Un préstamo hipotecario es un préstamo a largo plazo que una entidad concede, normalmente para comprar una vivienda, y cuya devolución queda garantizada con ese mismo inmueble: recibes el capital de una vez y lo devuelves en cuotas periódicas con sus intereses durante 20, 25 o 30 años. Si no pagas, la entidad puede ejecutar la garantía. En esta guía te explicamos cómo funciona un préstamo hipotecario en 2026, qué requisitos se piden, qué gastos tiene, qué dicen los últimos datos del mercado y qué conviene revisar antes de firmar.
Qué es un préstamo hipotecario
El préstamo hipotecario (también llamado préstamo con garantía hipotecaria) combina dos contratos en uno: el préstamo, por el que la entidad te entrega un capital que te comprometes a devolver con intereses, y la hipoteca, que es la garantía real que se inscribe en el Registro de la Propiedad sobre la vivienda. Mientras la deuda esté viva, la hipoteca sigue asociada al inmueble, aunque tú sigues siendo el propietario.
En el lenguaje cotidiano se usan «hipoteca», «préstamo hipotecario» y «crédito hipotecario» como sinónimos, aunque hay un matiz: en el préstamo recibes todo el dinero al principio; en el crédito dispones de un límite y vas usando lo que necesitas. Para comprar vivienda, lo habitual es el préstamo.
En España, estos contratos se rigen principalmente por la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE), que refuerza la transparencia y la protección del consumidor.
Cómo funciona un préstamo hipotecario
Su funcionamiento depende de unos pocos elementos que conviene entender antes de comparar ofertas:
- Capital: la cantidad prestada. Las entidades suelen financiar hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación en primera vivienda; el resto (entrada) y los impuestos de la compra los aporta el comprador.
- Plazo: el tiempo para devolverlo. Un plazo largo reduce la cuota mensual, pero aumenta el total de intereses pagados.
- Tipo de interés: puede ser fijo, variable (índice de referencia, normalmente el Euríbor, más un diferencial) o mixto. Lo explicamos en detalle en tipos de hipoteca y sus características.
- Sistema de amortización: en España lo habitual es el sistema francés, con cuota constante en la que al principio se pagan más intereses y al final más capital. Puedes verlo en nuestra calculadora de amortización.
- TIN y TAE: el TIN es el tipo nominal; la TAE incluye además comisiones y ciertos gastos, por lo que es la referencia para comparar el coste real entre ofertas.
Préstamo hipotecario fijo, variable o mixto
| Modalidad | Cómo se calcula el interés | A quién puede encajar |
|---|---|---|
| Fijo | El mismo tipo durante toda la vida del préstamo | Quien prioriza saber siempre cuánto pagará |
| Variable | Euríbor + diferencial, revisado cada 6 o 12 meses | Quien tiene margen para absorber subidas de cuota |
| Mixto | Fijo unos años y después variable | Quien busca estabilidad inicial y acepta riesgo después |
El préstamo hipotecario en 2026: qué dicen los datos
Según la Estadística de Hipotecas del INE (datos provisionales de junio de 2026, publicados el 26 de agosto de 2026), en junio se constituyeron 45.907 hipotecas sobre viviendas, un 10,8 % más que un año antes. El importe medio fue de 178.365 euros (+6,0 % anual) y el tipo de interés medio al inicio de las nuevas hipotecas sobre vivienda se situó en el 2,96 %.
Al mismo tiempo, el Euríbor a 12 meses, índice de referencia de la mayoría de los préstamos variables, ha ido subiendo a lo largo de 2026: el Banco de España publicó en el BOE un valor oficial del 2,855 % para julio de 2026 (Resolución de 3 de agosto de 2026), y los datos de mercado de agosto y septiembre apuntan a nuevas subidas. Si ya tienes una hipoteca variable, te interesa leer qué hacer con tu hipoteca variable ante la subida del Euríbor; si vas a pedir una nueva, el contexto hace más importante comparar bien entre fijo, variable y mixto.
Requisitos para pedir un préstamo hipotecario
No existe una lista cerrada: cada entidad aplica su política de riesgos y la concesión depende siempre del análisis de solvencia. Aun así, estos son los aspectos que se revisan con más frecuencia:
- Ingresos estables y demostrables: nóminas, declaraciones de la renta, antigüedad laboral o, en autónomos, varios ejercicios de actividad.
- Nivel de endeudamiento: las entidades suelen preferir que el conjunto de cuotas de deudas no supere en torno al 30-35 % de los ingresos netos. Te lo explicamos en cómo calcular tu ratio de endeudamiento.
