La novación hipotecaria es el acuerdo por el que tú y tu banco modificáis las condiciones de tu hipoteca actual —tipo de interés, plazo, cuota o vinculaciones— sin cambiar de entidad ni firmar un préstamo nuevo. Con el Euríbor en máximos del año y el BCE subiendo de nuevo los tipos en septiembre de 2026, muchas personas se preguntan si les conviene renegociar. En esta guía te explicamos qué es la novación de hipoteca, qué se puede cambiar, cuánto cuesta, en qué se diferencia de la subrogación y cómo pedirla paso a paso.
Qué es la novación hipotecaria
«Novar» significa modificar un contrato que ya existe. En una novación hipotecaria, el préstamo sigue siendo el mismo, con el mismo banco y la misma garantía sobre la vivienda, pero se cambian una o varias de sus cláusulas. Para que tenga plenos efectos, el acuerdo se formaliza en escritura pública ante notario y, cuando afecta a la garantía, se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Es importante tener claro que la novación es un acuerdo entre dos partes: el banco no está obligado a aceptarla y puede pedirte información actualizada sobre tus ingresos y tu endeudamiento antes de responder. Si ya conoces lo básico, puedes ampliar en nuestro artículo sobre la novación en hipoteca.
Qué puedes cambiar con una novación de hipoteca
Estas son las modificaciones más frecuentes:
- Pasar de tipo variable a fijo o a mixto, algo que muchos hipotecados estudian cuando sube el Euríbor.
- Rebajar el diferencial que se suma al Euríbor en una hipoteca variable.
- Ampliar o reducir el plazo. Alargarlo baja la cuota mensual, pero aumenta el total de intereses que pagarás.
- Revisar vinculaciones (seguros, nómina, tarjetas) o comisiones.
- Pactar un periodo de carencia temporal, en el que solo se pagan intereses.
- Cambiar titulares, por ejemplo tras un divorcio, siempre que el banco acepte la solvencia de quien queda como titular.
Por qué se habla tanto de novación hipotecaria en 2026
El contexto explica el interés. El 10 de septiembre de 2026 el Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo subió los tipos oficiales 25 puntos básicos, hasta situar la facilidad de depósito en el 2,50 % y el tipo de las operaciones principales de financiación en el 2,65 %. En paralelo, el Euríbor a 12 meses cerró septiembre de 2026 con una media del 3,251 %, según el dato difundido el 26 de septiembre, el más alto del año y más de un punto por encima del de septiembre de 2025.
Para quien tiene una hipoteca variable con revisión próxima, eso se traduce en cuotas más altas. Lo explicamos en detalle en qué hacer con tu hipoteca variable ante la subida del Euríbor. La novación es una de las opciones para ganar estabilidad, pero no la única, y conviene compararla con calma.
Cuánto cuesta una novación hipotecaria
Los costes dependen de lo que se modifique y de lo que negocies con la entidad. Estas son las partidas principales:
| Concepto | Qué debes saber |
|---|---|
| Comisión por novación | La fija el contrato. Si la novación sirve para pasar de variable a fijo (o a un tipo fijo durante al menos 3 años), el artículo 23 de la Ley 5/2019 limita la compensación al 0,05 % del capital afectado durante los tres primeros años del préstamo; después, no se puede cobrar. |
| Notaría | La Ley 2/1994 prevé aranceles reducidos para las escrituras de novación modificativa de préstamos hipotecarios. |
| Registro de la Propiedad | También con aranceles reducidos cuando la novación se refiere a tipo de interés o plazo. |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados | Las escrituras de novación modificativa que solo cambian el tipo de interés, el plazo o ambos están exentas de la cuota gradual de AJD, según la Ley 2/1994. |
| Gestoría y tasación | La tasación solo suele pedirse si se amplía capital o cambia la garantía. Confirma quién paga la gestoría. |
Un ejemplo del límite legal: si en los tres primeros años cambias de variable a fijo con 150.000 euros pendientes, la compensación máxima sería de 75 euros (0,05 %). Ojo: esto es solo la comisión; el coste real de la novación depende sobre todo del nuevo tipo de interés, así que compara siempre la TAE resultante y el coste total antes de firmar. Puedes revisar las comisiones de tu contrato con nuestra guía sobre la comisión por cancelación anticipada.
El reparto de gastos de la Ley 5/2019 se pensó para la firma del préstamo. En una novación, pide que te confirmen por escrito qué gastos asume cada parte.
