Cambiar una hipoteca fija a variable es posible, mediante una novación con tu banco o una subrogación a otra entidad, pero con el Euríbor en el 3,247 % de media en septiembre de 2026 solo compensa en casos concretos: sobre todo si firmaste un tipo fijo alto y el diferencial que te ofrecen es bajo. En esta guía te explicamos cómo se hace el cambio, qué puede cobrarte el banco según la ley, cuánto podría variar tu cuota con un ejemplo ilustrativo y qué preguntas hacerte antes de dar el paso.
Qué significa cambiar la hipoteca fija a variable
En una hipoteca fija pagas el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo, así que la cuota no cambia. Si la pasas a variable, el interés pasará a ser un índice de referencia (normalmente el Euríbor a 12 meses) más un diferencial, y la cuota se recalculará en cada revisión, normalmente cada 6 o 12 meses. Si quieres repasar las bases, lo explicamos en hipoteca fija: qué es y cuándo conviene.
Es el movimiento contrario al que han hecho muchas familias en los últimos años. Si lo que te planteas es justo lo opuesto, tienes la guía para pasar la hipoteca de variable a fija en 2026. Aquí nos centramos en quien tiene un tipo fijo y se pregunta si le saldría más barato pasarse al variable.
Cómo está el Euríbor y por qué importa ahora
La decisión depende casi por completo de dónde está el Euríbor y de dónde crees que estará en los próximos años. El contexto de otoño de 2026 es de tipos al alza:
- El Banco Central Europeo subió sus tipos oficiales 25 puntos básicos el 10 de septiembre de 2026 y situó la facilidad de depósito en el 2,50 %, con efecto desde el 16 de septiembre, según el Banco de España. La próxima reunión de política monetaria está prevista para el 29 de octubre.
- El Euríbor a 12 meses cerró septiembre de 2026 con una media del 3,247 %, frente al 2,172 % de septiembre de 2025.
- Las previsiones de analistas para final de año difieren entre sí, así que conviene tomarlas como escenarios, no como certezas.
Con este punto de partida, pasar a variable significa asumir hoy un tipo que puede ser parecido o superior a tu fijo, a cambio de beneficiarte solo si el Euríbor baja más adelante. Puedes seguir la evolución del índice en nuestra página del Euríbor y en el análisis del Euríbor 2026.
Cuándo puede convenir pasar de hipoteca fija a variable
No hay una respuesta única, pero el cambio suele tener sentido solo si se dan varias de estas condiciones a la vez:
- Tu tipo fijo es alto en comparación con lo que hoy sumarían el Euríbor y el diferencial que te ofrecen. Es el caso de algunas hipotecas fijas firmadas en 2023, cuando los tipos fijos se encarecieron.
- Te ofrecen un diferencial bajo. Cada décima cuenta durante muchos años; lo explicamos en diferencial de la hipoteca.
- Te queda mucho capital y plazo, de modo que una posible bajada futura del Euríbor tenga margen para notarse.
- Tu presupuesto aguanta subidas. Si una cuota 100 o 150 euros más alta te pondría en apuros, el variable añade un riesgo difícil de asumir.
- Tienes previsto amortizar o vender pronto y el contrato nuevo no penaliza esa amortización más que el actual.
Si tu fijo es bajo (por ejemplo, firmado en 2020 o 2021) lo más habitual es que, con el Euríbor actual, el cambio te salga más caro.
Ejemplo ilustrativo: cuota fija frente a variable
Para verlo con números, supongamos una hipoteca con 150.000 euros pendientes y 22 años por delante, al 3,75 % fijo. La comparamos con una variable de Euríbor + 0,60 % en tres escenarios del índice, manteniendo el Euríbor constante durante el primer año. Es un ejemplo hipotético: no incluye gastos, comisiones ni productos vinculados, ni es una oferta.
| Escenario | Tipo aplicado | Cuota mensual | Diferencia frente a la fija |
|---|---|---|---|
| Fija actual | 3,75 % | 835,26 € | – |
| Variable con Euríbor al 2,20 % | 2,80 % | 761,68 € | -73,58 €/mes (-883 €/año) |
| Variable con Euríbor al 3,247 % | 3,847 % | 842,99 € | +7,73 €/mes (+93 €/año) |
| Variable con Euríbor al 4,00 % | 4,60 % | 904,37 € | +69,11 €/mes (+829 €/año) |
Con el Euríbor de septiembre de 2026, el cambio no ahorraría nada en este ejemplo: solo empezaría a compensar si el índice bajara de forma clara y se mantuviera bajo. Puedes hacer tus propias cuentas con la calculadora de cuota mensual.
