El Código de Buenas Prácticas hipotecario es un conjunto de medidas, recogido en el Real Decreto-ley 6/2012, que obliga a los bancos adheridos a reestructurar la hipoteca de la vivienda habitual de familias en dificultades económicas y, si eso no basta, a valorar una quita o aceptar la dación en pago. No es una ayuda automática: hay que cumplir unos requisitos de ingresos, de esfuerzo hipotecario y de vivienda, y solicitarlo por escrito. Con el Euríbor a un año en el 2,954% en agosto de 2026 (Banco de España), muchas cuotas variables se han encarecido, así que conviene conocerlo.
¿Qué es el Código de Buenas Prácticas hipotecario?
Es un protocolo de adhesión voluntaria para las entidades, creado en 2012 y reformado por última vez en noviembre de 2022 (Real Decreto-ley 19/2022). El banco decide si se adhiere, pero, una vez adherido, debe aplicar las medidas a los clientes que cumplan los requisitos y lo soliciten.
Solo afecta a préstamos o créditos con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual del deudor. No sirve para segundas residencias, locales ni préstamos personales.
No hay que confundirlo con el código temporal aprobado a finales de 2022 para hogares de clase media afectados por la subida de tipos, que tenía condiciones distintas y un plazo de solicitud limitado. Si te interesa esa vía, pregunta a tu entidad si sigue abierta.
Requisitos del Código de Buenas Prácticas: el umbral de exclusión
La ley exige estar dentro del llamado umbral de exclusión. Según el artículo 3 del texto consolidado del Real Decreto-ley 6/2012, deben cumplirse a la vez estas condiciones:
- Ingresos limitados: el conjunto de ingresos de la unidad familiar no puede superar 3 veces el IPREM anual de 14 pagas. Con el IPREM prorrogado para 2026 (8.400 euros anuales en 14 pagas), el límite general es de 25.200 euros al año. Sube a 4 veces (33.600 euros) con discapacidad o dependencia reconocidas y a 5 veces (42.000 euros) en supuestos de discapacidad intensa, enfermedad mental o parálisis cerebral.
- Empeoramiento económico reciente: en los cuatro años anteriores a la solicitud la familia debe haber sufrido una alteración significativa de sus circunstancias, por ejemplo porque la cuota pesa mucho más sobre la renta que antes, o haber pasado a una situación de especial vulnerabilidad.
- Esfuerzo hipotecario elevado: la cuota debe superar el 50% de los ingresos netos de la unidad familiar (el 40% si hay algún miembro con discapacidad o dependencia).
- Vivienda habitual con precio limitado: el texto consolidado fija límites al precio de adquisición, con un tope absoluto de 300.000 euros, y de 250.000 euros para acceder a la dación en pago.
La norma considera de especial vulnerabilidad, entre otros, a las familias numerosas, las monoparentales con hijos a cargo, los hogares con algún menor, con personas con discapacidad, dependencia o incapacidad permanente, las víctimas de violencia de género y los deudores mayores de 60 años.
Qué medidas incluye el Código de Buenas Prácticas
Las medidas se aplican de forma escalonada. Primero se intenta reestructurar la deuda; si no es viable, se pasa a las siguientes fases.
1. Reestructuración de la deuda hipotecaria
Es la medida principal. La entidad debe presentar un plan de reestructuración en el plazo de un mes desde la solicitud. Según el anexo del Real Decreto-ley 6/2012, puede incluir:
- Carencia en la amortización de capital de hasta cinco años (dos años en los casos con menor incremento del esfuerzo). Durante ese periodo pagas solo intereses. Si quieres profundizar, lo explicamos en nuestra guía sobre la carencia en la hipoteca.
- Rebaja del tipo de interés a Euríbor menos 0,10 puntos durante la carencia en los préstamos variables. En los préstamos a tipo fijo se mantiene el tipo pactado.
- Ampliación del plazo hasta un total de 40 años desde la firma del préstamo.
- Inaplicación indefinida de las cláusulas suelo, si las hubiera.
Las escrituras de novación derivadas del Código están exentas de la cuota gradual del impuesto de actos jurídicos documentados y los aranceles de inscripción tienen bonificación, pero conviene pedir por escrito el detalle de los costes que asumirás.
2. Quita sobre el capital pendiente
Si el plan de reestructuración no basta, porque la nueva cuota sigue superando el 50% de los ingresos netos, el deudor puede pedir una quita. Aquí la entidad puede aceptarla, pero no está obligada. La norma propone varios métodos de cálculo, como una reducción del 25% del capital pendiente.
