Vender casa en la jubilación te da todo el valor de la vivienda de una vez, pero te obliga a mudarte; la hipoteca inversa te permite seguir viviendo en ella a cambio de una deuda con intereses que se salda con la herencia. Elegir entre una y otra depende de si quieres quedarte en tu hogar, de cuánto dinero necesitas y de cuándo lo necesitas, de lo que pagarás a Hacienda y de lo que quieres dejar a tus herederos. En esta guía comparamos las dos vías con la normativa vigente para que puedas decidir con datos.
Vender casa en la jubilación: qué supone realmente
Vender la vivienda es la forma más directa de convertir el patrimonio inmobiliario en dinero. Recibes el precio de venta, cancelas la hipoteca pendiente si la hubiera y dispones libremente del resto. A cambio, la casa deja de ser tuya y tienes que resolver dónde vivir: un piso más pequeño, un alquiler, la casa de un familiar o una residencia.
Es una opción que suele encajar cuando la vivienda se ha quedado grande, cuando su mantenimiento pesa o cuando ya se ha decidido un cambio de hogar. No conviene tanto si el principal objetivo es envejecer en casa.
Impuestos al vender la vivienda siendo mayor de 65 años
La Ley 35/2006 del IRPF (BOE) contiene dos ventajas que conviene conocer:
- Vivienda habitual (artículo 33.4.b): la ganancia patrimonial que obtienen los mayores de 65 años, o las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, al transmitir su vivienda habitual está exenta de IRPF. El Reglamento del IRPF exige, con carácter general, haber residido en ella al menos tres años para que se considere vivienda habitual.
- Otros inmuebles (artículo 38.3): si vendes otro inmueble, como una segunda residencia, puedes dejar exenta la ganancia si destinas el importe obtenido, en un plazo de seis meses, a constituir una renta vitalicia asegurada a tu favor, con un máximo de 240.000 euros.
La exención de IRPF no alcanza a la plusvalía municipal, que se paga si el valor del suelo ha aumentado. A esto se suman los gastos de la venta: agencia inmobiliaria si la usas, certificado energético, cancelación registral de la hipoteca anterior y, después, el coste de la nueva vivienda o del alquiler.
Hipoteca inversa: seguir en casa y obtener liquidez
La hipoteca inversa es un préstamo con garantía de tu vivienda pensado para personas mayores. Recibes el dinero de una vez, en rentas periódicas o de forma mixta, sigues siendo propietario y no pagas cuotas mientras vivas. La deuda (lo dispuesto más los intereses acumulados) se devuelve al fallecer el titular o el último beneficiario. Si quieres repasar el funcionamiento completo, consulta nuestra guía hipoteca inversa: qué es, cómo funciona y cuánto cuesta.
La disposición adicional primera de la Ley 41/2007 (BOE) regula la hipoteca inversa sobre vivienda habitual. Exige, entre otros requisitos, que el solicitante y los beneficiarios tengan 65 años o más, o se encuentren en situación de dependencia severa o gran dependencia, y que la deuda solo sea exigible al fallecimiento.
Costes y efecto sobre la herencia
La hipoteca inversa no es gratuita, y su coste crece con el tiempo porque los intereses se suman a la deuda y generan a su vez nuevos intereses. Antes de firmar debes revisar:
- El tipo de interés y la TAE, que incluye comisiones y gastos obligatorios.
- La tasación de la vivienda, que la entidad exige y que influye en el importe que puedes obtener.
- Las comisiones de apertura y, en su caso, el coste de un seguro de renta vitalicia diferida si contratas rentas para toda la vida.
- Notaría y registro: en la vivienda habitual, la ley prevé aranceles reducidos y exención del impuesto de actos jurídicos documentados.
El efecto sobre la herencia es la otra cara de la moneda: los herederos reciben la vivienda junto con la deuda. Pueden pagarla con su propio dinero y quedarse la casa, venderla para cancelar el préstamo o, si no lo hacen, la entidad puede cobrar con cargo a los bienes de la herencia. En la hipoteca inversa sobre vivienda habitual, la ley limita esa responsabilidad a los bienes heredados. Lo explicamos con detalle en fiscalidad de la hipoteca inversa: impuestos y herencia.
En el IRPF, la disposición adicional decimoquinta de la Ley 35/2006 establece que las cantidades que se reciben de una hipoteca inversa que cumpla la Ley 41/2007 no se consideran renta, porque son disposiciones de un préstamo.
