Sí, se puede quitar al avalista de la hipoteca, pero solo si el banco lo acepta: el aval no caduca solo con el paso del tiempo y, salvo que el contrato diga otra cosa, sigue vigente hasta que la deuda se cancela. Lo habitual es pedirlo mediante una novación con tu entidad o llevarte la hipoteca a otro banco sin avalista.
Avalar la hipoteca de un hijo o de un familiar fue muy común cuando los bancos financiaban más del 80 % del valor de la vivienda. Años después, muchos avalistas quieren recuperar su capacidad de endeudamiento, vender un inmueble o simplemente dejar de responder con su patrimonio. Te explicamos cuándo es posible liberar al avalista de la hipoteca, qué vías existen, qué documentación conviene preparar y qué costes debes revisar antes de decidir.
¿Qué significa ser avalista de una hipoteca?
El avalista se compromete a pagar la deuda si el titular no lo hace. Según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, en la práctica la figura más usada es la fianza, y en los préstamos hipotecarios suele pactarse como solidaria y con renuncia al beneficio de excusión. Eso significa que el banco puede reclamar al avalista sin haber agotado antes el patrimonio del deudor principal.
Además, el Banco de España recuerda dos consecuencias prácticas:
- Los avales prestados aparecen en la CIRBE (Central de Información de Riesgos) y se tienen en cuenta cuando el avalista pide financiación para sí mismo.
- Estas garantías, por lo general, no se extinguen hasta que lo hace la deuda garantizada.
Si quieres repasar la figura desde el principio, tienes más detalle en nuestra guía sobre el aval hipotecario: qué es y para qué sirve.
¿Se puede quitar un avalista de la hipoteca?
Sí, pero no es un derecho que puedas exigir. El aval forma parte de las garantías con las que el banco aprobó el préstamo, así que retirarlo requiere su consentimiento expreso. La entidad no tiene obligación de aceptarlo y, si lo acepta, puede pedir algo a cambio o proponer cambios en las condiciones.
Las probabilidades aumentan cuando ha cambiado la situación que justificó el aval:
- Ha bajado mucho el capital pendiente en relación con el valor de la vivienda.
- Tus ingresos son más altos y estables que cuando firmaste (por ejemplo, contrato indefinido o mayor antigüedad).
- Tu historial de pagos es impecable, sin retrasos ni impagos.
- Tu ratio de endeudamiento es razonable con la cuota actual. Puedes comprobarlo con nuestra guía del ratio de endeudamiento.
Un ejemplo ilustrativo e hipotético: con una cuota de 900 € al mes e ingresos netos de 2.500 €, la cuota supone el 36 % de los ingresos. Muchas entidades miran con buenos ojos ratios por debajo del 30-35 %, aunque cada una aplica su propia política de riesgos y ninguna cifra garantiza la respuesta.
Cómo liberar al avalista de la hipoteca: las vías posibles
1. Novación con tu banco
Es la vía más directa. Pides a tu entidad que modifique el contrato para eliminar la garantía personal del avalista. Si acepta, se firma ante notario una escritura de novación hipotecaria y, si procede, se inscribe en el Registro de la Propiedad. Conviene revisar con lupa la nueva oferta: el banco puede aprovechar para ajustar diferencial, bonificaciones o productos vinculados.
2. Sustituir al avalista por otra garantía
Si el banco no quiere perder garantías, puedes proponer una alternativa: otro avalista con mejor perfil, una garantía hipotecaria adicional sobre otro inmueble o una amortización parcial que reduzca el riesgo. Cada opción tiene su coste y sus riesgos, especialmente si implica a otras personas o a otra vivienda.
3. Cambiar la hipoteca de banco
Otra entidad puede ofrecerte una hipoteca nueva o una subrogación sin exigir avalista, si tu perfil actual lo permite. Al cancelarse el préstamo antiguo, el aval vinculado a él desaparece. Es una opción a valorar si además puedes mejorar condiciones, pero hay que sumar comisiones, gastos e impuestos. Lo explicamos en cambiar hipoteca: cómo calcular el ahorro real.
