Los impuestos al comprar vivienda dependen de si es nueva o usada: en una vivienda de segunda mano pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), entre el 6 % y el 10 % del precio según la comunidad autónoma en el tipo general; en una vivienda nueva pagas un 10 % de IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que suele ir del 0,5 % al 1,5 %.
Es una de las partidas más altas de la compra y, salvo excepciones, el banco no la financia: sale de tus ahorros, junto con la entrada. Por eso conviene calcularla antes de buscar piso y de pedir hipoteca. Te explicamos qué impuesto toca en cada caso, cómo se calcula, cuánto cuesta en algunas comunidades y qué bonificaciones existen en 2026.
Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda
Al comprar casa, el comprador paga un impuesto u otro según quién vende y si la vivienda es la primera transmisión:
- Vivienda de segunda mano (venta entre particulares): ITP, modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que fijan sus propios tipos y bonificaciones.
- Vivienda nueva (primera entrega por el promotor): IVA, del 10 % con carácter general y del 4 % en las viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública, según el artículo 91 de la Ley del IVA. En Canarias se aplica el IGIC en lugar del IVA.
- AJD de la escritura de compraventa: solo en vivienda nueva, porque cuando se paga ITP no se paga AJD por la compra. El tipo lo fija cada comunidad.
Hay un impuesto que ya no paga el comprador: el AJD de la escritura de la hipoteca. Desde el Real Decreto-ley 17/2018 lo paga el banco, y la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario repartió el resto de gastos de constitución. Lo explicamos en nuestra guía de gastos de hipoteca 2026.
ITP vivienda 2026: cómo se calcula
El ITP se calcula aplicando el tipo de tu comunidad autónoma a la base imponible. Desde el 1 de enero de 2022, con la Ley 11/2021 de prevención del fraude fiscal, esa base es el mayor de estos dos valores:
- El precio pactado en la escritura.
- El valor de referencia que publica la Dirección General del Catastro para cada inmueble.
Si compras por debajo del valor de referencia, pagarás el ITP sobre el valor de referencia, no sobre el precio. Puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar las arras. Si ya has pagado sobre ese valor y crees que es excesivo, se puede pedir la rectificación de la autoliquidación, pero el proceso es lento.
El impuesto se liquida con el modelo de la comunidad (en muchas, el modelo 600), normalmente en un plazo de 30 días hábiles desde la firma; algunas comunidades fijan otro plazo, así que compruébalo en su agencia tributaria.
Tipo general del ITP en algunas comunidades
| Comunidad | Tipo general ITP vivienda | Observaciones |
|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | 6 % | Bonificaciones para algunos colectivos |
| Andalucía | 7 % | Tipo reducido del 3,5 % en ciertos supuestos |
| Comunitat Valenciana | 9 % | Desde el 1 de junio de 2026 (antes, 10 %); 11 % sobre el exceso de 1.000.000 € |
| Cataluña | Escala desde el 10 % | Tipos más altos en los tramos de mayor valor |
Los tipos cambian con frecuencia y cada comunidad tiene sus requisitos para aplicar las rebajas, así que confirma el tuyo en la web de la agencia tributaria autonómica antes de hacer números.
Impuestos al comprar vivienda nueva: IVA y AJD
En la compra a un promotor pagas el IVA a medida que entregas cantidades (reserva, pagos durante la obra y entrega final), y el AJD al escriturar. Un detalle importante: el IVA de la vivienda se aplica también al garaje y al trastero si se venden junto con ella, con un máximo de dos plazas de garaje.
El AJD de la compraventa varía según la comunidad. Algunas aplican tipos reducidos cuando es la vivienda habitual o para colectivos concretos; por ejemplo, la Comunitat Valenciana bajó su tipo general del 1,5 % al 1,4 % desde el 1 de junio de 2026. Si compras sobre plano, revisa también nuestra guía sobre la hipoteca para obra nueva.
