Los requisitos de la hipoteca inversa en España son, básicamente, tres: que el solicitante (y los beneficiarios que designe) tenga 65 años o más, o esté en situación de dependencia o tenga reconocida una discapacidad igual o superior al 33 %; que la garantía sea su vivienda habitual, tasada y asegurada contra daños; y que reciba antes asesoramiento independiente. Así lo establece la disposición adicional primera de la Ley 41/2007. Además de estos requisitos legales, cada entidad aplica sus propios criterios de riesgo. En esta guía repasamos quién puede pedir una hipoteca inversa, qué documentación suele exigirse, qué costes conviene conocer y cómo afecta a la herencia.
Qué es la hipoteca inversa y por qué tiene requisitos propios
La hipoteca inversa es un préstamo o crédito garantizado con la vivienda del titular, que recibe el dinero de una sola vez o en pagos periódicos y no tiene que devolver nada mientras vive. La deuda (las cantidades dispuestas más los intereses acumulados) solo se puede reclamar cuando fallece el titular o, si así se pacta, el último de los beneficiarios. Si quieres repasar el funcionamiento completo, lo explicamos en qué es la hipoteca inversa.
Como el producto está pensado para personas mayores o en situación de vulnerabilidad, y como la deuda crece con el tiempo, el legislador fijó unas condiciones específicas. Cumplirlas importa por dos motivos: protegen al consumidor y dan acceso a ventajas fiscales y arancelarias que no tiene una hipoteca inversa «atípica».
Requisitos legales de la hipoteca inversa (Ley 41/2007)
Según el texto consolidado de la disposición adicional primera de la Ley 41/2007 (BOE), una hipoteca inversa «regulada» debe reunir estas condiciones:
| Requisito | Qué significa en la práctica |
|---|---|
| Edad o situación personal | El solicitante y los beneficiarios que designe deben tener 65 años o más, o estar en situación de dependencia, o tener reconocida una discapacidad igual o superior al 33 %. |
| Vivienda habitual | La garantía debe ser la vivienda habitual del solicitante. |
| Tasación y seguro | La vivienda tiene que estar tasada y asegurada contra daños conforme a la Ley 2/1981 del mercado hipotecario. |
| Forma de cobro | El dinero se recibe mediante disposiciones periódicas o en una disposición única. |
| Exigibilidad de la deuda | Solo se puede reclamar al fallecer el prestatario o, si se pacta, el último beneficiario. |
| Entidad autorizada | Solo pueden concederla entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito y aseguradoras autorizadas para operar en España. |
| Asesoramiento independiente | La entidad debe ofrecer asesoramiento independiente que tenga en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos de la operación. |
La ley también permite constituir hipotecas inversas sobre inmuebles distintos de la vivienda habitual, pero en ese caso no se aplica este régimen especial ni sus ventajas.
Hipoteca inversa a partir de 65 años, por dependencia o por discapacidad
El requisito de edad no es el único camino. Una persona menor de 65 años puede acceder si tiene reconocida una situación de dependencia o una discapacidad igual o superior al 33 %, que deberá acreditar con la resolución oficial correspondiente. Si estás valorando otras opciones de financiación a esa edad, puedes consultar nuestra guía sobre la hipoteca a partir de 65 años.
Los beneficiarios también cuentan
Es habitual designar como beneficiario al cónyuge o pareja para que siga cobrando y la deuda no se reclame hasta el fallecimiento del último de los dos. Los beneficiarios designados deben cumplir también el requisito de edad, dependencia o discapacidad, y su edad influye en el importe: cuanto más joven es el beneficiario de menor edad, menor suele ser la cantidad que ofrece la entidad.
Documentación que suelen pedir las entidades
Cada entidad tiene su propio listado, pero en una solicitud de hipoteca inversa es habitual que pidan:
- DNI o NIE de los titulares y beneficiarios.
- Escritura de propiedad de la vivienda y nota simple del Registro de la Propiedad.
- Acreditación de que es la vivienda habitual (por ejemplo, certificado de empadronamiento).
- Último recibo del IBI y, si procede, certificado de la comunidad de propietarios al corriente de pago.
- Resolución de dependencia o certificado de discapacidad, si se accede por esa vía.
- Tasación realizada por una sociedad de tasación homologada y póliza de seguro de daños.
Además de los requisitos legales, la entidad valorará la ubicación y el estado de la vivienda, si está libre de cargas y el valor de tasación, porque de ellos depende cuánto dinero puede adelantar. Por eso cumplir los requisitos no garantiza que la operación se apruebe: siempre está sujeta al análisis de cada entidad.
