Si heredas una casa con hipoteca, heredas también la deuda pendiente: el préstamo no se cancela con el fallecimiento del titular, salvo que un seguro de vida lo cubra. Como heredero puedes aceptar la herencia y seguir pagando, aceptarla a beneficio de inventario para no responder con tu propio patrimonio o renunciar a ella por completo.
Te explicamos qué ocurre con el préstamo, qué opciones tienes, qué plazos y costes vigilar y cómo decidir si te quedas la vivienda, la vendes o renuncias. Un consejo previo: no dejes de pagar las cuotas mientras se tramita la herencia y pide al banco un certificado de la deuda pendiente.
¿Qué pasa con la hipoteca cuando fallece el titular?
En el derecho español, la herencia comprende todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona que no se extinguen por su muerte (artículo 659 del Código Civil). La hipoteca es una de esas obligaciones: el banco sigue siendo acreedor y la vivienda sigue siendo la garantía, ahora frente a los herederos.
Esto tiene tres consecuencias prácticas:
- La deuda no desaparece. Las cuotas siguen venciendo cada mes. Si nadie las paga, se acumulan impagos y, con el tiempo, el banco puede iniciar la ejecución hipotecaria.
- El banco no puede cambiar las condiciones por el fallecimiento. El tipo de interés, el plazo y las comisiones pactadas en la escritura se mantienen. Cualquier modificación exige una novación hipotecaria acordada entre las partes.
- Si hay cotitulares, siguen obligados. Cuando la hipoteca es de una pareja, el cotitular superviviente responde de la deuda y los herederos del fallecido asumen su parte. Lo vemos con más detalle en nuestra guía sobre la hipoteca en pareja.
Primero: comprueba si hay un seguro de vida vinculado
Antes de tomar cualquier decisión, revisa si el fallecido tenía un seguro de vida asociado a la hipoteca. Si el banco figura como beneficiario, la aseguradora paga el capital pendiente hasta el importe asegurado y la deuda puede quedar total o parcialmente cancelada. Puedes consultar si existían seguros de vida a su nombre en el Registro de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento del Ministerio de Justicia, que se solicita junto al certificado de últimas voluntades.
Las tres opciones al heredar una casa con hipoteca
La aceptación es una decisión sobre toda la herencia, no sobre bienes sueltos: no se puede aceptar la casa y rechazar la hipoteca que la grava.
1. Aceptar la herencia (aceptación pura y simple)
Recibes la vivienda y asumes la deuda. Con la aceptación pura y simple respondes de las deudas de la herencia no solo con los bienes heredados, sino también con tu propio patrimonio (artículo 1003 del Código Civil). Encaja cuando el valor de la casa supera con claridad la deuda pendiente y no hay otras deudas relevantes.
2. Aceptar a beneficio de inventario
Solo respondes de las deudas hasta donde alcance el valor de lo heredado. Se declara ante notario y exige formar un inventario de bienes y deudas; los plazos se regulan en los artículos 1014 a 1017 del Código Civil (por regla general, 30 días para comunicar al notario la formación del inventario desde que tienes la herencia en tu poder o la conoces). Es la opción prudente cuando no sabes si la vivienda vale más que la hipoteca o si el fallecido tenía otras deudas.
3. Renunciar a la herencia
Renuncias a todo: a la casa, a la deuda y al resto de bienes. Se hace ante notario y es irrevocable. Ten en cuenta que, si renuncias, la herencia pasa a otros llamados a heredar (en algunos casos, a tus propios hijos), que tendrán que decidir a su vez.
Comparativa de opciones para el heredero
| Opción | Qué recibes | Con qué respondes de la deuda | Cuándo encaja |
|---|---|---|---|
| Aceptación pura y simple | Vivienda y resto de la herencia | Bienes heredados y patrimonio propio | Casa con valor claramente superior a la deuda |
| Beneficio de inventario | Lo que quede tras pagar deudas | Solo con los bienes heredados | Dudas sobre el valor o sobre otras deudas |
| Renuncia | Nada | No respondes | Deudas superiores al valor de la herencia |
Si te quedas la casa: ¿qué hacer con la hipoteca?
Si aceptas, tienes varias formas de gestionar el préstamo:
- Comunicar el fallecimiento al banco. Aporta el certificado de defunción y, cuando la tengas, la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, para que el préstamo quede a nombre de los herederos.
- Subrogarte en el préstamo. El heredero que se queda la vivienda pasa a ser el deudor. El banco suele revisar su solvencia antes de liberar al resto de herederos de la deuda, aunque no puede exigir la devolución anticipada solo por el fallecimiento.