3. Dación en pago y alquiler social
Si en los 24 meses siguientes a la solicitud de reestructuración el plan resulta inviable, el deudor puede pedir la dación en pago: entrega la vivienda y la deuda queda cancelada por completo. Además, puede seguir viviendo en ella como inquilino durante dos años, pagando una renta anual del 3% de la deuda que había en el momento de la dación. Esta opción no está disponible, por ejemplo, si la vivienda tiene cargas posteriores a la hipoteca.
| Fase | Qué consigues | ¿Obligatoria para el banco adherido? |
|---|---|---|
| Reestructuración | Carencia, tipo más bajo durante la carencia y plazo más largo | Sí, si cumples los requisitos |
| Quita | Reducción del capital pendiente | No, es voluntaria |
| Dación en pago | Cancelación total de la deuda entregando la vivienda | Sí, si la reestructuración es inviable y se cumplen las condiciones |
Ejemplo ilustrativo de reestructuración
Supongamos una familia con unos ingresos netos de 1.700 euros al mes (20.400 euros al año, por debajo del límite de 25.200 euros), que debe 150.000 euros a 20 años con un tipo variable del 3,954% (Euríbor de agosto de 2026 más un diferencial del 1%). Su cuota sería de unos 905 euros al mes, el 53% de sus ingresos, por encima del umbral del 50%.
- Con cinco años de carencia al Euríbor menos 0,10 (2,854%), pagaría unos 357 euros al mes solo de intereses durante ese periodo.
- Al terminar la carencia seguiría debiendo los mismos 150.000 euros. Si el plazo se amplía a 23 años más y el tipo vuelve al 3,954%, la cuota sería de unos 828 euros al mes.
Ejemplo ilustrativo e hipotético, con tipo constante y sin gastos; no es una oferta. La carencia da un respiro inmediato, pero alargar el plazo y aplazar la amortización aumenta los intereses totales del préstamo. Puedes hacer tus propios números con nuestra calculadora de cuota mensual.
Cómo solicitar el Código de Buenas Prácticas paso a paso
- Comprueba si tu banco está adherido. La lista de entidades adheridas es pública; tu oficina también debe informarte.
- Reúne la documentación: ingresos de toda la unidad familiar, libro de familia, empadronamiento, nota simple, escrituras del préstamo y, si procede, certificados de discapacidad o dependencia.
- Presenta la solicitud por escrito y guarda una copia sellada o el justificante del registro de entrada.
- Revisa el plan de reestructuración que te proponga la entidad en el plazo de un mes. Compara cuota, plazo, tipo y coste total antes de aceptarlo.
- Si el banco no responde o lo deniega sin motivo, reclama primero a su servicio de atención al cliente y, después, ante el Banco de España.
¿A quién le conviene y qué alternativas hay?
El Código de Buenas Prácticas está pensado para familias con ingresos bajos y una cuota que ya no pueden asumir. Si superas el umbral, hay otras vías sujetas a que el banco las acepte: una novación hipotecaria para cambiar plazo o tipo, una subrogación a otra entidad o las opciones que repasamos en cómo reducir la cuota de la hipoteca. Si tu préstamo es variable, también te puede interesar qué hacer ante la subida del Euríbor.
Negociar antes de acumular impagos da más margen que hacerlo con recibos pendientes.
Preguntas frecuentes sobre el Código de Buenas Prácticas
¿Están obligados todos los bancos?
No. Solo las entidades adheridas, aunque una vez adheridas deben aplicar las medidas de reestructuración y dación en pago a quien cumpla los requisitos.
¿Puedo pedirlo si mi hipoteca es a tipo fijo?
Sí. Puedes acceder a la carencia y a la ampliación de plazo; lo que no se aplica es la rebaja a Euríbor menos 0,10, porque el tipo fijo se mantiene.
¿La dación en pago cancela toda la deuda?
Dentro del Código de Buenas Prácticas, sí: la dación en pago supone la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad.
¿Cuánto tarda el banco en responder?
La entidad debe presentar un plan de reestructuración en el plazo de un mes desde que entregas la solicitud con la documentación completa.
En resumen
El Código de Buenas Prácticas hipotecario permite a familias con ingresos limitados y una cuota superior al 50% de sus ingresos pedir a su banco adherido una carencia de hasta cinco años, un tipo más bajo y más plazo y, en último término, la dación en pago. Alivia la cuota, pero encarece el préstamo a largo plazo. Si tu caso no encaja en los requisitos, existen otras formas de mejorar tu hipoteca. Si quieres analizar tu situación, habla con un asesor.
Fuentes: Real Decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (BOE, texto consolidado, última actualización 23/11/2022); Banco de España, Euríbor a un año, media de agosto de 2026 (nota informativa del 1 de septiembre de 2026); IPREM 2026, valores prorrogados al no haberse aprobado nuevos Presupuestos Generales del Estado; Portal del Cliente Bancario del Banco de España. Datos consultados el 17 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