Costes de la hipoteca inversa que debes conocer
La hipoteca inversa no es gratuita, y sus costes deben pesar en la decisión tanto como el dinero que se recibe:
- Intereses acumulados: no se pagan cada mes, sino que se suman a la deuda y generan a su vez nuevos intereses. Con los años, la deuda puede representar una parte importante del valor de la vivienda.
- Tasación y seguro de daños: son obligatorios y corren normalmente a cargo del solicitante.
- Comisiones: algunas entidades cobran comisión de apertura u otros gastos; hay que revisarlos en la información precontractual.
- Seguro de rentas vitalicias: en las modalidades que garantizan una renta de por vida suele contratarse un seguro adicional, cuyo coste reduce el importe disponible.
- Notaría y Registro: si la operación cumple la ley, la escritura está exenta de la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados y los aranceles de notario y registrador se calculan con reglas reducidas.
Para comparar ofertas, fíjate en la TAE y pide una proyección de cómo evolucionará la deuda con los años. Si quieres ver cómo se estima el importe, consulta cómo calcular una hipoteca inversa. En cuanto a impuestos, las disposiciones de una hipoteca inversa que cumple la normativa no se consideran renta en el IRPF; lo detallamos en fiscalidad de la hipoteca inversa.
Qué pasa con la herencia
La hipoteca inversa reduce la herencia, porque la vivienda queda gravada con una deuda que crece con el tiempo. Al fallecer el titular (o el último beneficiario), los herederos pueden:
- Pagar la deuda (lo dispuesto más los intereses) y quedarse con la vivienda. La ley impide que la entidad cobre compensación por esta cancelación.
- Vender la vivienda, saldar la deuda y quedarse con la diferencia, si la hay.
- No pagar: en ese caso la entidad puede cobrar la deuda solo hasta donde alcancen los bienes de la herencia, sin afectar al patrimonio personal de los herederos.
Lo explicamos con más detalle en herencia de la hipoteca inversa. Es recomendable hablarlo con la familia antes de firmar.
Paso a paso para solicitar una hipoteca inversa
- Comprueba que cumples el requisito de edad, dependencia o discapacidad, y que la vivienda es tu residencia habitual.
- Reúne la documentación básica de la vivienda y de los titulares.
- Solicita información a varias entidades autorizadas y recibe el asesoramiento independiente obligatorio.
- Encarga la tasación y compara las ofertas: importe, modalidad de cobro, TAE, comisiones y proyección de la deuda.
- Revisa la información precontractual con calma y firma la escritura ante notario.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la edad mínima para pedir una hipoteca inversa?
65 años, salvo que el solicitante tenga reconocida dependencia o una discapacidad igual o superior al 33 %, en cuyo caso puede acceder antes.
¿Se puede hacer una hipoteca inversa sobre una segunda vivienda?
La ley lo permite, pero sin el régimen especial: no se aplican las ventajas fiscales ni las reducciones de aranceles previstas para la vivienda habitual.
¿Puedo pedirla si la vivienda tiene una hipoteca pendiente?
Depende de la entidad. En algunos casos se usa parte del importe para cancelar la deuda anterior, lo que reduce el dinero disponible.
¿Es obligatorio el asesoramiento independiente?
Sí. La Ley 41/2007 obliga a las entidades a ofrecer asesoramiento independiente que tenga en cuenta tu situación financiera y los riesgos de la operación.
¿Pierdo la propiedad de la vivienda?
No. Sigues siendo propietario y puedes vivir en ella. Si la vendes en vida, la entidad puede exigir la devolución anticipada salvo que se sustituya la garantía.
En resumen
Para acceder a una hipoteca inversa regulada hay que tener 65 años o más (o dependencia o discapacidad igual o superior al 33 %), ofrecer como garantía la vivienda habitual tasada y asegurada, contratar con una entidad autorizada y recibir asesoramiento independiente. Antes de decidir, valora los intereses acumulados, los gastos y el efecto sobre la herencia, y compara la TAE de varias ofertas. Puedes conocer nuestro servicio en la página de hipoteca inversa y, si quieres analizar tu caso con calma, habla con un asesor.
Fuentes: Ley 41/2007, disposición adicional primera (BOE, texto consolidado); Guía de acceso a la hipoteca inversa (Banco de España); Ley 35/2006 del IRPF, disposición adicional decimoquinta (BOE). Datos consultados el 8 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