Vender casa o hipoteca inversa: comparativa
| Aspecto | Vender la vivienda | Hipoteca inversa |
|---|---|---|
| ¿Sigues viviendo en casa? | No, hay que mudarse | Sí, de por vida |
| Propiedad | Se transmite al comprador | Sigue siendo tuya |
| Dinero que recibes | Precio de venta menos gastos y deudas | Una parte del valor de tasación |
| IRPF | Exenta la ganancia en vivienda habitual (mayores de 65) | Las disposiciones no se consideran renta |
| Coste principal | Gastos de venta, plusvalía municipal y nueva vivienda | Intereses acumulados, tasación y comisiones |
| Herencia | Se hereda el dinero que quede | Se hereda la vivienda con la deuda |
¿Cuándo conviene cada opción?
Puede encajar vender la casa si…
- La vivienda es demasiado grande o difícil de mantener y prefieres un hogar más pequeño o accesible.
- Necesitas una cantidad elevada de una vez, por ejemplo para entrar en una residencia o ayudar a tus hijos.
- No tienes herederos interesados en conservar el inmueble.
- Puedes asumir el coste del alquiler o de la nueva vivienda durante muchos años.
Puede encajar la hipoteca inversa si…
- Quieres seguir viviendo en tu casa y mantener tu entorno.
- Necesitas complementar la pensión de forma periódica más que un capital grande.
- Tus herederos conocen la operación y aceptan recibir la vivienda con la deuda.
- Has comparado la TAE y el coste total con otras alternativas.
Hay también vías intermedias, como la venta con renta vitalicia o la vivienda inversa, que combinan venta y derecho a seguir viviendo en casa. Cada una tiene costes y efectos distintos sobre la herencia.
Paso a paso para decidir
- Define tu necesidad: cuánto dinero, para qué y durante cuánto tiempo.
- Conoce el valor de tu vivienda: una tasación orienta tanto el precio de venta como el importe de una hipoteca inversa.
- Calcula el coste de vivir en otro sitio si vendes: alquiler, comunidad, mudanza o residencia.
- Pide simulaciones de hipoteca inversa con la TAE y el coste total estimado. Puedes empezar con nuestra guía para calcular la hipoteca inversa.
- Revisa la fiscalidad de cada opción con un asesor fiscal si los importes son relevantes.
- Habla con tus herederos para que conozcan la decisión y sus consecuencias.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar IRPF si vendo mi casa con más de 65 años?
Si es tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial está exenta según el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF. Sí pagarás, en su caso, la plusvalía municipal.
¿Puedo vender la casa y seguir viviendo en ella?
Sí, mediante fórmulas como la venta con renta vitalicia, la venta de la nuda propiedad o la vivienda inversa, en las que conservas el usufructo o el derecho de uso.
¿La hipoteca inversa me quita la propiedad?
No. Sigues siendo propietario. La entidad tiene una hipoteca sobre la vivienda que garantiza la deuda.
¿Qué ocurre si vivo más de lo previsto con una hipoteca inversa?
Depende del contrato. Si las rentas son temporales, dejarás de cobrarlas al final del plazo, aunque seguirás en casa. Las rentas para toda la vida suelen requerir un seguro de renta vitalicia diferida, que tiene coste.
¿Qué es mejor para mis hijos?
Si vendes, heredan el dinero que quede; con la hipoteca inversa, heredan la vivienda con la deuda y pueden pagarla o venderla. Lo que más les convenga dependerá de si quieren conservar la casa.
En resumen
Vender casa en la jubilación ofrece todo el capital de una vez y, si es la vivienda habitual y tienes más de 65 años, sin IRPF sobre la ganancia, pero implica mudarse y asumir un nuevo coste de vivienda. La hipoteca inversa permite seguir en casa y complementar ingresos, a cambio de intereses que se acumulan y de una deuda que reduce la herencia. Compara siempre el coste total y la TAE, valora alternativas intermedias y decide junto a tu familia. Si quieres analizar tu caso, visita nuestra página de hipoteca inversa o habla con un asesor.
Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF, artículos 33.4.b y 38.3 y disposición adicional decimoquinta (BOE, texto consolidado); Ley 41/2007, disposición adicional primera (BOE); Banco de España, Portal del Cliente Bancario, información sobre la hipoteca inversa. Consultado el 20 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
