Una hipoteca preconcedida (o preaprobada) es una valoración previa que hace un banco de tu solvencia para indicarte cuánto dinero podría prestarte para comprar una vivienda, antes de que hayas elegido el piso. Sirve para saber tu presupuesto real y negociar con más seguridad, pero no es una oferta vinculante: la concesión definitiva llega después, con la tasación y la FEIN.
En un mercado con tipos más altos que hace un año, conocer tu límite antes de visitar pisos evita sustos. Según el INE, en agosto de 2026 se firmaron 33.841 hipotecas sobre vivienda, con un importe medio de 181.285 euros y un tipo de interés medio del 3,08 % (datos provisionales publicados en octubre de 2026). Y el Euríbor a 12 meses cerró septiembre de 2026 con una media del 3,247 %. Con estas cifras, cada punto de ratio de endeudamiento cuenta. Te explicamos qué es una hipoteca preconcedida, qué valida el banco, cuánto dura y qué limitaciones tiene.
¿Qué es una hipoteca preconcedida?
La hipoteca preconcedida es una aprobación provisional: la entidad analiza tus ingresos, tus deudas, tu estabilidad laboral y tus ahorros, y te comunica un importe máximo orientativo y unas condiciones indicativas. Recibe también el nombre de preaprobación hipotecaria, preestudio o «hipoteca preaprobada».
Conviene no confundirla con las «ofertas preconcedidas» que algunos bancos muestran a sus clientes en la app. Esas suelen basarse solo en los datos que el banco ya tiene (nómina domiciliada, saldos), mientras que una preaprobación hipotecaria seria requiere que aportes documentación.
Lo importante es entender lo que no es:
- No es vinculante. El banco puede cambiar el importe o las condiciones, o denegar la operación, si cambia tu situación o la del mercado.
- No incluye la vivienda. La garantía todavía no se ha tasado, así que el importe final depende del valor de tasación.
- No sustituye a la FEIN. La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es el documento que sí obliga a la entidad durante el plazo que se pacte hasta la firma.
Cómo funciona la preaprobación paso a paso
- Solicitud y documentación. Entregas DNI, últimas nóminas o declaraciones de IRPF, vida laboral, extractos bancarios y detalle de otros préstamos. Si eres autónomo, también modelos trimestrales e IVA.
- Análisis de solvencia. El banco calcula tu ratio de endeudamiento, consulta ficheros como la CIRBE del Banco de España y valora tu estabilidad laboral.
- Respuesta con importe orientativo. Te indica cuánto podría prestarte, a qué plazo y con qué tipo de referencia aproximado, normalmente sujeto a tasación y a revisión final.
- Búsqueda de vivienda. Con ese límite, buscas y negocias el precio. Muchos compradores firman entonces el contrato de arras.
- Tasación, FEIN y firma. El banco tasa la vivienda, emite la FEIN y, tras el plazo legal de reflexión y el acta notarial previa, se firma la escritura.
Qué valida el banco y qué queda pendiente
Para entender el alcance real de la preconcesión, es útil separar lo que se revisa al principio de lo que solo se comprueba al final.
| Aspecto | En la preconcesión | En la aprobación definitiva |
|---|---|---|
| Ingresos y estabilidad laboral | Sí, con documentación | Se revisan de nuevo si ha pasado tiempo |
| Deudas y CIRBE | Sí | Se actualizan antes de firmar |
| Valor de la vivienda | No (no hay inmueble) | Sí, mediante tasación homologada |
| Condiciones (tipo, plazo, vinculaciones) | Indicativas | Fijadas en la FEIN |
| Compromiso del banco | No vinculante | FEIN vinculante durante el plazo pactado |
¿Cuánto dura una hipoteca preconcedida?
No hay un plazo fijado por ley: lo decide cada entidad. En la práctica, las preaprobaciones suelen tener una validez orientativa de uno a tres meses, porque los datos de ingresos y deudas pueden cambiar y los tipos de interés se mueven. Si el plazo vence antes de encontrar vivienda, normalmente basta con actualizar la documentación, aunque el banco puede revisar las condiciones.
La FEIN sí tiene un marco legal. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece que la entidad debe entregarla con al menos diez días naturales de antelación a la firma, que tiene carácter de oferta vinculante durante el plazo pactado (como mínimo, diez días) y que antes de firmar debes acudir al notario para recibir asesoramiento gratuito sobre el contrato.
Ventajas e inconvenientes de la hipoteca preconcedida
Ventajas
- Presupuesto realista. Sabes qué viviendas encajan con tu capacidad de pago antes de enamorarte de una que no puedes financiar.
- Más margen al negociar. Presentarte ante el vendedor con un análisis previo de un banco transmite seriedad, aunque no garantiza la operación.
