Alquilar la casa con hipoteca inversa no está prohibido de forma expresa por la ley, pero tampoco es libre: la hipoteca inversa regulada se concede sobre la vivienda habitual del titular y lo que ocurra si la alquilas depende sobre todo de lo que diga tu contrato. En muchos casos hará falta el consentimiento de la entidad y, si el contrato lo prevé, alquilar sin permiso podría dar lugar al vencimiento anticipado del préstamo. Te explicamos qué dice la norma, en qué situaciones se plantea esta duda, cómo tributan las rentas del alquiler y qué revisar antes de dar el paso.
¿Se puede alquilar una casa con hipoteca inversa?
La disposición adicional primera de la Ley 41/2007 (BOE) define la hipoteca inversa como un préstamo o crédito garantizado con hipoteca sobre un inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante, que debe tener 65 años o más, estar en situación de dependencia o tener reconocida una discapacidad igual o superior al 33 %. La deuda solo es exigible cuando fallece el titular o, si así se pacta, el último de los beneficiarios. Si necesitas repasar el producto desde el principio, lo contamos en qué es la hipoteca inversa, cómo funciona y cuánto cuesta.
La ley no dice qué pasa si, una vez firmada, la vivienda deja de ser tu residencia o la alquilas. Su apartado 11 remite, en lo no previsto, a la legislación aplicable en cada caso, de modo que la respuesta está en las cláusulas del contrato. Lo que sí fija la norma es que, si el titular transmite voluntariamente la vivienda, la entidad puede declarar el vencimiento anticipado salvo que se sustituya la garantía. Un alquiler no es una venta, pero las entidades suelen tratarlo con cautela porque afecta a la vivienda que garantiza el préstamo.
Lo que suelen prever los contratos
Cada entidad redacta sus condiciones, pero es habitual encontrar cláusulas sobre estos puntos:
- Uso de la vivienda: obligación de mantenerla como residencia o de comunicar si se deja de habitar.
- Arrendamiento o cesión: prohibición de alquilarla o de ceder su uso sin autorización previa de la entidad.
- Conservación y seguro: mantener la vivienda en buen estado y asegurada contra daños, como exige la propia ley.
- Causas de vencimiento anticipado: supuestos en los que la entidad podría exigir la devolución de lo debido antes del fallecimiento.
Por eso, antes de firmar un contrato de alquiler, lee estas cláusulas y, si hay dudas, pide a la entidad su conformidad por escrito.
Situaciones en las que se plantea alquilar con hipoteca inversa
1. Ya tienes hipoteca inversa y te mudas
Es el caso más frecuente: el titular se traslada a una residencia o a casa de un familiar y quiere alquilar la vivienda para pagar los cuidados. La renta del alquiler puede sumarse a la de la hipoteca inversa, pero conviene confirmar antes con la entidad que el contrato lo permite. Lo tratamos con más detalle en hipoteca inversa para pagar residencia.
2. Quieres una hipoteca inversa sobre una vivienda que ya alquilas
Si la casa está alquilada, no es tu vivienda habitual, así que no encaja en la hipoteca inversa regulada. El apartado 10 de la disposición permite constituir hipotecas inversas sobre otros inmuebles, pero sin los beneficios fiscales y arancelarios de la modalidad regulada. Lo explicamos en hipoteca inversa sobre segunda vivienda.
3. Alquilar una habitación
Seguir viviendo en casa y alquilar una habitación no cambia que siga siendo tu residencia, pero también puede estar sujeto a las cláusulas de cesión de uso. Consúltalo con la entidad antes de hacerlo.
Hipoteca inversa y alquiler: comparativa de escenarios
| Escenario | ¿Hipoteca inversa regulada? | Qué revisar |
|---|---|---|
| Vives en la casa y no alquilas | Sí, si cumples los requisitos | Coste total, TAE y efecto sobre la herencia |
| Firmaste viviendo en ella y después la alquilas | Se firmó como regulada; el alquiler depende del contrato | Cláusulas de uso, cesión y vencimiento anticipado |
| La vivienda ya estaba alquilada al pedirla | No: sería una hipoteca inversa sobre otro inmueble | Sin exención de AJD ni rebajas de notaría y registro |
| Alquilas una habitación y sigues viviendo allí | Sigue siendo tu vivienda habitual | Si el contrato limita la cesión de uso |
Impuestos: cómo tributa cada ingreso
Las cantidades que recibes de una hipoteca inversa son un préstamo y, por eso, no tributan como renta en el IRPF. Las rentas del alquiler, en cambio, sí: son rendimientos del capital inmobiliario y se declaran cada año, con los gastos deducibles y reducciones que correspondan. Tienes más detalle en fiscalidad de la hipoteca inversa.
