La revisión de la hipoteca variable es el momento, normalmente cada 6 o 12 meses, en que el banco recalcula tu tipo de interés sumando al último Euríbor de referencia el diferencial pactado en la escritura, y con ese nuevo tipo fija la cuota que pagarás hasta la siguiente revisión. Con el Euríbor en su nivel más alto desde mediados de 2024, muchas familias van a recibir en los próximos meses una carta con una cuota más alta que la del año pasado. En esta guía te explicamos cómo se calcula la revisión, cuándo se produce, cómo comprobar que es correcta y qué opciones tienes si la nueva cuota te pesa.
Qué es la revisión de la hipoteca variable
En una hipoteca variable el tipo de interés no es fijo durante toda la vida del préstamo. Se compone de dos partes:
- Índice de referencia: casi siempre el Euríbor a un año, uno de los índices oficiales que publica el Banco de España cada mes.
- Diferencial: un porcentaje fijo que se suma al índice y que se pactó al firmar (por ejemplo, Euríbor + 0,75 %). Puedes repasar cómo influye en nuestra guía sobre el diferencial de la hipoteca.
La revisión consiste en actualizar el índice con el dato más reciente que indique tu escritura. El diferencial no cambia salvo que lo negocies con el banco. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, exige que el índice sea claro, accesible, objetivo y verificable, y establece que el interés remuneratorio no puede ser negativo.
Cuándo se revisa la hipoteca variable
La periodicidad la marca tu contrato. Lo más habitual en España es la revisión anual, aunque muchas hipotecas firmadas antes de 2012 se revisan cada seis meses. Para saber cuándo te toca y qué dato se usará, busca en la escritura tres cosas:
- Fecha de revisión: suele coincidir con el aniversario de la firma o con el primer recibo tras ese aniversario.
- Dato de referencia: muchas escrituras toman el último Euríbor oficial publicado antes de la fecha de revisión, que suele ser el de uno o dos meses antes. Si tu revisión es en noviembre, es frecuente que se aplique el dato de septiembre o el de octubre.
- Tipo sustitutivo: el índice que se usaría si el Euríbor dejara de publicarse.
El banco debe informarte del nuevo tipo aplicable y de la nueva cuota.
Cómo se calcula la nueva cuota tras la revisión
El cálculo tiene tres pasos: tomar el Euríbor de referencia, sumarle el diferencial y aplicar ese nuevo tipo al capital pendiente durante el plazo que queda. El resultado se obtiene con el sistema de amortización francés, el habitual en España, en el que la cuota es constante hasta la siguiente revisión.
Datos del Euríbor que debes conocer
Estos son los datos más recientes del Euríbor a un año que se están usando en las revisiones de este otoño:
| Mes | Euríbor a 12 meses (media mensual) | Observación |
|---|---|---|
| Septiembre 2025 | 2,172 % | Referencia de hace un año |
| Agosto 2026 | 2,954 % | Dato oficial del Banco de España |
| Septiembre 2026 | 3,247 % | Nivel más alto desde julio de 2024 |
| Octubre 2026 | ≈ 3,22 % | Media provisional a 23 de octubre; se cierra a final de mes |
Detrás de esta subida está el cambio de rumbo del Banco Central Europeo, que en 2026 ha subido dos veces los tipos oficiales. Tras la decisión del 10 de septiembre, la facilidad de depósito quedó en el 2,50 % con efecto desde el 16 de septiembre, según el Banco de España. Si quieres el contexto completo, lo explicamos en tipos del BCE y en Euríbor 2026.
Ejemplo de revisión de una hipoteca variable
Imagina una hipoteca con 150.000 euros de capital pendiente, 25 años por delante y un diferencial del 0,75 %. Así cambiaría la cuota según el Euríbor que tome la revisión:
| Euríbor aplicado | Tipo resultante | Cuota mensual |
|---|---|---|
| 2,172 % (septiembre 2025) | 2,922 % | 705,25 € |
| 2,954 % (agosto 2026) | 3,704 % | 767,45 € |
| 3,247 % (septiembre 2026) | 3,997 % | 791,51 € |
Entre el escenario con el Euríbor de hace un año y el de septiembre de 2026, la cuota sube unos 86 euros al mes, algo más de 1.000 euros al año. Es solo un ejemplo: en tu caso influyen el capital realmente pendiente, el plazo restante, tu diferencial y las bonificaciones que tengas. Puedes hacer tus números con nuestra calculadora de cuota mensual.
