La carencia en la hipoteca es un periodo pactado con el banco durante el cual pagas solo los intereses del préstamo (carencia parcial) o, en casos excepcionales, no pagas nada (carencia total), para aliviar la cuota de forma temporal. Es una herramienta útil si atraviesas un bache de ingresos o una subida de la cuota, pero no es gratis: el capital que dejas de amortizar se sigue debiendo y, al final, pagarás más intereses. En esta guía te explicamos cómo funciona, qué tipos existen, cómo se solicita, qué cuesta y en qué casos tiene sentido pedirla.
¿Qué es la carencia de una hipoteca?
Una hipoteca se devuelve, normalmente, con cuotas que incluyen dos partes: los intereses y la amortización de capital. La carencia es un acuerdo por el que, durante unos meses o años, se modifica ese esquema. No es un derecho general del cliente: salvo en los supuestos regulados para deudores vulnerables, depende de que el banco la acepte y de que quede reflejada por escrito, normalmente mediante una novación hipotecaria.
La carencia puede pactarse al firmar el préstamo (por ejemplo, en algunas hipotecas para obra nueva o autopromoción) o negociarse más adelante, cuando el titular ya está pagando y necesita un respiro.
Tipos de carencia: parcial y total
- Carencia parcial o de capital: pagas solo los intereses. La deuda pendiente no baja durante ese periodo, pero tampoco sube. Es la modalidad más habitual.
- Carencia total: no pagas ni capital ni intereses. Los intereses que se generan se suman a la deuda, por lo que el capital pendiente aumenta. Los bancos la conceden con mucha menos frecuencia y suele resultar la opción más cara.
¿Por qué se habla de carencia en la hipoteca en 2026?
Según el Banco de España, el euríbor a un año cerró septiembre de 2026 con una media del 3,247 %, frente al 2,954 % de agosto. Para quien tiene una hipoteca variable, cada revisión con el índice al alza se traduce en una cuota más alta, y muchos hogares buscan fórmulas para ganar margen sin cambiar de banco. Puedes seguir el índice en nuestra página sobre la evolución del euríbor y en el análisis del euríbor en 2026.
La carencia es una de esas fórmulas, junto con alargar el plazo, pasar a tipo fijo o cambiar la hipoteca de entidad. Conviene compararlas antes de decidir, porque su efecto sobre el coste total es muy distinto.
¿Cómo funciona la carencia hipotecaria? Ejemplo ilustrativo
Para verlo con números, tomamos un ejemplo ilustrativo e hipotético (cálculo propio, no es una oferta): préstamo con 150.000 € pendientes, 25 años por delante y un tipo de interés nominal (TIN) del 3 % constante, con sistema de amortización francés. No incluye seguros, comisiones ni gastos de la novación, ni la variación del euríbor en las revisiones.
| Escenario | Cuota durante la carencia | Cuota posterior | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| Sin carencia | — | 711,32 € (300 meses) | 63.395 € |
| 12 meses de carencia parcial, manteniendo el plazo final | 375,00 € | 731,26 € (288 meses) | 65.104 € |
| 12 meses de carencia parcial, alargando el plazo un año | 375,00 € | 711,32 € (300 meses) | 67.895 € |
La conclusión es clara: durante un año la cuota baja casi a la mitad, pero después sube (si se mantiene el plazo) o se alarga la deuda (si se amplía), y en ambos casos se pagan más intereses que sin carencia: unos 1.700 € más en el primer escenario y unos 4.500 € más en el segundo. Puedes simular tu propio caso con la calculadora de cuota mensual.
Requisitos para pedir carencia en la hipoteca
Cada entidad aplica sus propios criterios, pero suelen valorar:
- Una causa temporal y justificable: pérdida de empleo, baja médica, caída puntual de ingresos de un autónomo o subida fuerte de la cuota.
- Buen historial de pagos: es más fácil negociar antes de acumular recibos impagados.
- Perspectiva de recuperación: el banco querrá ver que, terminada la carencia, podrás asumir la nueva cuota.