- Menos riesgo con las arras. Reduce, sin eliminarlo, el riesgo de perder la señal si después no obtienes la financiación.
- Detectas problemas a tiempo. Si aparece una deuda olvidada en la CIRBE o un ratio ajustado, tienes tiempo para corregirlo.
Inconvenientes
- Falsa sensación de seguridad. No es una aprobación definitiva; la tasación puede salir por debajo del precio y reducir el importe.
- Condiciones que pueden cambiar. Con el Euríbor al alza en 2026, el tipo indicado al principio puede no mantenerse.
- Vinculación comercial. Algunas entidades usan la preconcesión para fidelizar; compara siempre con otras ofertas por TAE, no solo por el tipo nominal.
Cuánto te podrían prestar: ejemplo ilustrativo
Los bancos suelen limitar la cuota de todas tus deudas a un 30-35 % de los ingresos netos y financiar, como norma general, hasta el 80 % del valor de tasación o del precio, si es menor. El resto (entrada y gastos e impuestos de la compra, en torno a un 10 % más según la comunidad autónoma) debe salir de tus ahorros.
| Ingresos netos/mes | Cuota máxima (35 %) | Préstamo teórico | Precio orientativo (80 %) | Ahorro necesario aprox. |
|---|---|---|---|---|
| 2.400 € | 840 € | 199.239 € | 249.049 € | 74.715 € |
| 3.200 € | 1.120 € | 265.652 € | 332.065 € | 99.620 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 332.065 € | 415.081 € | 124.524 € |
Supuestos del ejemplo ilustrativo e hipotético: préstamo a 30 años con un TIN fijo hipotético del 3 %, sistema de amortización francés, sin otras deudas ni productos vinculados; ahorro necesario = 20 % de entrada + 10 % de gastos estimados. No es una oferta ni incluye la TAE, que dependerá de comisiones, seguros y vinculaciones de cada entidad.
Cómo conseguir una hipoteca preconcedida con buenas condiciones
- Ordena tus deudas. Cancelar tarjetas revolving o préstamos al consumo pequeños mejora tu ratio.
- Prepara la documentación completa. Una preaprobación basada en datos completos es más fiable que una estimación rápida.
- Pide estudio a varias entidades. Cada banco aplica criterios distintos; comparar te da una visión más realista de tu capacidad. Si quieres ahorrarte el recorrido, un asesor hipotecario puede presentar tu perfil a varias entidades.
- Pregunta por escrito. Solicita que te indiquen el importe, el plazo, el tipo orientativo, las vinculaciones previstas y la validez de la preconcesión.
- Revisa tu CIRBE. Puedes pedir gratis tu informe al Banco de España para comprobar que no hay errores.
Si tienes dudas sobre tu perfil, en nuestra guía sobre cómo saber si me conceden una hipoteca repasamos los criterios que miran los bancos.
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca preconcedida
¿Una hipoteca preconcedida es una hipoteca aprobada?
No. Es una valoración previa no vinculante. La aprobación definitiva depende de la tasación de la vivienda, de la revisión final de tu solvencia y se formaliza con la FEIN.
¿Pedir varias preaprobaciones afecta a mi historial?
Las consultas previas no generan por sí mismas una deuda en la CIRBE, que recoge riesgos ya concedidos. Aun así, conviene concentrar las solicitudes en un periodo corto y con entidades que realmente te interesen.
¿Cuesta dinero una preaprobación hipotecaria?
Muchas entidades no la cobran, pero algunos intermediarios aplican honorarios. Pregunta antes y pide que figure por escrito.
¿Puede el banco ofrecerme menos dinero después?
Sí. Si la tasación es inferior al precio, si cambian tus ingresos o deudas, o si varían las condiciones del mercado, el importe final puede ser menor.
¿Necesito una preconcedida para firmar las arras?
No es obligatoria, pero reduce el riesgo. Lo recomendable es incluir en el contrato de arras una cláusula que contemple la no concesión de la hipoteca.
En resumen
- La hipoteca preconcedida es una estimación previa de cuánto podría prestarte un banco, no una aprobación definitiva.
- Su validez orientativa suele ser de uno a tres meses; la decide cada entidad.
- La tasación y la FEIN, que sí es vinculante durante el plazo pactado, marcan las condiciones finales.
- Úsala para fijar tu presupuesto y negociar, pero compara siempre ofertas por TAE y reserva ahorros para la entrada y los gastos.
Si quieres saber qué importe podrías conseguir según tu perfil, visita nuestra página de nueva hipoteca o habla con un asesor.
Fuentes: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE); INE, Estadística de Hipotecas, agosto de 2026 (datos provisionales, publicada en octubre de 2026); Rankia, media mensual del Euríbor (septiembre de 2026). Consultados en octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
