Sí, se puede pedir una hipoteca inversa con hipoteca pendiente: lo habitual es que una parte del dinero de la hipoteca inversa se destine a cancelar el préstamo que todavía queda por pagar, de modo que la nueva garantía quede como única carga sobre la vivienda. La consecuencia es que recibirás menos dinero neto y que los intereses correrán sobre todo el importe dispuesto, incluido el que se usó para saldar la deuda antigua. En esta guía te explicamos cómo funciona, qué cuesta, qué efecto tiene sobre la herencia y en qué casos puede tener sentido.
¿Se puede pedir una hipoteca inversa con hipoteca pendiente?
La hipoteca inversa está regulada en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007. Es un préstamo o crédito con garantía sobre la vivienda habitual para personas de 65 años o más, en situación de dependencia o con una discapacidad igual o superior al 33 %. La deuda solo es exigible al fallecimiento del titular (o del último beneficiario, si así se pacta), y la vivienda tiene que estar tasada y asegurada contra daños.
La ley no prohíbe que la vivienda tenga una hipoteca anterior. Lo que ocurre en la práctica es que la entidad que concede la hipoteca inversa quiere que su garantía sea la principal, porque va a cobrar todo de una vez y dentro de muchos años. Por eso lo normal es que exija cancelar la hipoteca previa en el momento de la firma, utilizando para ello parte del importe concedido. Cada entidad fija sus propios criterios, así que conviene preguntarlo desde el primer contacto.
Si todavía no tienes claro si cumples las condiciones, repasa antes los requisitos de la hipoteca inversa.
Cómo funciona la hipoteca inversa cuando aún debes parte de tu hipoteca
El proceso suele seguir estos pasos:
- Certificado de deuda pendiente. Pides a tu banco actual el importe exacto que queda por pagar a una fecha concreta, con los intereses y la posible compensación por reembolso anticipado.
- Tasación de la vivienda. La realiza una sociedad de tasación homologada y es la base para calcular cuánto te pueden prestar.
- Asesoramiento independiente. La ley obliga a las entidades que comercializan hipotecas inversas a ofrecer este asesoramiento, que debe tener en cuenta tu situación financiera y los riesgos del producto.
- Oferta y cálculo del importe. La entidad fija la cantidad total según tu edad, el valor de tasación y el tipo de interés. De esa cantidad se descuenta lo necesario para saldar el préstamo anterior.
- Firma en notaría. En el mismo acto se firma la hipoteca inversa, se paga la deuda pendiente y, después, se cancela registralmente la hipoteca antigua.
- Cobro del resto. Lo que sobra se recibe en un pago único, en rentas periódicas o en una combinación de ambos, según lo pactado.
Cuánto dinero recibirás: ejemplo ilustrativo
Para entender el efecto de tener deuda previa, veamos un ejemplo ilustrativo e hipotético, sin tipos de interés ni condiciones de ningún producto concreto:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Importe total que concede la entidad (supuesto) | 90.000 € |
| Hipoteca pendiente que hay que cancelar (supuesto) | −35.000 € |
| Dinero disponible antes de gastos | 55.000 € |
Ejemplo ilustrativo e hipotético, cálculo propio. No incluye gastos de tasación, notaría, registro, gestoría ni la posible compensación por reembolso anticipado del préstamo antiguo.
Fíjate en dos cosas. Primero, de los 90.000 € solo llegan a tu bolsillo 55.000 € antes de gastos. Segundo, la deuda que se acumula hasta el fallecimiento no parte de 55.000 €, sino de los 90.000 € dispuestos, porque los 35.000 € con los que se pagó la hipoteca anterior también generan intereses. Si quieres hacer números con tu caso, consulta cómo calcular la hipoteca inversa y qué variables influyen.
El contexto de tipos en 2026 también cuenta
El importe que ofrece una entidad depende mucho del tipo de interés. El Banco Central Europeo subió tipos el 10 de septiembre de 2026, hasta dejar la facilidad de depósito en el 2,50 %, y la media mensual del Euríbor a 12 meses fue del 3,247 % en septiembre de 2026, frente al 2,172 % de septiembre de 2025 (datos del EMMI publicados por el Banco de España). En general, cuanto más altos son los tipos, más rápido crece la deuda acumulada y menor suele ser el importe que se concede para una misma edad y tasación.
