La vivienda inversa es una forma de obtener dinero de tu casa sin marcharte de ella: vendes la nuda propiedad a un comprador (un particular, un inversor o un fondo) y te reservas el usufructo vitalicio, es decir, el derecho a seguir viviendo en ella hasta el final de tu vida. No es un préstamo, sino una compraventa, y por eso funciona de manera muy distinta a la hipoteca inversa. Te explicamos cómo funciona, qué cuesta, qué impuestos tiene y cómo afecta a la herencia.
Qué es la vivienda inversa
«Vivienda inversa» es el nombre comercial que se da a la venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio. La propiedad de una vivienda se puede dividir en dos partes:
- Usufructo: el derecho a usar la vivienda, vivir en ella o alquilarla. Lo conserva el vendedor mientras viva.
- Nuda propiedad: la titularidad «desnuda», sin el uso. Es lo que adquiere el comprador, que no podrá entrar en la casa hasta que se extinga el usufructo.
Cuando fallece el usufructuario (o el último de ellos, si la venta la hace una pareja), el usufructo se extingue y el comprador pasa a tener el pleno dominio sin necesidad de ningún trámite judicial. Una fórmula parecida es la venta con renta vitalicia, en la que el precio se cobra a plazos mensuales en lugar de en un pago único.
Cómo funciona la vivienda inversa paso a paso
- Valoración. Se tasa la vivienda y se calcula el valor de la nuda propiedad según la edad del vendedor.
- Oferta del comprador. El comprador propone un precio.
- Forma de cobro. Se pacta si el precio se paga de una vez, como una renta mensual o con una combinación de ambas.
- Reparto de gastos. El contrato debe aclarar quién paga el IBI, la comunidad, las derramas y las obras. Por regla general, el usufructuario asume los gastos ordinarios y las reparaciones de mantenimiento, y el nudo propietario las obras extraordinarias, pero conviene dejarlo por escrito.
- Firma ante notario e inscripción. La compraventa se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, donde consta el usufructo vitalicio a tu favor.
¿Cuánto vale la nuda propiedad? Un ejemplo ilustrativo
A efectos fiscales, el artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones fija el valor del usufructo vitalicio en un 70 % del valor del bien si el usufructuario tiene menos de 20 años, y lo reduce un 1 % por cada año más de edad, con un mínimo del 10 %. En la práctica, a partir de los 20 años equivale a restar la edad a 89. La nuda propiedad vale la diferencia.
| Edad del usufructuario | Valor fiscal del usufructo | Valor fiscal de la nuda propiedad | Sobre una vivienda de 300.000 € |
|---|---|---|---|
| 70 años | 19 % | 81 % | 243.000 € |
| 75 años | 14 % | 86 % | 258.000 € |
| 79 años o más | 10 % | 90 % | 270.000 € |
Ejemplo ilustrativo e hipotético: aplica la regla del artículo 26 de la Ley 29/1987 a una vivienda valorada en 300.000 €. No es el precio que pagará un comprador.
Es importante no confundir estas cifras con el precio de mercado. El valor fiscal sirve para calcular impuestos; el precio real lo fija la negociación y suele ser bastante inferior, porque el comprador descuenta los años que tendrá que esperar, la rentabilidad que deja de obtener y el riesgo de que el usufructo dure más de lo previsto.
Vivienda inversa vs. hipoteca inversa: diferencias clave
Las dos fórmulas permiten obtener liquidez sin dejar tu casa, pero su naturaleza es opuesta. Si quieres profundizar, tenemos una comparativa específica de hipoteca inversa vs. vivienda inversa.
| Aspecto | Vivienda inversa (nuda propiedad) | Hipoteca inversa |
|---|---|---|
| Naturaleza | Compraventa | Préstamo o crédito con garantía hipotecaria |
| Propiedad | Pasa al comprador; tú conservas el uso de por vida | Sigues siendo propietario |
| Costes principales | Notaría, registro, plusvalía municipal y descuento del precio frente al valor de mercado | Intereses que se acumulan durante años, tasación, comisión de apertura, notaría, registro y seguro de la vivienda |
| Herencia | La vivienda ya no forma parte de ella; los herederos reciben lo que quede del dinero cobrado | Los herederos heredan la vivienda con la deuda: pueden pagarla, refinanciarla o vender la casa para cancelarla |
| Marco legal específico | Código Civil (usufructo) y normativa general de compraventa | Disposición adicional primera de la Ley 41/2007 |
En la hipoteca inversa, la deuda crece cada mes porque los intereses se suman al capital dispuesto, y al fallecimiento los herederos deben decidir qué hacer con ella; según la Ley 41/2007, la entidad solo puede cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia. Te lo contamos con detalle en qué es la hipoteca inversa y cuánto cuesta.