- Ahorro previo: para la entrada (normalmente el 20 %) y para los impuestos de la compraventa, que pueden sumar en torno a un 10 % adicional según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda.
- Historial crediticio: no figurar en ficheros de morosidad y tener un buen comportamiento de pago.
- Tasación de la vivienda: realizada por una sociedad de tasación homologada.
Tienes la documentación que suele pedirse en todos los papeles que necesitas para pedir tu hipoteca.
Gastos y costes de un préstamo hipotecario
Desde la Ley 5/2019 (y, en lo relativo al impuesto, el Real Decreto-ley 17/2018), el reparto de gastos está claro: la entidad asume los de notaría (escritura), registro, gestoría y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados de la escritura del préstamo; el cliente paga la tasación y, en su caso, las copias de la escritura que solicite. Además, conviene revisar:
- Intereses: el principal coste. Compara siempre la TAE, no solo el TIN.
- Productos vinculados o combinados: seguros, domiciliación de nómina o planes de pensiones que pueden rebajar el tipo pero tienen su propio coste. Calcula si compensan.
- Comisión de apertura: algunas entidades la cobran; debe estar incluida en la TAE.
- Comisión por amortización anticipada: la ley la limita. En préstamos variables, hasta el 0,25 % del capital amortizado durante los tres primeros años o hasta el 0,15 % durante los cinco primeros (según lo pactado). En préstamos fijos, hasta el 2 % durante los diez primeros años y hasta el 1,5 % después.
Para hacerte una idea del total, puedes usar la calculadora de gastos de compraventa.
Paso a paso para solicitar un préstamo hipotecario
- Calcula tu capacidad: cuánto puedes aportar y qué cuota puedes asumir sin tensionar tu economía.
- Compara ofertas: pide propuestas a varias entidades y compara TAE, diferencial, plazo, vinculaciones y comisiones.
- Tasación: la entidad necesita conocer el valor del inmueble.
- Documentación precontractual: la entidad debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) y el borrador del contrato con al menos 10 días naturales de antelación a la firma.
- Acta notarial previa: el notario comprueba que has recibido esa información y te asesora gratuitamente sobre las cláusulas.
- Firma e inscripción: se firma la escritura ante notario y se inscribe la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Si quieres profundizar en la firma, consulta cómo se hace la escritura del préstamo hipotecario.
Ventajas e inconvenientes del préstamo hipotecario
Ventajas: permite acceder a una vivienda sin disponer de todo su precio, reparte el pago en plazos largos y, al contar con garantía, suele tener tipos inferiores a los de un préstamo personal.
Inconvenientes: es un compromiso de décadas; la vivienda responde de la deuda en caso de impago; en variable, la cuota puede subir si sube el Euríbor; y exige ahorro previo para entrada e impuestos.
Preguntas frecuentes sobre el préstamo hipotecario
¿Qué diferencia hay entre préstamo hipotecario y crédito hipotecario?
En el préstamo recibes todo el capital al inicio; en el crédito dispones de un límite que usas según necesites. Para comprar vivienda lo habitual es el préstamo.
¿Cuánto se puede financiar con un préstamo hipotecario?
Normalmente hasta el 80 % del menor valor entre compra y tasación en primera vivienda, y algo menos en segunda. Financiaciones mayores son excepcionales y dependen del perfil.
¿Quién paga los gastos de notaría y registro del préstamo?
Con la Ley 5/2019, la entidad. El cliente paga la tasación y las copias que pida.
¿Puedo cambiar las condiciones de mi préstamo hipotecario después?
Sí, mediante novación con tu entidad o subrogación a otra. Lo explicamos en mejorar hipoteca.
¿Cuántos días tengo para revisar la oferta?
Al menos 10 días naturales desde que recibes la FEIN, la FiAE y el borrador del contrato.
En resumen
- El préstamo hipotecario es un préstamo a largo plazo garantizado con la vivienda.
- Su coste real se compara con la TAE, sumando vinculaciones y comisiones.
- Según el INE, en junio de 2026 el tipo medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda fue del 2,96 %, con el Euríbor al alza en 2026.
- La concesión depende del análisis de solvencia: ingresos, endeudamiento, ahorro y tasación.
- La ley te da al menos 10 días para revisar la documentación y un acta notarial gratuita antes de firmar.
Si estás buscando tu nueva hipoteca y quieres revisar tu caso con calma, habla con un asesor.
Fuentes: INE, Estadística de Hipotecas, junio de 2026 (datos provisionales, publicados el 26/08/2026); Banco de España, Resolución de 3 de agosto de 2026 (BOE-A-2026-16997); Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE). Datos consultados el 28 de septiembre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
