Sí, se puede comprar casa a un familiar con hipoteca: la compraventa entre padres e hijos, hermanos u otros parientes es legal y el banco puede financiarla, siempre que el precio sea de mercado, el pago sea real y se pueda demostrar, y la operación supere el mismo análisis de solvencia que cualquier otra compra.
Comprar el piso de los padres, quedarse con la parte de un hermano tras una herencia o adquirir la vivienda de un tío que se muda a otra ciudad son operaciones habituales. Pero tienen un riesgo que mucha gente desconoce: si el precio es demasiado bajo o el pago no es real, Hacienda puede tratarlas como una donación encubierta. Te explicamos cómo funciona, qué mira el banco, qué impuestos se pagan y qué errores conviene evitar.
¿Se puede comprar casa a un familiar con hipoteca?
Sí. El Código Civil no prohíbe la compraventa entre familiares: un hijo puede comprar la vivienda a sus padres, un hermano a otro o una sobrina a su tía. Para el banco es una compraventa más, con un comprador que pide financiación y un inmueble que sirve de garantía.
La diferencia está en el control: entre parientes es más fácil pactar precios por debajo de mercado o simular un pago, así que banco y Hacienda suelen revisar la operación con más detalle.
Como en cualquier hipoteca para un consumidor, se aplica la FEIN con la TAE y el coste total, el plazo mínimo para estudiar la oferta y la visita previa al notario que establece la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario.
Qué mira el banco en una compraventa entre familiares
Los requisitos de solvencia son los mismos que en cualquier otra hipoteca: ingresos estables, un nivel de endeudamiento razonable y ahorro suficiente para la entrada y los gastos. Pero hay tres puntos en los que el banco se fija especialmente:
- La tasación. El banco financia un porcentaje del menor valor entre el precio de compraventa y el de tasación. Si el precio pactado está muy por encima o muy por debajo de la tasación, pedirá explicaciones.
- Que el pago sea real. El dinero (ahorro del comprador y préstamo) debe salir de las cuentas del comprador y llegar a las del vendedor, con transferencias o cheque bancario identificables. Un pago en efectivo o una devolución posterior del dinero al comprador es una señal de alarma.
- La situación de la vivienda. Si el familiar que vende tiene una hipoteca pendiente, tendrá que cancelarse en la firma con parte del precio, igual que al vender una casa con hipoteca a un tercero.
Impuestos al comprar una vivienda a un familiar
Fiscalmente, la compraventa entre parientes tributa igual que entre desconocidos, pero con una advertencia: el parentesco no da derecho a pagar menos. Estos son los impuestos principales en una vivienda de segunda mano:
| Impuesto | Quién lo paga | Qué hay que tener en cuenta |
|---|---|---|
| Transmisiones Patrimoniales (ITP) | Comprador | Se calcula sobre el mayor entre el precio declarado y el valor de referencia del Catastro. El tipo depende de cada comunidad autónoma. |
| IRPF (ganancia patrimonial) | Vendedor | Tributa la diferencia entre el valor de venta y el de compra. Si el precio es inferior al de mercado, se toma el valor de mercado. |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor | La cobra el ayuntamiento por el incremento de valor del suelo. |
| Sucesiones y Donaciones (ISD) | Comprador (si hay donación) | Solo si la operación se considera, total o parcialmente, una donación. |
El valor de referencia y el precio «de familia»
Desde 2022, tras la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, la base imponible del ITP es, como mínimo, el valor de referencia que fija el Catastro para cada inmueble. Es decir, aunque pactes un precio bajo con tu familiar, el ITP se pagará al menos sobre ese valor. Puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro antes de fijar el precio.
En el IRPF del vendedor ocurre algo parecido: la Ley del IRPF establece que, si el precio de venta es inferior al normal de mercado, prevalece este último para calcular la ganancia. Vender barato a un hijo no reduce el impuesto del vendedor.
El riesgo de la donación encubierta
Si el precio está claramente por debajo de mercado, si el dinero no se paga o si vuelve al comprador después de la firma, Hacienda puede considerar que no hay compraventa sino una donación, total o parcial. Entonces reclamaría el Impuesto de Donaciones, con sus intereses y posibles sanciones. Según un análisis de la OCU publicado en febrero de 2026, declarar el valor de referencia no impide que la Administración investigue si la venta es real.