Impuestos de la vivienda inversa
- IRPF del vendedor: la venta puede generar una ganancia patrimonial. Si el vendedor tiene más de 65 años y la vivienda es su residencia habitual, el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF declara exenta esa ganancia, y la Dirección General de Tributos ha admitido en consultas vinculantes (por ejemplo, la V0396-25) que la exención alcanza también a la venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo. Hay que cumplir los requisitos de vivienda habitual, y conviene confirmarlo con un asesor fiscal.
- Plusvalía municipal: en las compraventas la paga el vendedor, salvo que no haya incremento de valor del terreno.
Para comparar con la tributación del préstamo, consulta nuestra guía sobre la fiscalidad de la hipoteca inversa.
Ventajas e inconvenientes de la vivienda inversa
Ventajas
- Obtienes liquidez sin cambiar de casa ni asumir una deuda.
- El usufructo vitalicio queda inscrito en el Registro, lo que protege tu derecho a seguir viviendo en ella.
- Posible exención en el IRPF para mayores de 65 años si se cumplen los requisitos.
Inconvenientes
- Pierdes la propiedad: la decisión es prácticamente irreversible.
- El precio es inferior al valor de mercado de la vivienda libre.
- La vivienda deja de formar parte de la herencia.
- Si en el futuro necesitas mudarte, por ejemplo a una residencia, solo podrás alquilar o ceder el usufructo, no vender la casa entera, salvo acuerdo con el nudo propietario.
Contexto en 2026: más patrimonio en ladrillo
Según el Índice de Precios de Vivienda del INE publicado el 7 de septiembre de 2026, los precios de la vivienda libre subieron un 12,2 % interanual en el segundo trimestre de 2026 (12,9 % la vivienda usada y 7,4 % la nueva). Para muchos propietarios mayores, una parte creciente de su patrimonio está en su casa mientras sus ingresos dependen de la pensión, y por eso estas fórmulas despiertan cada vez más interés.
¿A quién le puede convenir la vivienda inversa?
- Personas mayores sin herederos directos o cuyos herederos no tienen interés en conservar la vivienda.
- Quienes prefieren no endeudarse y buscan un importe cerrado desde el primer día.
- Quienes quieren completar la pensión o pagar cuidados, como en el caso de quien estudia una hipoteca inversa para pagar una residencia y compara alternativas.
Si quieres que la casa pase a tus hijos, pueden encajar mejor opciones que mantienen la propiedad, valorando su coste total.
Preguntas frecuentes sobre la vivienda inversa
¿La vivienda inversa es lo mismo que la hipoteca inversa?
No. La vivienda inversa es una venta de la nuda propiedad; la hipoteca inversa es un préstamo en el que sigues siendo propietario y la deuda se paga al final.
¿Me pueden echar de casa si vendo la nuda propiedad?
No mientras cumplas el contrato. El usufructo vitalicio te da derecho a vivir en la vivienda hasta tu fallecimiento y queda inscrito en el Registro de la Propiedad.
¿Qué reciben mis herederos?
La vivienda no, porque ya se vendió. Heredarán el dinero o los bienes que queden del precio cobrado.
¿Puedo vender la nuda propiedad si la casa tiene hipoteca?
Es posible, pero lo normal es cancelar la hipoteca con parte del precio en la propia firma. Conviene pedir antes el certificado de deuda pendiente al banco.
En resumen
La vivienda inversa permite obtener dinero de tu casa vendiendo la nuda propiedad y conservando el derecho a vivir en ella de por vida. No genera deuda, pero implica renunciar a la propiedad, aceptar un precio inferior al de mercado y que la vivienda salga de la herencia. La hipoteca inversa, en cambio, mantiene la propiedad a cambio de intereses que se acumulan y de una deuda que resolverán los herederos. Compara ambas con números, pide varias valoraciones y habla con tu familia antes de firmar. Si quieres conocer nuestras soluciones, visita la página de hipoteca inversa o habla con un asesor para analizar tu caso con calma.
Fuentes: Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, artículo 26 (BOE); Ley 35/2006 del IRPF, artículo 33.4.b) (BOE); consulta vinculante V0396-25 de la Dirección General de Tributos (20/03/2025); Ley 41/2007, disposición adicional primera (BOE); Índice de Precios de Vivienda, 2.º trimestre de 2026 (INE, 7/09/2026). Datos consultados el 13 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
