Sí, puedes vender una casa con hipoteca: lo habitual es cancelar el préstamo en la misma firma de la compraventa ante notario, usando parte del dinero que paga el comprador, aunque también existen otras vías, como que el comprador se subrogue en tu hipoteca o trasladar la financiación a tu nueva vivienda. La clave está en conocer de antemano cuánto debes, qué comisiones puedes pagar por la cancelación anticipada y qué impuestos genera la venta. En esta guía te explicamos cómo vender un piso con hipoteca paso a paso, qué cuesta y qué opción encaja con tu situación.
No es una situación excepcional: según el avance provisional de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, publicado el 5 de octubre de 2026, en agosto se inscribieron unas 48.700 compraventas de vivienda en España, un 1,3 % más que un año antes.
¿Se puede vender una casa con hipoteca?
Sí. La hipoteca es una garantía que recae sobre la vivienda y que figura inscrita en el Registro de la Propiedad, pero no impide venderla. Si no se cancela, la vivienda seguiría respondiendo de tu deuda tras la venta. Por eso ningún comprador (ni su banco, si pide financiación) aceptará firmar sin una solución clara para esa hipoteca.
En la práctica hay tres caminos:
- Cancelar la hipoteca con el dinero de la venta. Es la opción más habitual y la más limpia para ambas partes.
- Subrogación del comprador. El comprador asume tu préstamo, con sus condiciones, si el banco lo acepta.
- Trasladar o sustituir la financiación. Cuando vendes para comprar otra vivienda, puedes negociar con tu banco el cambio de garantía o recurrir a una hipoteca puente.
Opción 1: cancelar la hipoteca al vender
Es el procedimiento más frecuente. Antes de la firma pides a tu banco un certificado de deuda pendiente referido a la fecha prevista de la escritura. El día de la compraventa, en la notaría, el comprador entrega una parte del precio directamente al banco (normalmente mediante cheque bancario o transferencia) para saldar la deuda, y tú recibes el resto.
Cancelación económica y cancelación registral
Saldar la deuda es la cancelación económica, pero la hipoteca sigue apareciendo en el Registro hasta que se firma la escritura de cancelación y se inscribe: es la cancelación registral. Cuando se vende, lo habitual es que el vendedor asuma ambas, ya que el comprador quiere recibir la vivienda libre de cargas. Este trámite conlleva gastos de notaría, registro y, si se contrata, gestoría. Te lo contamos con más detalle en nuestra guía para cancelar la hipoteca.
La comisión por amortización anticipada
Al cancelar antes de plazo, el banco puede cobrar la compensación o comisión pactada en tu escritura, pero con los límites del artículo 23 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, aplicable a los préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019. En todos los casos la comisión no puede superar la pérdida financiera real que sufra la entidad.
| Tipo de préstamo | Periodo | Límite máximo de la comisión |
|---|---|---|
| Variable (o tramo variable) | 5 primeros años | 0,15 % del capital amortizado |
| Variable (alternativa excluyente) | 3 primeros años | 0,25 % del capital amortizado |
| Fijo (o tramo fijo) | 10 primeros años | 2 % del capital amortizado |
| Fijo (o tramo fijo) | Desde el año 11 | 1,5 % del capital amortizado |
Para hacerte una idea, con un ejemplo ilustrativo e hipotético: si al vender debes 120.000 €, la comisión máxima sería de 300 € en una hipoteca variable con la cláusula del 0,25 % firmada hace dos años, o de 2.400 € en una hipoteca fija con la cláusula del 2 % firmada hace seis años. Pasado el periodo previsto en el contrato de un préstamo variable, la ley no permite cobrar comisión. Revisa tu escritura o tu comisión por cancelación anticipada antes de fijar el precio de venta.
Opción 2: que el comprador se subrogue en tu hipoteca
En la subrogación por cambio de deudor, el comprador asume tu préstamo con el capital pendiente, el tipo de interés y el plazo que tenga en ese momento. Puede interesar si tu hipoteca tiene unas condiciones mejores que las que hoy encuentra el comprador en el mercado, algo más probable en préstamos fijos firmados cuando los tipos estaban más bajos.
Ten en cuenta dos cosas:
- El banco tiene que aceptarlo. Analizará la solvencia del comprador como si fuera un préstamo nuevo y puede negarse.
- Pide que te liberen expresamente. Si la entidad no consiente de forma expresa que dejes de ser deudor, podrías seguir respondiendo del préstamo. Comprueba que la escritura recoge esa liberación.
No confundas esta figura con la subrogación de acreedor, que consiste en llevarte tu hipoteca a otro banco. Te lo explicamos en qué es la subrogación hipotecaria.
