Sí, se puede pedir una hipoteca con 65 años: en España no existe una edad máxima fijada por ley, pero la mayoría de entidades limitan el plazo para que el préstamo termine de pagarse en torno a los 75 años (algunas hasta los 80), lo que acorta el plazo y eleva la cuota. Si lo que buscas no es comprar, sino obtener liquidez de la casa que ya tienes, existe otra vía pensada para esta etapa: la hipoteca inversa. Te explicamos qué opciones hay, qué mira el banco y qué cuesta cada alternativa.
¿Hasta qué edad se puede pedir una hipoteca?
La normativa no fija un límite de edad para contratar un préstamo hipotecario. Lo que sí exige la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, es que la entidad evalúe la solvencia del solicitante teniendo en cuenta sus ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo. A partir de los 65 años eso se traduce, en la práctica, en políticas internas de cada banco:
- Edad + plazo: la referencia más habitual es que la suma de la edad del titular y los años de préstamo no supere los 75 años. Algunas entidades bajan el tope a 70 y otras lo amplían hasta 80.
- Plazo corto: con 65 años, la hipoteca para mayores de 65 años suele quedarse en 10-15 años como mucho, frente a los 25-30 habituales en compradores jóvenes.
- Ingresos: la pensión cuenta como ingreso estable, pero el banco también valorará si el titular sigue en activo y cuándo se jubilará.
Son criterios comerciales, no legales, y cambian de una entidad a otra, por lo que conviene comparar.
Hipoteca con 65 años para comprar: qué debes saber
Si quieres comprar una vivienda (por ejemplo, para mudarte a un piso más pequeño o cerca de la familia), la operación funciona como una nueva hipoteca tradicional, con algunos matices propios de la edad.
El plazo condiciona la cuota
Cuanto más corto es el plazo, más alta es la cuota mensual. Un ejemplo solo con el capital, sin contar intereses: devolver 100.000 € en 10 años supone unos 833 € al mes, mientras que en 25 años serían unos 333 €. Con 65 años el plazo largo no suele estar disponible, así que el importe que se puede pedir depende mucho de cuánto ahorro se aporte. Puedes hacer números con nuestra calculadora de cuota mensual y ver cuánta hipoteca puedes pedir con tus ingresos.
Requisitos que suelen pedir los bancos
- Ingresos estables y demostrables (nómina o pensión) y un nivel de endeudamiento razonable. Si tienes dudas, repasa cómo se calcula el ratio de endeudamiento.
- Ahorro previo para la entrada y los gastos: en primera vivienda la financiación suele rondar como máximo el 80 % del valor de tasación o de compra (el menor).
- Buen historial de pagos, sin impagos registrados.
- En ocasiones, un segundo titular más joven o un avalista, que permite alargar el plazo. Implica responsabilidad plena sobre la deuda, así que debe valorarse con calma.
- Productos vinculados (por ejemplo, un seguro de vida): no pueden imponerse como condición obligatoria salvo excepciones legales, pero pueden abaratar el tipo. Compara siempre la TAE con y sin vinculación.
Hipoteca inversa: la alternativa pensada para mayores de 65 años
La hipoteca inversa funciona al revés que la tradicional. Una persona de 65 años o más (o en situación de dependencia, o con una discapacidad reconocida igual o superior al 33 %) recibe dinero de una entidad usando como garantía su vivienda, que sigue siendo suya y en la que puede seguir viviendo. No paga cuotas: la deuda, con sus intereses, se liquida normalmente al fallecer el titular o el último beneficiario. Está regulada en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, que exige, entre otras cosas, tasación de la vivienda y asesoramiento independiente antes de firmar.
El dinero puede cobrarse de una vez, en rentas mensuales durante un periodo o de forma combinada. Para conocer las modalidades con detalle, visita nuestra página de hipoteca inversa o la guía sobre la diferencia entre hipoteca inversa e hipoteca.
Costes de la hipoteca inversa
No pagar cuotas no significa que sea gratis. Los costes principales son:
- Intereses: se acumulan sobre el dinero recibido y, en muchos contratos, también sobre los intereses ya generados (interés compuesto). Por eso la deuda crece con los años y puede consumir una parte importante del valor de la vivienda.
- Gastos iniciales: tasación, notaría, registro, gestoría y, en su caso, comisión de apertura. La ley prevé ventajas en los aranceles notariales y registrales cuando se cumplen sus requisitos.
