Los gastos de hipoteca se reparten por ley: desde el 16 de junio de 2019, con la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el cliente paga la tasación y, si la pide, la copia de la escritura, mientras que el banco asume la notaría de la escritura del préstamo, el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Aun así, comprar una vivienda con hipoteca sigue teniendo costes importantes para el comprador, sobre todo los de la compraventa. En esta guía te explicamos qué gastos tiene una hipoteca en 2026, quién paga cada uno, cuáles se suman a la compra y cómo anticiparlos para que no te pillen por sorpresa.
Qué son los gastos de hipoteca
Son los costes asociados a formalizar un préstamo hipotecario: valorar la vivienda, firmar la escritura ante notario, inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad, tramitar la documentación y pagar los impuestos correspondientes. Conviene no confundirlos con los gastos de compraventa, que derivan de la compra de la vivienda en sí (impuestos de la transmisión, notaría y registro de la compraventa) y que, en general, corresponden al comprador.
Antes de 2019 era habitual que el cliente pagara casi todos los gastos de la hipoteca. La reforma de 2018 sobre el AJD y, sobre todo, la Ley 5/2019 cambiaron ese reparto. Hoy la regla está fijada en el artículo 14 de la ley, y el Portal del Cliente Bancario del Banco de España la resume así: el cliente paga la tasación y la copia de la escritura si la solicita, y la entidad asume gestoría, notaría de la escritura del préstamo, registro e impuestos.
Gastos de hipoteca en 2026: quién paga cada uno
Esta tabla recoge el reparto general para hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019:
| Gasto | ¿Quién lo paga? | Comentario |
|---|---|---|
| Tasación de la vivienda | Cliente | Puedes aportar una tasación propia de una sociedad homologada y en vigor; la entidad debe aceptarla. |
| Notaría de la escritura del préstamo | Banco | Incluye la matriz de la escritura de hipoteca. |
| Copia de la escritura | Cliente (si la pide) | Solo si solicitas una copia para ti. |
| Registro de la Propiedad (inscripción de la hipoteca) | Banco | Los aranceles registrales están regulados. |
| Gestoría | Banco | Tramitación de la escritura del préstamo hasta su inscripción. |
| AJD de la escritura de hipoteca | Banco | Desde el Real Decreto-ley 17/2018, el sujeto pasivo es el prestamista. |
| Comisión de apertura | Cliente (si existe) | Se cobra una sola vez y engloba todos los gastos de estudio y tramitación de la entidad. |
Ten en cuenta que la comisión de apertura no es obligatoria: depende de la oferta. Si la hay, debe figurar en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y computarse en la TAE, por lo que es un buen dato para comparar ofertas.
Gastos de la compraventa: lo que sí paga el comprador
Que el banco asuma la mayoría de los gastos de la hipoteca no significa que comprar casa salga gratis. Los gastos de la compraventa siguen siendo del comprador y suelen ser los más elevados:
- Impuestos de la compra. En vivienda de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. En vivienda nueva se paga IVA (con carácter general, el tipo reducido del 10 % para viviendas) más el AJD de la escritura de compraventa, también autonómico.
- Notaría de la compraventa. El arancel notarial de la escritura de compra corresponde, por lo general, al comprador.
- Registro de la compraventa. Inscribir la vivienda a tu nombre tiene su propio arancel.
- Gestoría de la compraventa, si decides contratarla para liquidar impuestos e inscribir la escritura.
Por eso, además de la entrada, se suele recomendar tener ahorrado un colchón adicional para estos gastos. Puedes hacer una estimación con nuestra calculadora de gastos de compraventa y con la calculadora de gastos. Si compras sobre plano o a promotora, en nuestra guía de hipoteca de obra nueva verás las particularidades del IVA.
Otros costes de la hipoteca que debes vigilar
Más allá de la firma, hay costes que aparecen durante la vida del préstamo y que también forman parte de lo que te cuesta la hipoteca:
Seguros
El seguro de daños del inmueble es obligatorio en un préstamo hipotecario, pero puedes contratarlo con la aseguradora que prefieras. Otros seguros, como el de vida, suelen ofrecerse como bonificaciones para rebajar el tipo de interés: compara siempre el ahorro en intereses con el coste de las primas.
