Si no puedes pagar la hipoteca, lo primero es hablar con tu banco antes de dejar de pagar ningún recibo: pedir por escrito una reestructuración (carencia, más plazo o cambio de tipo), comprobar si cumples los requisitos del Código de Buenas Prácticas y, si nada de eso es viable, valorar vender la vivienda o negociar una dación en pago. Cuanto antes actúes, más opciones tendrás. En esta guía te explicamos qué pasa realmente cuando se deja de pagar, en qué plazos, y qué alternativas existen en cada fase.
No es un problema aislado. Según el INE, en el segundo trimestre de 2026 se iniciaron 3.703 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales de personas físicas, un 27,5 % más que un año antes (dato provisional publicado el 16 de septiembre de 2026). Y con el Euríbor a un año en el 2,954 % en agosto de 2026, según el Banco de España, muchas cuotas variables se han encarecido en las últimas revisiones.
Qué hacer si no puedo pagar la hipoteca: primeros pasos
Antes de que llegue el primer impago, conviene seguir este orden:
- Haz números reales. Suma ingresos netos y gastos fijos del hogar y calcula qué cuota podrías asumir de forma sostenible. Te ayudará nuestra calculadora de cuota mensual.
- Revisa tu escritura. Comprueba el tipo de interés, el diferencial, las bonificaciones y si tienes seguros vinculados que puedan cubrir desempleo o incapacidad.
- Contacta con el banco por escrito. Explica la situación, aporta documentación y pide una propuesta concreta. Guarda copia de todo lo que envíes.
- Prioriza la hipoteca frente a deudas sin garantía, pero sin recurrir a créditos rápidos caros para pagar la cuota: suelen agravar el problema.
- Infórmate de tus derechos en el Portal del Cliente Bancario del Banco de España o con un asesor independiente.
Opciones para reducir la cuota antes del impago
El banco no está obligado a aceptar ninguna modificación fuera del Código de Buenas Prácticas, pero a menudo prefiere renegociar antes que acumular deuda impagada. Estas son las vías habituales:
Carencia y ampliación de plazo
Con una carencia en la hipoteca pagas durante un tiempo solo intereses, o una cuota reducida. Ampliar el plazo baja la cuota mensual. Las dos medidas dan aire a corto plazo, pero aumentan los intereses totales que pagarás. Se formalizan normalmente mediante una novación, que tiene costes de notaría y registro.
Código de Buenas Prácticas
Si tus ingresos son bajos y la cuota supera el 50 % de los ingresos netos del hogar, puedes pedir a tu banco, si está adherido, las medidas del Código de Buenas Prácticas hipotecario: reestructuración con carencia de hasta cinco años, rebaja temporal del tipo y más plazo, y, si no basta, dación en pago. El código temporal para hogares de clase media aprobado en 2022 tenía un plazo de solicitud que terminó el 24 de noviembre de 2025 (24 de mayo de 2026 en las zonas afectadas por la DANA), según el Banco de España; pregunta en tu entidad si hay novedades.
Reunificar deudas o cambiar de banco
Si además de la hipoteca tienes préstamos personales o tarjetas, reunificar deudas en la hipoteca puede bajar el pago mensual total, aunque alarga la deuda y tiene gastos. Si tu perfil sigue siendo solvente, otra entidad podría ofrecerte mejores condiciones mediante subrogación. En cualquier caso, compara siempre la TAE y el coste total, no solo la cuota.
Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca: fases del impago
Dejar de pagar no supone perder la casa de inmediato, pero cada mes cuenta. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, fija cuándo puede el banco dar por vencido todo el préstamo:
| Fase | Qué ocurre | Consecuencias |
|---|---|---|
| Primeros recibos impagados | El banco reclama las cuotas vencidas | Intereses de demora: tipo pactado + 3 puntos sobre lo impagado; posible inclusión en ficheros de morosidad |
| Vencimiento anticipado (primera mitad del plazo) | Impagos de al menos el 3 % del capital concedido o 12 cuotas mensuales | Tras un requerimiento de pago de al menos un mes, el banco puede exigir toda la deuda |
| Vencimiento anticipado (segunda mitad del plazo) | Impagos de al menos el 7 % del capital concedido o 15 cuotas mensuales | Mismo requerimiento previo de un mes |
| Ejecución hipotecaria | Demanda judicial y subasta de la vivienda | Si lo obtenido no cubre la deuda, la diferencia sigue siendo exigible |
Un ejemplo ilustrativo ayuda a ver los plazos. Supongamos un préstamo de 160.000 euros a 25 años con un tipo fijo del 3,5 %: la cuota sería de unos 801 euros al mes. El 3 % del capital concedido son 4.800 euros, así que en la primera mitad del préstamo bastarían unas seis cuotas impagadas para alcanzar el umbral de vencimiento anticipado, antes que las doce mensualidades. Ejemplo ilustrativo e hipotético, sin gastos ni comisiones; no es una oferta.