Cómo comprobar que la revisión es correcta
Los errores no son frecuentes, pero conviene verificar la carta del banco. Repasa esta lista:
- Índice correcto: comprueba que el Euríbor aplicado coincide con el mes que fija tu escritura y con el dato oficial publicado por el Banco de España.
- Diferencial correcto: si tienes bonificaciones por nómina, seguros u otros productos, revisa que se mantienen. Si has dejado de cumplir alguna, el diferencial puede haber subido.
- Redondeo: la normativa no permite redondeos al alza del tipo de interés que perjudiquen al cliente.
- Capital y plazo: deben coincidir con tu cuadro de amortización, sobre todo si hiciste amortizaciones anticipadas.
- Fecha de efecto: la nueva cuota debe aplicarse a partir de la fecha de revisión pactada, no antes.
Si detectas una discrepancia, reclama primero al servicio de atención al cliente de tu entidad. Si en un mes no te responden o no estás de acuerdo, puedes acudir al servicio de reclamaciones del Banco de España.
Qué hacer si la revisión sube tu cuota
Una revisión al alza no tiene por qué ser un problema si tu presupuesto la absorbe, pero conviene anticiparse. Estas son las opciones más habituales, cada una con sus costes:
1. Renegociar el diferencial con tu banco
Una novación permite cambiar condiciones sin cambiar de entidad, por ejemplo rebajar el diferencial o modificar el plazo. Implica gastos de notaría y registro, y el banco no está obligado a aceptarla. Te lo contamos en novación hipotecaria.
2. Pasar a tipo fijo o mixto
Fijar el tipo da estabilidad, pero los tipos fijos también se han encarecido con las subidas del BCE. La Ley 5/2019 limita la comisión por cambiar de variable a fijo al 0,15 % del capital durante los tres primeros años del préstamo, y a cero después. Analizamos si compensa en hipoteca variable a fija en 2026.
3. Amortizar anticipadamente
Si tienes ahorros, adelantar capital reduce la cuota o el plazo. Antes de hacerlo, compara con el coste de quedarte sin colchón y revisa la comisión de amortización anticipada. Más detalles en amortizar hipoteca.
4. Ampliar el plazo
Alargar el préstamo baja la cuota mensual, pero aumenta los intereses totales que pagarás. Úsalo con prudencia.
5. Medidas para colectivos vulnerables
Si la cuota supera una parte importante de tus ingresos, comprueba si cumples los requisitos del Código de Buenas Prácticas al que están adheridas la mayoría de entidades.
Preguntas frecuentes sobre la revisión de la hipoteca variable
¿Puede el banco no avisarme de la revisión?
No debería. La entidad tiene que informarte del nuevo tipo y de la cuota resultante. Si no lo ha hecho, pídelo por escrito.
¿Qué Euríbor se aplica en mi revisión?
El que indique tu escritura. Lo habitual es el último dato oficial publicado antes de la fecha de revisión, que suele ser el de uno o dos meses antes.
¿La revisión puede bajar mi cuota?
Sí. Si el Euríbor de referencia es más bajo que el aplicado en la revisión anterior, la cuota baja. Lo que importa es la comparación con tu última revisión, no con el dato del mes anterior.
¿Puedo negarme a la nueva cuota?
No, si la revisión se ajusta al contrato. Lo que sí puedes es negociar con tu banco, cambiar de entidad mediante subrogación o pasar a otro tipo de interés.
En resumen
- La revisión de la hipoteca variable actualiza el tipo sumando al Euríbor de referencia tu diferencial.
- Suele ser anual y tomar el último Euríbor oficial publicado antes de la fecha de revisión.
- Con el Euríbor en el 3,247 % en septiembre de 2026, frente al 2,172 % de hace un año, muchas revisiones de este otoño serán al alza.
- Comprueba índice, diferencial, bonificaciones, capital y fecha de efecto en la carta del banco.
- Si la cuota te pesa, valora con calma renegociar, fijar el tipo, amortizar o ampliar plazo, comparando siempre costes y TAE.
Si quieres revisar las condiciones de tu préstamo, en nuestra página de mejorar hipoteca te explicamos cómo trabajamos. Y si prefieres comentarlo con calma, habla con un asesor.
Fuentes: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE); Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios; Banco de España, nota informativa sobre el Euríbor de agosto de 2026 (1 de septiembre de 2026) y nota sobre la decisión de política monetaria del BCE de septiembre de 2026; iAhorro y Finect, media del Euríbor de septiembre de 2026; datos provisionales de octubre de 2026 recogidos por prensa especializada. Datos consultados el 24 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