Comisiones por amortización anticipada
La Ley 5/2019 limita las compensaciones por reembolso anticipado. En hipotecas a tipo variable, el contrato puede fijar un máximo del 0,25 % del capital amortizado durante los tres primeros años o del 0,15 % durante los cinco primeros. En tipo fijo, hasta el 2 % en los diez primeros años y hasta el 1,5 % a partir de entonces. Si piensas adelantar pagos, revisa estas condiciones en nuestra guía sobre amortizar hipoteca.
El tipo de interés
El mayor coste de una hipoteca son los intereses. En las hipotecas variables y mixtas dependen del euríbor, que según el Banco de España se situó en el 3,247 % en septiembre de 2026, 1,075 puntos más que un año antes. Por eso, al comparar ofertas no basta con mirar los gastos de firma: la TAE es el indicador que reúne intereses, comisiones y ciertos costes obligatorios en una sola cifra. Puedes seguir su evolución en nuestro artículo sobre el euríbor en 2026.
Cómo anticipar los gastos de hipoteca paso a paso
- Calcula el total de la operación. Precio de la vivienda + impuestos de la compraventa + notaría, registro y gestoría de la compraventa + tasación.
- Define cuánto vas a aportar. Los bancos financian habitualmente una parte del valor de la vivienda; la diferencia y los gastos suelen salir de tus ahorros.
- Comprueba tu capacidad de pago. Revisa tu ratio de endeudamiento para que la cuota resultante sea sostenible.
- Pide la FEIN de varias entidades. Compara TAE, comisiones, productos vinculados y condiciones de amortización anticipada.
- Revisa la tasación. Si ya tienes una tasación homologada y vigente, consulta si puedes aportarla. Te lo contamos en por qué es importante la tasación de vivienda.
- Acude al acta de transparencia. Antes de firmar, el notario te asesora sobre el contrato y comprueba que has recibido la documentación precontractual con antelación suficiente.
¿Y si firmé mi hipoteca antes de junio de 2019?
En las hipotecas anteriores a la Ley 5/2019, muchas cláusulas que cargaban todos los gastos al cliente han sido declaradas abusivas por los tribunales, y en algunos casos es posible reclamar parte de lo pagado. El alcance de la devolución y los plazos para reclamar dependen de cada caso y de la jurisprudencia aplicable, por lo que conviene revisar tu escritura y pedir asesoramiento antes de iniciar una reclamación.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de hipoteca
¿El banco paga todos los gastos de la hipoteca?
No todos. Desde la Ley 5/2019 asume la notaría de la escritura del préstamo, el registro, la gestoría y el AJD, pero el cliente paga la tasación, la copia de la escritura si la pide y, en su caso, la comisión de apertura.
¿Quién paga la tasación de la vivienda?
El cliente. Puedes aportar una tasación propia realizada por una sociedad homologada y vigente, y la entidad no puede rechazarla por ese motivo.
¿Los gastos de compraventa están incluidos en los gastos de hipoteca?
No. Los impuestos de la compra (ITP o IVA y AJD), la notaría y el registro de la compraventa son gastos de la compra de la vivienda y, por lo general, los paga el comprador.
¿Puede el banco cobrarme una comisión de apertura?
Sí, si figura en la oferta. Se cobra una sola vez, debe englobar todos los gastos de estudio y tramitación de la entidad y se incluye en el cálculo de la TAE.
¿Hay que pagar gastos al cambiar de hipoteca?
Depende de la operación: en una subrogación o novación pueden existir costes como la compensación por amortización anticipada o la tasación. Consulta nuestra página para mejorar tu hipoteca antes de decidir.
En resumen
En 2026, los gastos de hipoteca se reparten según la Ley 5/2019: el banco asume notaría del préstamo, registro, gestoría y AJD, y el cliente paga la tasación, la copia de la escritura si la solicita y la comisión de apertura si existe. Lo que más pesa en el bolsillo del comprador son los gastos de la compraventa y, a largo plazo, los intereses, por lo que conviene comparar ofertas por su TAE y prever un ahorro adicional además de la entrada. Si estás preparando la compra, revisa también los papeles para pedir la hipoteca y nuestra página de nueva hipoteca. Si quieres que revisemos tu caso con calma, habla con un asesor.
Fuentes: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE); Banco de España, Portal del Cliente Bancario: ¿Qué gastos te toca pagar cuando contratas una hipoteca?; Banco de España, nota de prensa sobre el euríbor de septiembre de 2026 (1/10/2026); Real Decreto-ley 17/2018 (BOE). Datos consultados el 15 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
