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).
Si la vivienda no es la habitual, o si tienes otros bienes, estas exenciones pueden no aplicarse. Pide un cálculo fiscal antes de firmar.
Pros y contras de la dación en pago
| Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|
| Puede cancelar toda la deuda si es total | Pierdes la vivienda y el capital ya amortizado |
| Evita un procedimiento judicial y sus costas | Fuera del código, el banco puede negarse |
| Libera a los avalistas si así se pacta | Si es parcial, queda deuda pendiente |
| Exenciones fiscales en vivienda habitual | Puede quedar registrada la incidencia en ficheros de solvencia |
Alternativas antes de entregar la vivienda
La dación en pago suele ser el último paso. Antes conviene valorar otras opciones:
- Reestructurar la deuda con más plazo o una carencia en la hipoteca.
- Cambiar las condiciones del préstamo: pasar a tipo fijo, negociar el diferencial o llevar la hipoteca a otra entidad. Puedes estudiarlo en nuestra página de mejorar hipoteca.
- Vender la vivienda antes de llegar a la ejecución: suele obtenerse un precio mayor que en subasta. Lo explicamos en vender casa con hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿El banco está obligado a aceptar la dación en pago?
No, salvo que esté adherido al Código de Buenas Prácticas y cumplas todos sus requisitos. En los demás casos es un acuerdo voluntario.
¿La dación en pago cancela siempre toda la deuda?
No. Solo si es total. En la dación parcial queda pendiente la diferencia entre la deuda y el valor que se reconozca a la vivienda.
¿Puedo seguir viviendo en la casa después?
Dentro del Código de Buenas Prácticas, puedes pedir quedarte dos años como inquilino con una renta anual del 3 % de la deuda. Fuera del código, depende de lo que negocies.
¿Afecta a mis avalistas?
En la dación total pactada y en la del código quedan liberados. En la parcial pueden seguir respondiendo de la deuda pendiente.
En resumen
- La dación en pago entrega la vivienda al banco para cancelar la hipoteca, sin pasar por la subasta.
- Por regla general es voluntaria para el banco; solo es obligatoria en los supuestos del Código de Buenas Prácticas.
- Comprueba que sea total y que libere a los avalistas.
- En la vivienda habitual hay exenciones en el IRPF y en la plusvalía municipal, con condiciones.
Si tus cuotas se han vuelto difíciles de asumir y quieres revisar tus opciones con calma, habla con un asesor.
Fuentes: Real Decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (BOE, texto consolidado consultado el 28 de octubre de 2026); Ley 35/2006 del IRPF, artículo 33.4.d; Real Decreto Legislativo 2/2004, artículo 105; INE, Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias, segundo trimestre de 2026 (datos provisionales publicados el 16 de septiembre de 2026).
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