Opción 3: vender para comprar otra vivienda
Si vendes porque cambias de casa, el orden de las operaciones importa. Si compras antes de vender, durante un tiempo tendrás dos viviendas y quizá dos préstamos. Las alternativas más habituales son:
- Cambio de garantía: algunas entidades permiten trasladar la hipoteca de la vivienda que vendes a la que compras, si su valor de tasación es suficiente.
- Hipoteca puente: un único préstamo que financia la nueva casa mientras vendes la anterior, con un periodo inicial en el que normalmente se pagan cuotas más bajas. Implica asumir más deuda temporalmente, y si la venta se retrasa, el coste aumenta.
Gastos e impuestos al vender una casa con hipoteca
Además de la posible comisión de cancelación, el vendedor suele asumir:
- Cancelación registral: notaría, registro y, en su caso, gestoría.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): en las ventas la paga el vendedor. Desde el Real Decreto-ley 26/2021 puedes elegir entre el método objetivo y el de la plusvalía real, y no se paga si demuestras que no ha habido incremento de valor.
- IRPF: la ganancia patrimonial (diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, con sus gastos) tributa en la base del ahorro. Puede quedar exenta si reinviertes el importe en una nueva vivienda habitual, según los requisitos del artículo 38 de la Ley del IRPF, o si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual.
- Otros: certificado energético y, en su caso, agencia.
Para estimar el total, puedes usar nuestra calculadora de gastos de compraventa.
Paso a paso para vender un piso con hipoteca
- Pide el certificado de deuda pendiente y revisa en tu escritura la comisión por amortización anticipada.
- Calcula lo que te quedará tras restar deuda, comisión, gastos de cancelación e impuestos al precio de venta.
- Decide la vía: cancelación, subrogación del comprador o cambio de garantía.
- Firma el contrato de arras dejando claro cómo se cancelará la hipoteca y quién asume cada gasto.
- Coordina con tu banco y la notaría la fecha de firma, para que la entidad acuda o emita el importe exacto de cancelación.
- Firma la compraventa y, después, la cancelación registral si no se hace en el mismo acto.
- Da de baja los productos vinculados (seguros, domiciliaciones) que ya no necesites y solicita el extorno de la prima no consumida del seguro accesorio, como prevé la Ley 5/2019.
¿Qué opción te conviene?
Si el precio de venta cubre de sobra la deuda y no compras otra vivienda, la cancelación suele ser la opción más sencilla. Si tu préstamo tiene un tipo atractivo y el comprador puede asumirlo, la subrogación puede ahorrar costes a ambas partes. Si vendes para comprar, compara el cambio de garantía con la hipoteca puente teniendo en cuenta el coste total y el riesgo de que la venta se demore. Y si la vivienda vale menos de lo que debes, habla con tu banco antes de comprometerte con un comprador, porque tendrás que aportar la diferencia.
Si además estás pensando en mejorar las condiciones del préstamo que mantienes, consulta nuestro servicio para mejorar tu hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Necesito permiso del banco para vender mi casa hipotecada?
No para vender, pero sí para que el comprador se subrogue en el préstamo o para cambiar la garantía a otra vivienda. Si cancelas la deuda en la firma, basta con coordinar el importe exacto con la entidad.
¿Quién paga la cancelación de la hipoteca al vender?
Normalmente el vendedor, porque se compromete a entregar la vivienda libre de cargas. Es un punto que conviene dejar por escrito en el contrato de arras.
¿Qué pasa si vendo por menos de lo que debo?
La deuda no desaparece con la venta: tendrás que pagar la diferencia con ahorros o acordar con el banco una solución para el importe restante.
¿Me devuelven parte del seguro de vida al cancelar?
Si es un seguro accesorio al préstamo del que el banco es beneficiario, la Ley 5/2019 prevé que se extinga al reembolsar el préstamo y que te devuelvan la parte de prima no consumida, salvo que decidas mantenerlo.
En resumen
- Vender una casa con hipoteca es posible y habitual: lo más frecuente es cancelarla en la notaría con el dinero de la venta.
- La comisión por cancelación anticipada está limitada por la Ley 5/2019 y no puede superar la pérdida financiera del banco.
- La subrogación del comprador o el cambio de garantía requieren el visto bueno de la entidad.
- Calcula deuda, comisión, plusvalía municipal e IRPF antes de fijar el precio.
Si quieres revisar tu caso con calma y comparar opciones, habla con un asesor.
Fuentes: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 23 (BOE); Real Decreto-ley 26/2021 (plusvalía municipal); Ley 35/2006 del IRPF, artículos 33 y 38; Colegio de Registradores, avance provisional de la Estadística Registral Inmobiliaria de agosto de 2026 (publicado el 5 de octubre de 2026). Datos consultados en octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