Ojo a los cambios recientes: el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, modifica las reducciones del IRPF para los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados a partir del 1 de diciembre de 2026, con porcentajes que dependen de la renta pactada, de la zona y de la edad del inquilino, según la nota informativa de la Agencia Tributaria. Como todo real decreto-ley, debe ser convalidado por el Congreso, así que comprueba la norma vigente al firmar el contrato.
Costes y efectos sobre la herencia
Alquilar no cambia el funcionamiento de la hipoteca inversa: los intereses se siguen sumando a la deuda mes a mes y, con la capitalización, la deuda crece cada año (lo explicamos en intereses de la hipoteca inversa). A eso se suman la tasación, el seguro de daños, la notaría, el registro y, en su caso, la comisión de apertura o la prima de un seguro de rentas.
Para los herederos hay dos efectos que conviene valorar:
- La deuda reduce la herencia. Al fallecer el titular, los herederos pueden cancelar el préstamo pagando lo debido, vender la vivienda para saldarlo o no hacerlo; en ese caso la entidad solo puede cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
- Un inquilino puede complicar la venta. Los contratos de alquiler de vivienda tienen una duración mínima legal de hasta cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica) y, en determinados supuestos, el inquilino puede seguir en la vivienda aunque cambie el propietario. Una casa alquilada suele venderse más despacio o por menos precio.
Más información en herencia de la hipoteca inversa.
Paso a paso antes de alquilar
- Revisa el contrato y la escritura: busca las cláusulas sobre uso, arrendamiento y vencimiento anticipado.
- Pide autorización por escrito a la entidad y pregunta si cambiará alguna condición.
- Comprueba el seguro: confirma que la póliza de daños cubre la vivienda alquilada.
- Calcula el efecto fiscal: las rentas del alquiler se suman a tu base del IRPF.
- Informa a tus herederos de la situación para que conozcan sus opciones.
Alternativas a alquilar con hipoteca inversa
- Alquiler sin hipoteca inversa: si tu objetivo es obtener ingresos y te mudas, alquilar una vivienda libre de cargas puede ser más sencillo y no genera deuda.
- Alquiler inverso: otra fórmula para obtener una renta con la vivienda; la explicamos en alquiler inverso: definición y requisitos.
- Cancelar la hipoteca inversa: si cambian tus planes, puedes devolver lo debido; ve los costes en cancelar hipoteca inversa.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar mi casa si tengo una hipoteca inversa?
Depende del contrato. La ley no lo prohíbe expresamente, pero muchas entidades exigen su autorización y pueden prever el vencimiento anticipado si se alquila sin permiso.
¿Puedo pedir una hipoteca inversa sobre una vivienda alquilada?
No como hipoteca inversa regulada, porque esta exige que sea tu vivienda habitual. Cabe una hipoteca inversa sobre otro inmueble, sin los beneficios fiscales y arancelarios.
¿Tributan las rentas del alquiler si tengo hipoteca inversa?
Sí. El alquiler tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario; lo que no tributa como renta es lo que recibes de la hipoteca inversa.
¿Qué pasa con el inquilino si fallezco?
El contrato de alquiler no se extingue automáticamente y, en determinados casos, el inquilino puede seguir hasta cumplir la duración mínima legal. Eso puede influir en las opciones de los herederos.
¿Pierdo la renta de la hipoteca inversa si me voy a una residencia?
Depende de lo pactado. Revisa qué dice tu contrato sobre dejar de habitar la vivienda antes de mudarte.
En resumen
Alquilar una casa con hipoteca inversa es posible solo si tu contrato lo permite o la entidad lo autoriza: la ley exige que sea tu vivienda habitual al firmar y deja el resto a lo pactado. Antes de alquilar, revisa las cláusulas de uso y vencimiento anticipado, ten en cuenta que el alquiler tributa en el IRPF y que la deuda de la hipoteca inversa sigue creciendo, y valora cómo afectará a tus herederos. Si quieres revisar tu caso, consulta nuestra página de hipoteca inversa o habla con un asesor.
Fuentes: Ley 41/2007, disposición adicional primera (BOE, texto consolidado); Agencia Tributaria, «Principales novedades tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre» (BOE de 7 de octubre de 2026); Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (BOE, texto consolidado); Banco de España, Portal del Cliente Bancario, guía sobre la hipoteca inversa. Consultado el 25 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
