Sí, se puede usar una hipoteca inversa para pagar deudas: la ley no limita el destino del dinero, y una persona de 65 años o más puede cancelar con él préstamos personales, tarjetas o una hipoteca pendiente sin pagar cuotas mensuales. Pero no es una solución gratuita ni automática. La deuda de la hipoteca inversa crece cada año con los intereses, reduce la herencia y la entidad analizará si la operación tiene sentido. En esta guía te explicamos cómo funciona, cuánto puede costar, cuándo conviene y qué alternativas comparar antes de firmar.
¿Se puede pedir una hipoteca inversa para pagar deudas?
La hipoteca inversa está regulada en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007 (BOE). Es un préstamo o crédito garantizado con la vivienda habitual del solicitante, que debe tener 65 años o más, estar en situación de dependencia o tener una discapacidad igual o superior al 33 %. El dinero se recibe en una disposición única o en disposiciones periódicas, y la deuda solo es exigible cuando fallece el titular o, si así se pacta, el último beneficiario.
La norma describe la forma de cobrar el dinero, pero no fija para qué debe usarse. Por eso, destinar la hipoteca inversa a pagar deudas es posible desde el punto de vista legal. Lo habitual es pedir una disposición inicial para cancelar las deudas y, si el importe lo permite, cobrar el resto como renta mensual.
Qué deudas se suelen cancelar
- Hipoteca pendiente sobre la misma vivienda. Normalmente es obligatorio cancelarla con la primera disposición, porque la entidad quiere la garantía libre de cargas. Lo explicamos en detalle en hipoteca inversa con hipoteca pendiente.
- Préstamos personales y créditos al consumo, que suelen tener cuotas altas en relación con la pensión.
- Tarjetas de crédito revolving o aplazadas, con intereses que pueden ser elevados.
- Deudas familiares o avales asumidos para ayudar a hijos o nietos.
- Embargos o cargas anotadas en el Registro: suelen tener que quedar resueltos antes o en el mismo acto de la firma.
Cómo funciona la hipoteca inversa para pagar deudas, paso a paso
- Haz un inventario de deudas: importe pendiente, cuota, tipo de interés, plazo y comisión por amortización anticipada de cada una.
- Tasación de la vivienda por una sociedad homologada. El importe máximo depende sobre todo del valor de tasación y de la edad (a más edad, más importe).
- Asesoramiento independiente: la ley obliga a la entidad a ofrecerlo, teniendo en cuenta tu situación financiera y los riesgos de la operación. Te contamos qué debe incluir en asesoramiento de la hipoteca inversa.
- Oferta y documentación precontractual, con la TAE, la simulación de la deuda y sus efectos sobre la herencia.
- Firma ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad. En la firma, la entidad paga directamente las deudas acordadas (por ejemplo, cancela la hipoteca anterior).
- Cobro del resto, si lo hay, como renta o en una disposición única.
Cuánto cuesta: así crece la deuda
La clave es entender que, al pagar deudas con una hipoteca inversa, cambias cuotas mensuales por una deuda que crece. No pagas nada cada mes, pero los intereses se acumulan y se suman al capital año tras año.
Veamos un ejemplo ilustrativo e hipotético: una persona de 75 años con una vivienda tasada en 250.000 € usa 30.000 € de una disposición única para cancelar dos préstamos personales. Suponemos un tipo de interés fijo del 6 % anual con capitalización anual. No es una oferta ni el precio de ningún producto concreto, y no incluye gastos iniciales (tasación, notaría, Registro, gestoría, posible comisión de apertura ni seguro de hogar), que aumentarían la deuda.
| Años transcurridos | Deuda acumulada | % sobre una vivienda de 250.000 € |
|---|---|---|
| 5 años | 40.147 € | 16,1 % |
| 10 años | 53.725 € | 21,5 % |
| 15 años | 71.897 € | 28,8 % |
| 20 años | 96.214 € | 38,5 % |
En diez años la deuda casi se duplica. Por eso, antes de firmar, compara la TAE de la oferta con lo que te cuestan hoy tus deudas y pide una simulación por escrito a varios plazos. Si quieres estimar cuánto podrías obtener según tu edad y tu vivienda, consulta cómo calcular la hipoteca inversa. Conviene saber además que el Tribunal Supremo dictó el 24 de julio de 2026 su primera sentencia sobre una hipoteca inversa y anuló por falta de transparencia la cláusula de intereses de un contrato de 2010.
