La diferencia entre hipoteca inversa e hipoteca está en quién paga y cuándo: en una hipoteca tradicional recibes un capital para comprar una vivienda y lo devuelves en cuotas mensuales; en una hipoteca inversa, una persona de 65 años o más (o en situación de dependencia o con una discapacidad reconocida de al menos el 33 %) recibe dinero usando como garantía la casa que ya tiene, sin pagar cuotas, y la deuda se liquida normalmente al fallecer. Responden a necesidades opuestas. En esta guía te explicamos cómo funciona cada una, qué cuestan, qué pasa con la herencia y a quién le puede encajar cada opción.
Qué es una hipoteca tradicional
La hipoteca «de toda la vida» es un préstamo hipotecario que una entidad concede para comprar, construir o reformar una vivienda. El banco entrega el capital de una vez y el titular lo devuelve, con intereses, en cuotas mensuales durante un plazo pactado. La vivienda queda como garantía: si no se paga, la entidad puede ejecutar la hipoteca.
Para concederla, la entidad analiza la solvencia: ingresos estables, nivel de endeudamiento, ahorro aportado y tasación del inmueble. Puede ser a tipo fijo, variable o mixto (ver tipos de hipoteca). En España se rige principalmente por la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Qué es una hipoteca inversa
La hipoteca inversa es un préstamo o crédito garantizado con la vivienda habitual de una persona mayor que le permite obtener liquidez sin venderla ni dejar de vivir en ella. Está regulada por la disposición adicional primera de la Ley 41/2007 (BOE), que fija sus rasgos principales:
- El solicitante y los beneficiarios que designe deben tener 65 años o más, o estar en situación de dependencia, o tener reconocida una discapacidad igual o superior al 33 %.
- El dinero se cobra mediante disposiciones periódicas o únicas (una renta mensual, un capital inicial o una combinación).
- La deuda solo es exigible al fallecimiento del prestatario o, si así se pacta, del último beneficiario.
- Solo pueden concederla entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito y aseguradoras autorizadas, que deben ofrecer asesoramiento independiente al solicitante.
Si quieres profundizar en el perfil al que va dirigida, lo detallamos en hipoteca inversa: para quién es y cómo funciona.
Diferencias entre hipoteca inversa e hipoteca: tabla comparativa
| Aspecto | Hipoteca tradicional | Hipoteca inversa |
|---|---|---|
| Finalidad | Comprar, construir o reformar una vivienda | Obtener liquidez con una vivienda que ya es tuya |
| Perfil | Cualquier edad adulta, con ingresos suficientes | 65 años o más, dependencia o discapacidad ≥ 33 % |
| Flujo del dinero | Recibes el capital al inicio y pagas cuotas | Recibes dinero (renta o capital) y no pagas cuotas |
| Evolución de la deuda | Baja con cada cuota que pagas | Crece con el tiempo por las disposiciones y los intereses |
| Cuándo se devuelve | Durante el plazo pactado | Normalmente, al fallecer el titular o el último beneficiario |
| Quién la devuelve | El titular | Los herederos, que pueden pagarla o vender la vivienda |
| Normativa principal | Ley 5/2019 de crédito inmobiliario | Disposición adicional primera de la Ley 41/2007 |
1. Quién paga y cuándo
Con una hipoteca tradicional, el esfuerzo lo haces tú mes a mes y, al terminar de pagar, la vivienda queda libre de cargas. Con la hipoteca inversa no hay cuotas mensuales: la deuda se va acumulando y se liquida más adelante, normalmente con cargo a la herencia.
2. Cómo evoluciona la deuda
En la hipoteca normal, el capital pendiente disminuye con cada pago. En la inversa ocurre lo contrario: cada disposición suma capital y los intereses se van añadiendo a lo que se debe, de modo que la deuda aumenta cada año. Cuando se alcanza el importe máximo pactado, dejas de recibir dinero, pero la deuda puede seguir generando intereses.
3. Requisitos de acceso
En la hipoteca tradicional pesan sobre todo los ingresos y la capacidad de pago. En la inversa, la edad o la situación personal y el valor de tasación de la vivienda son determinantes, aunque la entidad también estudia cada caso antes de concederla. En ninguno de los dos casos la aprobación está asegurada.
Costes de la hipoteca inversa y efectos sobre la herencia
La hipoteca inversa no es dinero gratis. Antes de firmar conviene conocer bien sus costes:
- Intereses: se acumulan durante años sobre una deuda creciente, lo que puede reducir de forma importante el patrimonio que quedará a los herederos.