Costes de una hipoteca inversa con hipoteca pendiente
Además del coste propio de la hipoteca inversa, al cancelar la deuda anterior aparecen gastos específicos. Estos son los principales:
- Intereses de la hipoteca inversa: se capitalizan, es decir, se suman a la deuda año tras año. Es el coste más importante a largo plazo. Compara siempre la TAE de cada oferta.
- Comisiones de la nueva operación: apertura u otras que figuren en la oferta.
- Tasación y seguro de daños de la vivienda, obligatorios por ley.
- Compensación por reembolso anticipado del préstamo antiguo, si tu contrato la prevé, con los límites legales que le sean aplicables.
- Notaría y Registro: la Ley 41/2007 establece aranceles reducidos para la constitución y cancelación de la hipoteca inversa (honorarios notariales como «documento sin cuantía» y una reducción del 90 % en los registrales) y la exención de la cuota gradual de AJD en esas escrituras. La cancelación registral de la hipoteca anterior tiene su propio coste según el arancel general.
- Asesoramiento independiente, si tiene coste en tu caso.
Un detalle importante: la hipoteca inversa queda excluida del ámbito de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (artículo 2.4), por lo que muchas condiciones dependen de lo que diga el contrato. Revísalo con calma antes de firmar.
Efectos sobre la herencia
Cuando fallece el titular, los herederos heredan la vivienda con la deuda acumulada. Pueden pagarla y quedarse la casa, sin que la entidad pueda cobrarles compensación por esa cancelación; vender la vivienda y saldar la deuda con el dinero de la venta; o no pagar, en cuyo caso la entidad solo puede cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia. Con una hipoteca pendiente previa, la deuda final será mayor que si no la hubiera, porque parte del capital se usó para cancelarla y ha generado intereses durante años. Por eso, el patrimonio que reciban los herederos será menor. Lo explicamos con más detalle en herencia de la hipoteca inversa y en nuestra guía para cancelar una hipoteca inversa.
¿A quién le puede convenir?
Puede tener sentido en estos casos:
- Personas mayores a las que les queda poca hipoteca y cuya cuota mensual tensiona su pensión: cancelar esa cuota y, además, recibir un complemento puede mejorar su liquidez.
- Quien quiere seguir viviendo en su casa y no tiene herederos o ha hablado con ellos y acepta el efecto sobre la herencia.
Y conviene valorarlo con más cautela si la deuda pendiente es alta en relación con el valor de la vivienda, porque el dinero neto puede ser muy reducido. En ese caso merece la pena comparar alternativas como mejorar o renegociar la hipoteca actual, la venta de la nuda propiedad o la venta con renta vitalicia.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca anterior?
La ley no lo exige expresamente, pero en la práctica la mayoría de entidades piden que la hipoteca inversa sea la única carga, y se cancela la anterior con parte del importe concedido.
¿Puedo pedir la hipoteca inversa en el mismo banco que mi hipoteca actual?
Sí, si comercializa hipotecas inversas. Aun así, compara ofertas de otras entidades autorizadas y revisa la TAE y todas las condiciones.
¿Seguiré pagando cuotas después de firmar?
No de la hipoteca antigua, que queda cancelada. La hipoteca inversa no tiene cuotas mientras vivas: la deuda se paga al final.
¿Qué pasa si la deuda acaba superando el valor de la casa?
Los herederos no responden con su propio patrimonio: la entidad solo puede cobrar con los bienes de la herencia.
¿Tiene que estar tasada la vivienda aunque ya lo estuviera?
Sí. Se necesita una tasación actualizada por una sociedad homologada, porque el importe se calcula sobre el valor actual.
En resumen
Pedir una hipoteca inversa con hipoteca pendiente es posible y suele hacerse cancelando la deuda antigua con parte del dinero concedido. Eso reduce el importe neto que recibes y aumenta la deuda que se acumula hasta el final, con un efecto directo sobre la herencia. Antes de decidir, pide el certificado de deuda, compara la TAE y los gastos de varias ofertas, aprovecha el asesoramiento independiente y habla con tu familia. Si quieres conocer el servicio, visita nuestra página de hipoteca inversa o habla con un asesor para analizar tu caso con calma.
Fuentes: Ley 41/2007, disposición adicional primera (BOE, texto consolidado); Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 2.4 (BOE); Guía de acceso a la hipoteca inversa (Banco de España); medias mensuales del Euríbor a 12 meses (EMMI / Banco de España). Datos consultados el 12 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