Efectos sobre la herencia
Al fallecer el titular, los herederos pueden cancelar la deuda (con sus intereses) y quedarse la vivienda, sin que la entidad pueda cobrarles compensación por cancelar, o vender la casa y pagar con el dinero obtenido. Si no pagan, la entidad solo puede cobrarse con los bienes de la herencia, no con el patrimonio personal de los herederos. Aun así, cuanto más dure la operación, menor será la parte de la vivienda que llegue a la familia. Tienes más detalle en herencia y hipoteca inversa.
En lo fiscal, las cantidades dispuestas no se consideran renta en el IRPF para mayores de 65 años o personas en dependencia severa o gran dependencia, siempre que la operación cumpla la normativa (disposición adicional decimoquinta de la Ley 35/2006). Las escrituras están además exentas de la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados.
Pros y contras de pagar deudas con una hipoteca inversa
| Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|
| Eliminas cuotas mensuales y alivias la pensión | La deuda crece cada año con los intereses |
| Sigues viviendo en tu casa y conservas la propiedad | Reduce el patrimonio que recibirán los herederos |
| La deuda no es exigible en vida, salvo incumplimiento o venta de la vivienda | Gastos iniciales relevantes para importes pequeños |
| Las disposiciones no tributan en el IRPF si se cumplen los requisitos | Producto poco extendido: hay menos ofertas para comparar |
¿A quién le conviene y a quién no?
Puede encajar si tienes 65 años o más, tu vivienda es tu principal patrimonio, las cuotas de tus deudas comprometen una parte importante de la pensión, quieres seguir viviendo en casa y tu familia conoce y entiende el efecto sobre la herencia.
Suele encajar peor si la deuda es pequeña (los gastos de constitución pueden no compensar), si tus deudas son baratas o están a punto de terminar, si el problema de fondo es un gasto mensual que seguirá generando deudas nuevas, o si tienes otros ahorros o bienes que podrías usar antes.
Un dato de contexto: según el Consejo General del Notariado, en 2025 se firmaron 499 hipotecas inversas en España y en 2026 se habían autorizado 205 hasta agosto (datos publicados por Brains Real Estate el 31 de agosto de 2026). Sigue siendo un producto minoritario, así que conviene comparar con calma.
Alternativas a la hipoteca inversa para pagar deudas
- Renegociar con los acreedores: ampliar plazos o pedir una carencia puede bastar para deudas pequeñas.
- Reunificar deudas en un único préstamo con garantía hipotecaria, que sí exige cuota mensual y solvencia. Lo explicamos en reunificar deudas en la hipoteca.
- Vender y mudarse a una vivienda más pequeña, o vender la nuda propiedad o con renta vitalicia, si no te importa transmitir la vivienda.
- Ayuda familiar pactada por escrito.
- Mecanismo de segunda oportunidad (Ley Concursal) en situaciones de insolvencia, con asesoramiento jurídico.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cancelar préstamos personales con una hipoteca inversa?
Sí. La ley no limita el destino del dinero. Lo habitual es pedir una disposición inicial para cancelarlos y cobrar el resto, si lo hay, como renta.
¿Me la concederán si tengo deudas o un embargo?
Depende del análisis de la entidad. Las cargas sobre la vivienda suelen tener que cancelarse antes o en la misma firma, y el importe disponible debe ser suficiente para ello.
¿Tendré que pagar cuotas mensuales?
No, mientras vivas y cumplas el contrato. La deuda y sus intereses se pagan al final, normalmente por los herederos o con la venta de la vivienda.
¿Qué pasa si las deudas superan lo que me prestan?
La operación no resolvería el problema por sí sola. Habría que combinarla con otras soluciones o descartarla y valorar alternativas.
¿Necesito el acuerdo de mis hijos?
No es obligatorio, pero es muy recomendable que conozcan la decisión, porque afectará a la herencia.
En resumen
La hipoteca inversa para pagar deudas puede aliviar la pensión de una persona mayor al eliminar cuotas mensuales sin dejar su casa. A cambio, la deuda crece con los intereses, hay gastos iniciales y la herencia se reduce. Haz un inventario de tus deudas, pide la TAE y una simulación por escrito, compara alternativas y comparte la decisión con tu familia. Puedes ver cómo trabajamos en nuestra página de hipoteca inversa o hablar con un asesor para revisar tu caso.
Fuentes: Ley 41/2007, disposición adicional primera (BOE, texto consolidado); Ley 35/2006 del IRPF, disposición adicional decimoquinta (BOE); Consejo General del Notariado, datos citados por Brains Real Estate News (31 de agosto de 2026). Consultado el 28 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