- Gastos de constitución: tasación de la vivienda, posibles comisiones de apertura y, en algunas modalidades, el coste de un seguro de rentas vitalicias. La ley prevé una reducción del 90 % en los aranceles de notaría y registro y la exención de la cuota gradual de actos jurídicos documentados para estas escrituras.
- Venta de la vivienda: si durante la vida del contrato vendes voluntariamente la casa, la entidad puede exigir la devolución anticipada salvo que se sustituya la garantía.
En cuanto a la herencia, la vivienda sigue siendo del titular y pasa a los herederos, pero con la deuda asociada. La Ley 41/2007 les permite cancelar el préstamo pagando lo debido y sus intereses sin compensación por la cancelación. Si no lo hacen, la entidad solo puede cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia. En la práctica, los herederos suelen elegir entre pagar la deuda (con ahorros o con una nueva financiación), vender la vivienda para liquidarla o renunciar a la herencia. Lo explicamos con detalle en herencia de hipoteca inversa: ¿cuáles son tus opciones?.
La transparencia de estos contratos es clave. El 25 de septiembre de 2026, según publicó idealista/news, el Tribunal Supremo anuló el interés remuneratorio de una hipoteca inversa firmada en 2010 por falta de transparencia en la cláusula; el propio análisis subraya que la sentencia responde a un contrato concreto y no fija un criterio general para todas las hipotecas inversas.
Pros y contras de cada opción
Hipoteca tradicional
- A favor: permite acceder a la vivienda sin tener todo el precio ahorrado; al terminar de pagar, la casa queda libre de cargas.
- En contra: exige cuotas mensuales durante décadas, gastos iniciales y, en tipo variable, exposición a subidas del Euríbor.
Hipoteca inversa
- A favor: complementa ingresos en la jubilación sin dejar el hogar y sin cuotas mensuales; el titular conserva la propiedad.
- En contra: la deuda crece con los intereses, reduce el patrimonio que heredará la familia y tiene costes de constitución. Repasamos más puntos en hipoteca inversa: ventajas e inconvenientes.
¿A quién le conviene cada una?
La hipoteca tradicional encaja con quien quiere comprar su vivienda, tiene ingresos estables y puede asumir la cuota con holgura. Si estás en ese punto, puedes empezar calculando cuánto puedes pedir de hipoteca o consultar nuestra página de nueva hipoteca.
La hipoteca inversa puede tener sentido para una persona mayor con una vivienda en propiedad, pocos ingresos y que prefiere seguir en su casa, siempre que haya valorado el impacto en la herencia y lo haya hablado con su familia. Antes conviene comparar alternativas como la venta de la nuda propiedad, la renta vitalicia o el alquiler inverso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir una hipoteca inversa si todavía debo parte de mi hipoteca?
Es posible en algunos casos, pero normalmente parte del dinero se destina a cancelar la hipoteca pendiente, lo que reduce la cantidad disponible. Depende del análisis de la entidad.
¿Con la hipoteca inversa pierdo la propiedad de mi casa?
No. Sigues siendo propietario y puedes vivir en ella. La vivienda queda como garantía de la deuda, que se liquida normalmente al fallecer.
¿Qué pasa si la deuda supera el valor de la vivienda?
Según la Ley 41/2007, si los herederos no reembolsan la deuda, la entidad solo puede cobrarse hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
¿Hay que pagar cuotas en una hipoteca inversa?
No hay cuotas mensuales. Lo que se debe, más los intereses, se devuelve normalmente al final del contrato.
En resumen
- La hipoteca tradicional sirve para comprar una vivienda y se devuelve en cuotas; la inversa sirve para obtener liquidez con la vivienda que ya tienes y se devuelve, normalmente, al fallecer.
- En la hipoteca inversa la deuda crece con el tiempo y reduce la herencia; los herederos pueden pagarla, vender la vivienda o renunciar.
- La inversa está reservada a mayores de 65 años o personas con dependencia o discapacidad reconocida de al menos el 33 %.
- En ambos casos, compara la TAE y todas las condiciones y pide asesoramiento antes de firmar.
Si dudas entre una opción y otra, o quieres entender cómo afectaría una hipoteca inversa a tu familia, habla con un asesor para revisar tu caso.
Fuentes: Ley 41/2007, disposición adicional primera (BOE); Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE); idealista/news, 25 de septiembre de 2026. Datos consultados el 27 de septiembre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
