Si firmas un contrato de arras y después el banco no te concede la hipoteca, lo normal es que pierdas la señal entregada, salvo que el contrato incluya una cláusula que condicione la compra a obtener financiación. Por eso el orden importa: antes de pagar las arras conviene saber cuánto te prestarían, en qué condiciones y en qué plazo. Te explicamos qué tipos de arras existen, cómo encajarlas con la tramitación de la hipoteca y qué cláusulas protegen al comprador.
¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor por el que el comprador entrega una cantidad de dinero (la señal) para reservar la vivienda durante un plazo determinado, hasta la firma de la escritura de compraventa ante notario. En ese tiempo el comprador suele tramitar la hipoteca y el vendedor se compromete a no vender a otra persona.
La ley no fija un importe mínimo ni máximo. En la práctica es habitual pactar entre un 5 % y un 10 % del precio, y la cantidad entregada se descuenta del precio final en la notaría. Lo que realmente define tus derechos y riesgos no es el importe, sino el tipo de arras que figure en el contrato.
Tipos de arras y qué pasa con la hipoteca en cada uno
En España se distinguen tres modalidades. Si el contrato no dice claramente cuál es, los tribunales tienden a considerar que son confirmatorias, por lo que conviene que la redacción sea expresa.
| Tipo de arras | Qué significan | Si el comprador no compra | Si el vendedor no vende |
|---|---|---|---|
| Penitenciales | Permiten a cualquiera de las partes desistir | Pierde la señal | Devuelve la señal duplicada |
| Confirmatorias | Son un anticipo del precio que confirma la compraventa | El vendedor puede exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización | El comprador puede exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización |
| Penales | Funcionan como penalización por incumplir | Pierde la señal y puede reclamársele el cumplimiento | Paga la penalización pactada y puede reclamársele el cumplimiento |
Las más habituales en la compra de vivienda son las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Su ventaja es la claridad: cada parte sabe cuánto le cuesta echarse atrás. Su inconveniente para quien depende de una hipoteca es que no distinguen el motivo: si no compras porque el banco te deniega la financiación, en principio pierdes la señal igual que si cambiaras de opinión.
Ejemplo ilustrativo: cuánto te juegas
Supongamos una vivienda de 250.000 € con arras penitenciales del 10 %, es decir, 25.000 €. Si el comprador no llega a firmar la compraventa porque no obtiene la hipoteca y el contrato no prevé nada al respecto, perdería esos 25.000 €. Si fuera el vendedor quien se echara atrás, tendría que devolver 50.000 € (la señal duplicada). Ejemplo ilustrativo e hipotético; no incluye impuestos ni gastos de la operación.
Cómo encajar las arras con la tramitación de la hipoteca
El problema habitual es de tiempos: el contrato de arras suele dar uno, dos o tres meses para firmar la compraventa, y en ese plazo debe completarse todo el proceso hipotecario. Estos son los pasos que conviene tener en cuenta:
- Estudio previo de viabilidad. Antes de firmar las arras, revisa tu ratio de endeudamiento y cuánto ahorro aportas. Las entidades suelen financiar como máximo el 80 % del menor valor entre el precio y la tasación en vivienda habitual, así que en el ejemplo anterior harían falta unos 50.000 € de ahorro, más impuestos y gastos.
- Solicitud y documentación. Reúne nóminas, declaración de la renta, vida laboral y extractos. Puedes repasar los requisitos y pasos para conseguir hipoteca.
- Tasación. La entidad encarga o acepta una tasación homologada. Si el valor sale por debajo del precio pactado, el préstamo disponible baja y necesitarás más ahorro.
- Oferta vinculante y FEIN. La FEIN debe entregarse al menos 10 días naturales antes de la firma, según la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, y ese plazo no se puede acortar.
- Acta notarial y firma. Tras el asesoramiento gratuito del notario se firman compraventa e hipoteca, normalmente el mismo día.
Si sumas plazos, se entiende por qué un contrato de arras de 30 días puede quedarse corto. Conviene pactar un plazo realista y, si es posible, una prórroga automática si el retraso se debe a la tramitación bancaria.