Ejecución hipotecaria y deuda pendiente
En la ejecución, la vivienda sale a subasta. Si se adjudica por menos de lo que se debe, el deudor y, en su caso, los avalistas siguen respondiendo de la diferencia con sus bienes presentes y futuros. Por eso la dación en pago, cuando el banco la acepta, puede ser preferible: entregas la casa y se cancela la deuda en los términos pactados.
Para colectivos vulnerables, la Ley 1/2013 suspende el lanzamiento (el desalojo) de la vivienda habitual hasta el 15 de mayo de 2028, tras la prórroga del Real Decreto-ley 1/2024. Ojo: suspende el desalojo, no la deuda ni el procedimiento.
Alternativas si la hipoteca ya no es sostenible
- Vender la vivienda antes de la ejecución. Suele obtenerse un precio mayor que en subasta. Te explicamos cómo en vender casa con hipoteca.
- Dación en pago negociada. Requiere el acuerdo del banco, salvo en los supuestos del Código de Buenas Prácticas. Revisa su tributación antes de firmar.
- Alquiler social tras la dación. Dentro del Código de Buenas Prácticas, puedes seguir en la vivienda como inquilino durante un tiempo.
- Ley de Segunda Oportunidad. Para particulares con insolvencia, permite pedir la exoneración de deudas en un procedimiento judicial, con requisitos estrictos. Necesitarás asesoramiento jurídico.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas cuotas puedo dejar de pagar antes de perder la casa?
No hay una cifra fija: depende del capital concedido y del momento del préstamo. En la primera mitad del plazo, el umbral es el 3 % del capital o 12 cuotas; en la segunda, el 7 % o 15 cuotas. Después llega el requerimiento y, si no pagas, la vía judicial.
¿Me pueden incluir en un fichero de morosos?
Sí. Con deudas ciertas, vencidas y exigibles, y tras un requerimiento previo, el banco puede comunicar el impago a ficheros de solvencia. Además, los préstamos se declaran a la CIRBE del Banco de España.
¿El banco está obligado a darme una carencia?
Solo si está adherido al Código de Buenas Prácticas y cumples sus requisitos. Fuera de ese caso, es una negociación voluntaria.
¿Qué pasa con los avalistas si no pago?
El banco puede reclamarles la deuda en los términos del aval firmado. Conviene informarles cuanto antes.
¿Puedo vender la casa si tengo recibos pendientes?
Sí, siempre que el precio permita cancelar la deuda o el banco acepte la operación. Vender antes de la subasta suele ser más favorable.
En resumen
- Si no puedes pagar la hipoteca, habla con tu banco antes del primer impago y pide una propuesta por escrito.
- Carencia, más plazo, Código de Buenas Prácticas o reunificar deudas alivian la cuota, pero suelen encarecer el préstamo total.
- El vencimiento anticipado exige impagos del 3 % del capital o 12 cuotas (7 % o 15 en la segunda mitad) y un requerimiento previo de un mes.
- En una ejecución, la deuda que no cubre la subasta sigue siendo exigible; vender antes o negociar una dación puede ser mejor salida.
Si quieres revisar tus opciones con calma, en nuestra página de mejorar hipoteca te explicamos cómo trabajamos. Y si prefieres comentarlo con una persona, habla con un asesor.
Fuentes: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE); Real Decreto-ley 6/2012 y Real Decreto-ley 19/2022 (Código de Buenas Prácticas); Ley 1/2013 y Real Decreto-ley 1/2024 (suspensión de lanzamientos); INE, Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias, segundo trimestre de 2026 (provisional, 16 de septiembre de 2026); Banco de España, Euríbor a un año de agosto de 2026 y Portal del Cliente Bancario. Datos consultados el 25 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