- Seguros: la vivienda debe estar asegurada contra daños y, si se contrata una renta vitalicia vinculada, habrá que pagar también su prima.
La transparencia sobre estos intereses es clave. En julio de 2026 el Tribunal Supremo declaró nula en dos contratos concretos la cláusula de interés por no haber explicado con claridad que los intereses se capitalizaban, según recogió idealista/news el 1 y el 17 de septiembre de 2026. No se trata de una prohibición del producto, pero sí de un aviso: antes de firmar, pide que te expliquen por escrito cuánto crecerá la deuda con el tiempo.
Qué pasa con la herencia
Al fallecer el titular, los herederos reciben la vivienda junto con la deuda. Pueden pagarla (con dinero propio o con un nuevo préstamo) y quedarse la casa, venderla y cancelar la deuda con el resultado, o renunciar a la herencia. Si no la pagan, la entidad puede cobrar la deuda hasta donde alcancen los bienes de la herencia. En la práctica, la herencia será menor que sin hipoteca inversa, y conviene hablarlo en familia antes de firmar. Lo explicamos en detalle en herencia e hipoteca inversa.
Un mercado todavía pequeño
Según datos del Consejo General del Notariado publicados en agosto de 2026, en lo que iba de año se habían firmado 205 hipotecas inversas en España, frente a 499 en todo 2025. Ese mes, el Banco de España reunió al sector para analizar por qué apenas se utiliza.
Hipoteca ordinaria o hipoteca inversa a partir de los 65: comparativa
| Hipoteca ordinaria | Hipoteca inversa | |
|---|---|---|
| Para qué sirve | Comprar, reformar o refinanciar | Obtener liquidez de una vivienda propia |
| Cuotas | Mensuales, durante el plazo | No hay cuotas mientras vive el titular |
| Plazo a los 65 | Corto (suele acabar entre los 75 y los 80 años) | Hasta el fallecimiento o un plazo pactado de pago de rentas |
| Qué analiza la entidad | Ingresos, endeudamiento y ahorro | Sobre todo, el valor de la vivienda y la edad |
| Coste principal | Intereses y gastos de formalización | Intereses acumulados, gastos iniciales y seguros |
| Efecto en la herencia | Se hereda la deuda pendiente, si la hay | Los herederos deben saldar la deuda para conservar la vivienda |
El contexto de tipos en 2026
El 10 de septiembre de 2026 el BCE subió 25 puntos básicos sus tipos oficiales (la facilidad de depósito quedó en el 2,50 % desde el 16 de septiembre). En una hipoteca variable se nota en las revisiones vía Euríbor; en la inversa, el tipo pactado marca cuánto crece la deuda. Compara siempre la TAE de varias ofertas.
Preguntas frecuentes
¿Me pueden dar una hipoteca con 65 años?
Es posible, aunque no está asegurado: depende de la evaluación de solvencia. La ley no fija un límite de edad, pero cada entidad aplica su propio tope, normalmente que el préstamo termine hacia los 75-80 años.
¿Cuenta la pensión como ingreso para la hipoteca?
Sí. La pensión se considera un ingreso estable; lo relevante es que la cuota sea asumible con ella y el resto de gastos.
¿Puedo pedir una hipoteca inversa si todavía debo parte de mi hipoteca?
En muchos casos sí: parte del dinero se destina a cancelar la deuda pendiente y el resto se cobra según la modalidad elegida. Cada entidad fija sus condiciones.
¿Pierdo la propiedad de mi casa con la hipoteca inversa?
No. Sigues siendo propietario y puedes vivir en ella. Si decides venderla, la entidad puede exigir la devolución de la deuda, salvo que se sustituya la garantía.
En resumen
- No hay edad máxima legal, pero los bancos suelen exigir que la hipoteca termine entre los 75 y los 80 años.
- Con 65 años el plazo es corto, la cuota más alta y el ahorro aportado pesa más.
- La hipoteca inversa permite obtener liquidez sin cuotas, pero su deuda crece con los intereses y reduce la herencia.
- Compara siempre la TAE y todas las condiciones y pide asesoramiento antes de firmar.
Si quieres revisar qué opción encaja con tu situación, habla con un asesor.
Fuentes: Ley 41/2007, disposición adicional primera (BOE); Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE); BCE, decisiones de política monetaria del 10 de septiembre de 2026; Consejo General del Notariado, vía que.es (14 de agosto de 2026); idealista/news (1 y 17 de septiembre de 2026). Datos consultados el 28 de septiembre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