La cláusula que te protege: condicionar las arras a la hipoteca
La herramienta más útil para el comprador es incluir en el contrato una condición suspensiva o resolutoria por financiación: si, pese a haberla solicitado de buena fe, no se obtiene la hipoteca en el plazo pactado, el contrato queda sin efecto y el vendedor devuelve la señal. Para que funcione en la práctica, la cláusula debería concretar:
- El importe y el porcentaje de financiación que necesitas (por ejemplo, el 80 % del precio).
- El plazo para obtenerla y cómo se acredita la denegación (normalmente por escrito de la entidad).
- Cuántas solicitudes debes presentar como mínimo, para evitar discusiones sobre si actuaste con diligencia.
- Qué ocurre si la tasación sale por debajo del precio y el banco ofrece menos importe del previsto.
- La forma y el plazo de devolución de la señal si se activa la condición.
El vendedor puede no aceptar esta cláusula o pedir a cambio un plazo más corto. Es una negociación legítima, pero conviene saber que, sin ella, el riesgo de no conseguir financiación recae en el comprador.
Pros y contras de firmar arras antes de tener la hipoteca
Ventajas: aseguras la vivienda frente a otros compradores, fijas el precio y das tiempo a la tramitación.
Inconvenientes: inmovilizas parte del ahorro, que luego necesitarás para la entrada y los gastos; te expones a perder la señal si la financiación falla, y el plazo puede presionarte para aceptar una oferta peor por falta de tiempo.
El contexto también cuenta. Según el INE, en julio de 2026 se inscribieron 43.372 hipotecas sobre viviendas, un 3,5 % menos que un año antes, con un importe medio de 180.785 € y un tipo de interés medio del 3,01 % (datos provisionales). Las compraventas de viviendas inscritas bajaron un 5,1 % interanual ese mes. Con el Euríbor a un año en el 3,247 % de media en septiembre de 2026, los bancos revisan con detalle la capacidad de pago, así que el estudio previo es más importante que nunca.
Gastos que no debes olvidar al calcular la señal
La señal se descuenta del precio, pero no cubre el resto de costes. Para una vivienda de segunda mano tendrás que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (según la comunidad autónoma), además de notaría, registro y tasación. Puedes revisar quién paga cada gasto de la hipoteca en 2026 o usar la calculadora de gastos de compraventa. Si entregas como arras casi todo tu ahorro, comprueba que te quedará suficiente para estos pagos.
Preguntas frecuentes
¿Recupero las arras si el banco no me da la hipoteca?
Solo si el contrato lo prevé con una condición de financiación o si el vendedor acepta devolverlas. En unas arras penitenciales sin esa cláusula, lo habitual es perderlas.
¿Cuánto se paga de arras al comprar una vivienda?
No hay un porcentaje legal. Lo habitual es entre el 5 % y el 10 % del precio, y se descuenta en la firma de la compraventa.
¿Hace falta notario para firmar el contrato de arras?
No. Es un documento privado, aunque conviene que lo revise un profesional antes de firmarlo y que identifique bien la vivienda, las partes, el precio, el plazo y el tipo de arras.
¿Qué pasa si la tasación sale más baja que el precio?
El banco calculará el préstamo sobre el menor de los dos valores, por lo que necesitarás más ahorro. Por eso es útil que la cláusula de financiación contemple este supuesto.
¿Puedo ampliar el plazo de las arras?
Sí, si el vendedor está de acuerdo. Hazlo siempre por escrito, mediante un anexo firmado por ambas partes, antes de que venza el plazo original.
En resumen
El contrato de arras reserva la vivienda, pero si dependes de una hipoteca puede convertirse en un riesgo: sin una cláusula de financiación, no obtener el préstamo suele suponer perder la señal. Antes de firmar, haz un estudio previo de viabilidad, pacta un plazo realista, concreta qué ocurre si el banco deniega la hipoteca o la tasación sale baja y reserva ahorro para impuestos y gastos. Si estás buscando financiación para tu compra, puedes consultar nuestro servicio de nueva hipoteca o hablar con un asesor para revisar tu caso.
Fuentes: Código Civil, artículos 1124, 1152 y 1454; Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (artículo 14); INE, Estadística de Hipotecas, julio de 2026 (publicada el 28 de septiembre de 2026, datos provisionales); INE, Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, julio de 2026 (25 de septiembre de 2026); Banco de España, Resolución de 1 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20519), Euríbor a un año de septiembre de 2026. Datos consultados el 21 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