- Documentación actualizada: nóminas o declaraciones de IRPF, certificado de desempleo si aplica, y extractos bancarios.
Carencia para deudores vulnerables: el Código de Buenas Prácticas
El Código de Buenas Prácticas recogido en el Real Decreto-ley 6/2012 prevé, para deudores en el umbral de exclusión y con entidades adheridas, un plan de reestructuración que puede incluir una carencia en la amortización de capital de hasta cinco años, según el texto consolidado publicado en el BOE. Exige cumplir requisitos estrictos de ingresos, patrimonio y esfuerzo hipotecario sobre la vivienda habitual. Las medidas temporales aprobadas en 2022 para hacer frente a la subida de tipos tenían plazos de solicitud que, según la información publicada, ya han finalizado; antes de solicitar nada, comprueba en el BOE o en el Banco de España si hay novedades normativas.
Paso a paso para solicitar la carencia
- Analiza tu situación: cuánto tiempo necesitas y qué cuota puedes pagar de forma realista.
- Pide una simulación al banco: cuota durante la carencia, cuota posterior, nuevo plazo y coste total.
- Pregunta por los costes: comisión de novación, si la hay, y gastos de notaría, gestoría y registro, aclarando quién asume cada uno.
- Compara alternativas: ampliar plazo, reducir la cuota de otras formas o cambiar de entidad.
- Revisa la escritura de novación antes de firmarla y guarda una copia de todas las condiciones.
Ventajas e inconvenientes de la carencia
| Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|
| Alivia la cuota de forma inmediata y temporal | Encarece el préstamo: pagas más intereses en total |
| Ayuda a evitar impagos y sus consecuencias | La cuota posterior puede ser más alta o el plazo más largo |
| Puede negociarse sin cambiar de banco | Requiere aceptación del banco y suele conllevar gastos de novación |
| Da tiempo para reorganizar las finanzas | No resuelve un problema de ingresos estructural |
¿A quién le conviene una carencia en la hipoteca?
Tiene sentido cuando la dificultad es pasajera y con fecha de fin previsible: un periodo de desempleo con buenas perspectivas, una baja, una reforma o un bache en la actividad. Si el problema es permanente, por ejemplo porque los ingresos han bajado de forma estable, suele ser más adecuado revisar la estructura completa del préstamo: cambiar la hipoteca, pasar de variable a fija o ajustar el plazo. En nuestra página de mejorar hipoteca repasamos esas opciones.
Preguntas frecuentes sobre la carencia hipotecaria
¿El banco está obligado a concederme la carencia?
No, con carácter general es una decisión de la entidad. Solo los deudores que cumplen los requisitos del Código de Buenas Prácticas, con una entidad adherida, pueden exigir las medidas allí previstas.
¿Cuánto puede durar la carencia?
Lo habitual en una negociación ordinaria son entre 6 y 24 meses. El Código de Buenas Prácticas contempla hasta cinco años para deudores vulnerables.
¿La carencia afecta a mi historial crediticio?
Pactarla no supone un impago, pero queda reflejada como una modificación del préstamo. Lo que sí perjudica tu perfil es dejar de pagar cuotas sin acuerdo.
¿Puedo amortizar capital durante la carencia?
Depende de lo pactado; en general sí, con las comisiones de amortización anticipada que recoja tu contrato.
¿Es mejor la carencia o ampliar el plazo?
Ampliar el plazo reduce la cuota de forma permanente y la carencia solo de forma temporal. Ambas encarecen el préstamo; compara el coste total de cada opción antes de decidir.
En resumen
La carencia en la hipoteca permite pagar solo intereses (o nada) durante un tiempo limitado, lo que da margen ante un bache temporal. A cambio, el préstamo sale más caro y la cuota posterior o el plazo aumentan. Antes de pedirla, solicita una simulación por escrito, revisa los gastos de la novación y compárala con otras alternativas. Si quieres analizar tu caso, habla con un asesor.
Fuentes: Banco de España, euríbor a un año, media de septiembre de 2026; Real Decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (BOE, texto consolidado, última actualización 23/11/2022). Datos consultados el 16 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