Si la intención es ayudar a un familiar, a veces es más transparente documentar una donación (o una compraventa con una parte donada de forma expresa) que intentar disimularla. Las reducciones y bonificaciones dependen de cada comunidad autónoma.
Comprar la parte de la casa a un hermano
Un caso muy común es el de los hermanos que heredan una vivienda y uno quiere quedarse con ella. Si compra la parte de los demás, la operación suele formalizarse como una extinción de condominio, en la que uno de los copropietarios se adjudica la vivienda entera y compensa a los otros. Según la doctrina del Tribunal Supremo, cuando se cumplen los requisitos esta operación tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), normalmente con un tipo inferior al del ITP.
Para pagar a los hermanos se puede pedir una hipoteca, sujeta a la tasación y a la solvencia de quien se queda la vivienda. Si la casa aún tenía un préstamo pendiente, revisa también nuestra guía sobre heredar una casa con hipoteca.
Paso a paso para comprar casa a un familiar con hipoteca
- Consulta el valor de referencia en el Catastro y, si puedes, encarga una tasación para conocer el valor de mercado.
- Fija un precio razonable, en línea con esos valores, y déjalo por escrito en un contrato de arras o de reserva.
- Estudia tu capacidad de pago: ingresos, deudas, ahorro para la entrada y para los gastos de la hipoteca.
- Pide y compara ofertas de varias entidades, explicando desde el principio que es una operación entre familiares. Compara la TAE y el coste total, no solo la cuota.
- Revisa la FEIN y la escritura y acude al notario en la visita previa obligatoria.
- Paga por medios bancarios trazables y conserva los justificantes. Nada de efectivo ni devoluciones posteriores.
- Liquida los impuestos en plazo: el ITP el comprador; el IRPF y la plusvalía, el vendedor.
Para hacerte una idea de los impuestos y gastos de la compra puedes usar nuestra calculadora de gastos de compraventa.
Ventajas e inconvenientes
- Ventajas: confianza entre las partes, flexibilidad en fechas, se conoce el estado real de la vivienda y el patrimonio sigue en la familia.
- Inconvenientes: más control por parte del banco y de Hacienda, el precio no puede rebajarse libremente, posibles conflictos con otros herederos y el riesgo fiscal si la operación no está bien documentada.
Para poner en contexto el mercado, según la Estadística de Hipotecas del INE publicada el 26 de octubre de 2026 (datos provisionales de agosto), se inscribieron 33.841 hipotecas sobre viviendas, un 2,3 % más que un año antes, con un importe medio de 181.285 euros.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi piso a mi hijo por debajo del precio de mercado?
Puedes pactarlo, pero el ITP se pagará al menos sobre el valor de referencia, tu IRPF se calculará con el valor de mercado y la diferencia podría considerarse una donación.
¿Puede el familiar vendedor seguir viviendo en la casa?
Sí, pero conviene documentarlo con un alquiler a precio de mercado o una reserva de usufructo para que la venta no parezca simulada.
¿Quién paga el ITP si compro la casa a un familiar?
El comprador, como en cualquier compraventa de vivienda usada, al tipo que fije su comunidad autónoma y sobre una base no inferior al valor de referencia.
¿Qué pasa si Hacienda considera que es una donación encubierta?
Puede reclamar el Impuesto de Donaciones al comprador, con intereses de demora y, en su caso, sanciones.
En resumen
- Comprar casa a un familiar con hipoteca es legal y el banco la financia con los mismos requisitos de solvencia que cualquier compra.
- El precio debe ser de mercado: el ITP se calcula, como mínimo, sobre el valor de referencia del Catastro.
- El pago tiene que ser real y trazable para evitar que se considere una donación encubierta.
- Entre hermanos que heredan, la extinción de condominio puede tributar por AJD en lugar de ITP.
- Compara ofertas, revisa la TAE y el coste total, y consulta la fiscalidad antes de firmar.
Si estás pensando en comprar la vivienda de un familiar, en nuestra página de nueva hipoteca puedes ver cómo trabajamos. También puedes hablar con un asesor para revisar tu caso.
Fuentes: Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (BOE); Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF, artículo 35; INE, Estadística de Hipotecas, agosto 2026 (datos provisionales); OCU, análisis sobre la venta de un piso a un familiar (febrero de 2026). Consultados en noviembre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