- Cancelar la deuda. Si dispones de liquidez (de la propia herencia o propia), puedes amortizarla, teniendo en cuenta la posible comisión por reembolso anticipado. Te lo explicamos en cancelar hipoteca.
- Revisar las condiciones. Si la hipoteca heredada es cara, puedes negociar con el banco o estudiar un cambio a otra entidad. Antes, compara la TAE de las ofertas y todos los gastos de la operación.
Varios herederos: quién paga y quién se queda la casa
Si sois varios herederos, la deuda se reparte según vuestra cuota y la vivienda queda en proindiviso hasta que se adjudique. Lo habitual es que uno de ellos compense a los demás y asuma el préstamo, o que se venda la casa. Hasta entonces, conviene acordar por escrito quién paga las cuotas para evitar impagos.
Si prefieres vender la vivienda heredada
Puedes vender la casa con la hipoteca viva: con el precio de venta se cancela el capital pendiente en la notaría y el sobrante se reparte entre los herederos. Primero hay que aceptar la herencia e inscribir la vivienda a vuestro nombre. Tienes los pasos en nuestra guía para vender casa con hipoteca.
Costes y plazos al heredar una casa hipotecada
- Impuesto sobre Sucesiones: plazo general de seis meses desde el fallecimiento. La deuda hipotecaria del fallecido es deducible para calcular la base. En la normativa estatal, el cónyuge, descendientes y ascendientes (y parientes colaterales mayores de 65 años que convivieran con el fallecido) pueden aplicar una reducción del 95 % del valor de la vivienda habitual del causante, con un límite de 122.606,47 euros por heredero y el requisito de mantenerla diez años (artículo 20.2.c de la Ley 29/1987). Cada comunidad autónoma puede mejorar estas condiciones, así que revisa la tuya.
- Plusvalía municipal: la liquida el ayuntamiento por la transmisión del inmueble; el plazo para declararla en herencias es de seis meses, prorrogable hasta un año a solicitud del heredero.
- Notaría y Registro: escritura de aceptación y adjudicación de herencia e inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Cuotas de la hipoteca: siguen venciendo durante todo el proceso.
Si la herencia procede de una hipoteca inversa, el planteamiento cambia: la deuda no se ha ido amortizando y los herederos tienen opciones específicas que explicamos en esa guía.
Preguntas frecuentes
¿El banco puede quitarme la casa heredada?
Solo si se dejan de pagar las cuotas. El fallecimiento del titular no permite por sí solo exigir la devolución de toda la deuda.
¿Puedo aceptar la casa y no la hipoteca?
No. La hipoteca grava la vivienda y la deuda forma parte de la herencia. Para limitar tu responsabilidad, la herramienta es aceptar a beneficio de inventario.
¿Quién paga la hipoteca mientras se reparte la herencia?
Los herederos, en proporción a su cuota. Lo recomendable es pactar por escrito quién adelanta los pagos.
¿Puedo cambiar la hipoteca heredada de banco?
Sí, una vez esté a tu nombre puedes negociar o subrogarla a otra entidad, siempre sujeto al análisis de solvencia. Compara la TAE y los gastos antes de decidir.
¿Cuánto tiempo tengo para decidir?
No hay un plazo general para aceptar, pero el Impuesto sobre Sucesiones vence a los seis meses y cualquier interesado puede pedir al notario que te fije 30 días para pronunciarte (artículo 1005 del Código Civil).
En resumen
- Al heredar una casa con hipoteca se hereda también la deuda; el préstamo sigue con sus condiciones.
- Puedes aceptar, aceptar a beneficio de inventario o renunciar, pero siempre a la herencia completa.
- Comprueba primero si hay seguro de vida vinculado y pide el certificado de deuda pendiente.
- Si te quedas la casa, puedes subrogarte, cancelar o mejorar la hipoteca; si no, venderla y repartir el sobrante.
- Vigila los plazos del Impuesto sobre Sucesiones y la plusvalía, y la normativa de tu comunidad.
Si has heredado una vivienda hipotecada y quieres saber si te conviene mantener el préstamo o mejorarlo, consulta nuestra página de mejorar hipoteca o habla con un asesor.
Fuentes: Código Civil (BOE), artículos 659, 1003, 1005, 1008 y 1010 a 1034; Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE), artículo 20.2.c; Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículo 110; Garrigues, «Heredar la vivienda habitual». Consultados en octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