Novación o subrogación: en qué se diferencian
| Novación hipotecaria | Subrogación de acreedor | |
|---|---|---|
| Entidad | Te quedas en tu banco | Te llevas la hipoteca a otro banco |
| Qué cambia | Las condiciones pactadas | El acreedor y, normalmente, las condiciones |
| Negociación | Solo con tu entidad | Tu banco puede igualar la oferta (derecho de enervación) |
| Trámites | Se negocia con una sola entidad | Requiere oferta vinculante de la nueva entidad |
Una estrategia habitual es pedir ofertas a otras entidades y usarlas para negociar con la tuya. Si quieres profundizar, lee cuándo conviene la subrogación de hipoteca y prueba nuestra calculadora de subrogación.
Cómo pedir una novación hipotecaria paso a paso
- Revisa tu contrato: tipo actual, diferencial, capital pendiente, plazo restante, comisiones y vinculaciones.
- Define qué quieres cambiar y calcula el efecto en la cuota y en el coste total. Nuestra calculadora de cuota mensual te ayuda a hacer números.
- Compara con el mercado: pedir ofertas a otras entidades te da una referencia para negociar.
- Solicita la novación por escrito a tu banco y aporta la documentación que te pida (nóminas, declaración de la renta, extractos).
- Estudia la oferta: nuevo tipo, TAE, comisiones, productos vinculados y gastos. No tengas prisa por firmar.
- Firma ante notario y comprueba que la escritura se inscribe en el Registro cuando corresponda.
Pros y contras de la novación de hipoteca
Ventajas
- Sigues con tu entidad, sin cancelar ni abrir cuentas nuevas.
- Costes fiscales y notariales reducidos cuando solo cambian tipo o plazo.
- Permite ganar estabilidad pasando a tipo fijo o mixto.
Inconvenientes
- Depende de la voluntad del banco, que puede rechazarla o exigir nuevas vinculaciones.
- Un tipo fijo ahora puede resultar más caro si el Euríbor baja en el futuro.
- Alargar el plazo reduce la cuota, pero encarece el préstamo en su conjunto.
A quién le puede convenir una novación hipotecaria
Suele tener sentido para quien tiene una hipoteca variable y prefiere una cuota previsible, para quien paga un diferencial alto en comparación con el mercado actual o para quien necesita aliviar temporalmente su cuota por un cambio de ingresos. En cambio, si tu hipoteca ya está muy amortizada, quizá el ahorro no compense el esfuerzo. Te lo contamos con más detalle en cambiar hipoteca variable a fija, ¿conviene? y en nuestra página para mejorar hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre la novación hipotecaria
¿El banco está obligado a aceptar una novación?
No. La novación es un acuerdo voluntario y la entidad valorará tu solvencia antes de aceptar.
¿Cuánto tarda una novación de hipoteca?
Depende de la entidad y de la documentación. Planifica con margen, sobre todo si quieres firmarla antes de una revisión del tipo.
¿Hay que pagar el impuesto de AJD en una novación?
Si solo se modifican el tipo de interés, el plazo o ambos, la escritura está exenta de la cuota gradual de AJD según la Ley 2/1994.
¿Puedo pasar de variable a fijo sin comisión?
Transcurridos los tres primeros años de vida del préstamo, la ley no permite cobrar compensación por pasar a tipo fijo mediante novación. En los tres primeros años, el máximo es el 0,05 % del capital afectado.
¿Es mejor novar o subrogar?
Depende de las ofertas. Comparar ambas opciones, con su TAE y sus gastos, es la mejor forma de decidir.
En resumen
- La novación hipotecaria modifica las condiciones de tu hipoteca sin cambiar de banco.
- Con el Euríbor en el 3,251 % de media en septiembre de 2026 y la subida del BCE, muchos hipotecados estudian pasar a fijo o mixto.
- La ley limita la comisión por pasar de variable a fijo y prevé aranceles reducidos y exención de AJD en novaciones de tipo o plazo.
- El banco no está obligado a aceptarla: compara con otras ofertas y revisa siempre la TAE y el coste total.
Si quieres revisar si te conviene novar tu hipoteca o comparar alternativas, habla con un asesor.
Fuentes: BCE, Decisiones de política monetaria de 10 de septiembre de 2026; media del Euríbor a 12 meses de septiembre de 2026 difundida el 26/09/2026 (dato de referencia publicado por el Banco de España); Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 23 (redacción dada por el Real Decreto-ley 19/2022); Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE). Datos consultados el 28 de septiembre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