4. Amortizar o cancelar la deuda
Si vendes la vivienda o cuentas con ahorros suficientes, cancelar la hipoteca extingue también el aval. Una amortización parcial no libera por sí sola al avalista, pero puede facilitar la negociación.
| Vía | Requiere | Principales costes | Cuándo encaja |
|---|---|---|---|
| Novación con tu banco | Aceptación de la entidad | Comisión pactada (si la hay), notaría, registro y posible impuesto | Perfil mejorado y buena relación con el banco |
| Sustituir la garantía | Nueva garantía aceptada por el banco | Tasación, notaría y registro si hay otra hipoteca | El banco no acepta quedarse sin garantía adicional |
| Cambio de banco | Aprobación de la nueva entidad | Compensación por amortización anticipada, tasación y gastos de la nueva operación | Puedes mejorar condiciones a la vez |
| Cancelar la deuda | Capital disponible o venta | Compensación por amortización anticipada y cancelación registral | Venta de la vivienda o ahorros suficientes |
Paso a paso para quitar el aval
- Revisa tu escritura. Comprueba si el aval es solidario, si tiene límite de importe o de plazo y qué comisión se pactó para modificaciones.
- Reúne documentación actualizada: nóminas o declaraciones de IRPF, vida laboral, extractos que acrediten los pagos y, si la tienes, una tasación reciente.
- Presenta la solicitud por escrito a tu oficina o gestor y guarda copia con fecha de entrada.
- Pide la respuesta y el desglose de costes por escrito, incluidas las nuevas condiciones si las hubiera.
- Compara con otras entidades antes de aceptar. Si cambias de banco, recibirás la FEIN con la TAE y todas las condiciones.
- Firma ante notario y, cuando proceda, verifica la inscripción y que el aval deja de figurar en la CIRBE del avalista en las siguientes comunicaciones.
¿Qué cuesta quitar un avalista de la hipoteca?
No hay una tarifa única. Depende de la vía elegida y de lo que diga tu contrato:
- Comisión de novación o modificación: solo se puede cobrar si está pactada en la escritura y por el importe pactado.
- Notaría y registro: la escritura de novación genera costes notariales y, si se inscribe, registrales. Pide al banco que te indique por escrito quién asume cada gasto.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: según el tipo de modificación y la comunidad autónoma, la escritura puede tributar. Consulta el caso concreto antes de firmar.
- Si cambias de banco: la Ley 5/2019 limita la compensación por amortización anticipada que puede cobrar tu entidad actual, y la nueva te informará de sus gastos en la FEIN.
Lo que debes saber si eres el avalista
El avalista no puede retirarse unilateralmente, pero sí tiene algunas protecciones. El Código Civil establece en su artículo 1851 que la prórroga concedida al deudor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza; por eso los bancos suelen pedir la firma del avalista en cualquier novación que alargue el plazo. Su aplicación depende del contrato y de cada caso, así que conviene consultarlo con un profesional. Si la hipoteca cambia de titulares, por ejemplo tras una ruptura, revisa también nuestra guía para quitar titular de la hipoteca.
No confundas este aval con el aval público del ICO para jóvenes y familias: en ese caso garantiza el Estado una parte del préstamo, no una persona. Lo explicamos en hipoteca joven 2026.
Preguntas frecuentes
¿El aval desaparece con el tiempo?
No, salvo que la escritura fije un límite temporal o de importe. Por regla general, la garantía se mantiene hasta que se cancela la deuda.
¿Puede el banco negarse a quitar al avalista?
Sí. Es una decisión de la entidad, que valorará tu solvencia actual y el riesgo pendiente.
¿Cuánto tarda el proceso?
Depende de la entidad y de la vía elegida. Una novación suele requerir estudio de riesgos, preparación de la escritura y cita en notaría, por lo que conviene prever varias semanas.
¿El avalista aparece en la CIRBE?
Sí. Según el Banco de España, los avales figuran en la CIRBE y cuentan al analizar su capacidad de pago si pide financiación.
¿Puedo cambiar un avalista por otro?
Es posible si el banco acepta la nueva garantía. Se formaliza también mediante escritura y requiere que el nuevo avalista sea analizado.
En resumen
- Quitar al avalista de la hipoteca solo es posible con el consentimiento del banco.
- Las vías habituales son la novación, sustituir la garantía, cambiar de banco o cancelar la deuda.
- Tu solvencia actual, el capital pendiente y el historial de pagos son los factores clave.
- Pide siempre por escrito las condiciones y los costes y compara antes de firmar.
- El aval figura en la CIRBE del avalista mientras siga vigente.
Si quieres estudiar si tu perfil permite liberar al avalista o mejorar tu préstamo, consulta nuestra página de mejorar hipoteca o habla con un asesor.
Fuentes: Banco de España, Portal del Cliente Bancario: avales y fianzas prestadas a un tercero; Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE); Código Civil, artículos 1822 a 1856 (BOE). Consultados en octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