Cuánto se paga: ejemplo ilustrativo
Supongamos una vivienda de 250.000 € cuyo valor de referencia no supera el precio. Estos serían los impuestos de la compra, sin contar notaría, registro, gestoría ni tasación:
| Supuesto | Impuesto | Tipo | Importe |
|---|---|---|---|
| Usada en Madrid | ITP | 6 % | 15.000 € |
| Usada en Andalucía | ITP | 7 % | 17.500 € |
| Usada en la Comunitat Valenciana | ITP | 9 % | 22.500 € |
| Usada con tipo del 10 % | ITP | 10 % | 25.000 € |
| Nueva | IVA + AJD | 10 % + 1,5 % | 28.750 € |
Como la hipoteca suele cubrir como máximo el 80 % del menor valor entre precio y tasación, en este ejemplo necesitarías 50.000 € de entrada más los impuestos y gastos. Puedes estimar el total con nuestra calculadora de gastos de compraventa.
Bonificaciones y tipos reducidos
Casi todas las comunidades tienen tipos reducidos de ITP para la vivienda habitual de ciertos colectivos. Los más habituales son:
- Jóvenes, normalmente menores de 35 años (en algunas comunidades, hasta 40), con límites de precio o de renta.
- Familias numerosas o monoparentales.
- Personas con discapacidad.
- Viviendas de precio bajo o en municipios en riesgo de despoblación.
Los requisitos son estrictos (edad en la fecha de la escritura, que sea vivienda habitual, límites de valor) y suelen exigir que la bonificación se pida en la propia autoliquidación. Si eres joven, consulta también nuestra guía de la hipoteca joven 2026, que incluye el aval ICO.
Otros impuestos y gastos de la compraventa
- Plusvalía municipal (IIVTNU): en una venta la paga el vendedor, salvo pacto distinto. Revisa el contrato.
- IBI: lo paga quien sea propietario el 1 de enero; es habitual pactar el reparto proporcional del año de la compra.
- Notaría, registro y gestoría de la compraventa: no son impuestos, sino aranceles y honorarios, y los paga el comprador en su parte.
Si compras a un pariente, el precio y el valor de referencia cobran todavía más importancia: lo explicamos en comprar casa a un familiar con hipoteca.
Paso a paso para no llevarte sorpresas
- Consulta el valor de referencia del inmueble en el Catastro.
- Comprueba el tipo de ITP o AJD y las bonificaciones de tu comunidad.
- Suma impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación al ahorro necesario para la entrada.
- Pide la FEIN y compara la TAE y el coste total de varias ofertas antes de firmar las arras.
- Liquida el impuesto dentro de plazo para evitar recargos e intereses.
Preguntas frecuentes
¿Se puede incluir el ITP en la hipoteca?
Por lo general, no. Los bancos financian un porcentaje del valor de la vivienda, no los impuestos, que deben salir de tus ahorros.
¿Quién paga el ITP, el comprador o el vendedor?
El comprador. El vendedor, por su parte, paga la plusvalía municipal y tributa en el IRPF por la ganancia patrimonial, si la hay.
¿Qué pasa si compro por debajo del valor de referencia?
Pagarás el ITP sobre el valor de referencia del Catastro, que actúa como base mínima.
¿Una vivienda nueva paga ITP?
No en la primera entrega por el promotor: paga IVA y AJD. Si la vivienda ya ha tenido un propietario, la segunda transmisión tributa por ITP.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar el ITP?
Normalmente 30 días hábiles desde la escritura, aunque algunas comunidades fijan otro plazo.
En resumen
- Vivienda usada: ITP, con un tipo general de entre el 6 % y el 10 % en la mayoría de comunidades.
- Vivienda nueva: 10 % de IVA (4 % en VPO de régimen especial) más AJD.
- La base del ITP no puede ser inferior al valor de referencia del Catastro.
- La Comunitat Valenciana bajó su ITP general al 9 % desde el 1 de junio de 2026.
- Los impuestos no suelen financiarse: inclúyelos en tu ahorro previo.
Si estás preparando la compra, en nuestra página de nueva hipoteca puedes ver cómo trabajamos. También puedes hablar con un asesor para revisar tu caso.
Fuentes: Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (BOE); Ley 37/1992 del IVA, artículo 91 (BOE); Real Decreto-ley 17/2018 y Ley 5/2019 de crédito inmobiliario; Ley 5/2025 de la Generalitat Valenciana (DOGV, 31 de mayo de 2025). Consultados en noviembre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