Cómo cambiar una hipoteca fija a variable, paso a paso
Hay dos vías principales, y una tercera más costosa:
- Novación con tu banco. Negocias con tu entidad modificar el tipo de interés y se firma una escritura de novación ante notario, que después se inscribe en el Registro de la Propiedad. El banco no está obligado a aceptar. Te lo contamos en detalle en novación hipotecaria.
- Subrogación a otra entidad. Otro banco te hace una oferta vinculante, se la presentas al tuyo, que tiene derecho a igualarla, y si no lo hace la hipoteca pasa a la nueva entidad con las nuevas condiciones. Más información en cambiar hipoteca.
- Cancelar y firmar una hipoteca nueva. Es la opción con más gastos (posible compensación por amortización anticipada, tasación, notaría y registro de la cancelación y de la nueva hipoteca) y normalmente solo se usa cuando también quieres cambiar otras condiciones.
En cualquiera de los casos, antes de firmar debes recibir la información precontractual (FEIN y FiAE) y acudir al notario para el acta de transparencia, igual que en una hipoteca nueva.
Qué puede cobrarte el banco: compensaciones y gastos
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, fija en su artículo 23 los límites de las compensaciones por reembolso anticipado. Para las hipotecas a tipo fijo (o los tramos fijos) establece:
| Momento del reembolso anticipado | Límite máximo de la compensación |
|---|---|
| Durante los 10 primeros años del préstamo o desde que se aplica el tipo fijo | 2 % del capital reembolsado, sin superar la pérdida financiera del banco |
| A partir de ese periodo y hasta el final | 1,5 % del capital reembolsado, sin superar la pérdida financiera del banco |
Un detalle importante: la pérdida financiera se calcula como la diferencia negativa entre el capital pendiente y el valor de mercado del préstamo. Si los tipos de mercado han subido desde que firmaste tu fijo, es posible que el banco no tenga pérdida y no pueda cobrarte esta compensación al subrogarte; si tu tipo fijo es más alto que los actuales, sí podría aplicarla dentro de esos límites. Ojo también con el sentido inverso: el tope reducido del 0,05 % que prevé la ley se aplica cuando se pasa de variable a fijo, no al revés.
Además, ten en cuenta:
- Notaría y registro de la escritura de novación o subrogación.
- Tasación, si la nueva entidad la exige.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: las novaciones con entidades financieras que solo modifican el tipo de interés o el plazo están exentas en su modalidad gradual según la Ley 2/1994; confirma tu caso con el notario.
- Nuevas bonificaciones: si el diferencial bajo depende de contratar seguros u otros productos, suma su coste anual antes de comparar.
Pros y contras de pasar a variable
| Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|
| Si el Euríbor baja, la cuota baja en las siguientes revisiones | Si el Euríbor sube, la cuota sube y pierdes la estabilidad |
| Las compensaciones por amortizar anticipadamente suelen ser menores en los préstamos variables | Hoy el tipo variable resultante puede ser igual o mayor que tu fijo |
| Puede ser útil si tu fijo actual es claramente alto | Hay gastos de novación o subrogación y, en su caso, de productos vinculados |
Preguntas frecuentes
¿Se puede cambiar una hipoteca fija a variable?
Sí, mediante una novación pactada con tu banco o una subrogación a otra entidad. Ninguna entidad está obligada a aceptarlo y la operación está sujeta al análisis de solvencia.
¿Me pueden cobrar comisión por pasar de fija a variable?
En una subrogación, el banco puede pedir una compensación por reembolso anticipado de hasta el 2 % o el 1,5 % del capital, según el periodo, y nunca superior a su pérdida financiera. Revisa tu escritura y la FEIN.
¿Conviene pasarse a variable en 2026?
Con el Euríbor alrededor del 3,2 % en otoño de 2026, solo suele compensar si tu fijo es alto y el diferencial que te ofrecen es bajo. Haz números con varios escenarios antes de decidir.
¿Y una hipoteca mixta?
Una mixta combina unos años a tipo fijo con un tramo variable posterior. Puede ser un punto intermedio si quieres estabilidad ahora y exposición al Euríbor más adelante.
¿Cuánto tarda el cambio?
Depende de la entidad. Entre la solicitud, la tasación si se pide, la oferta vinculante, el periodo de reflexión y la firma, conviene contar con varias semanas.
En resumen
- Cambiar la hipoteca fija a variable se hace por novación o subrogación, y el banco no está obligado a aceptar.
- Con el Euríbor en el 3,247 % de media en septiembre de 2026, el cambio rara vez ahorra dinero a corto plazo.
- Puede tener sentido si tu fijo es alto, el diferencial ofrecido es bajo y tu presupuesto soporta subidas.
- La Ley 5/2019 limita la compensación de los préstamos fijos al 2 % o 1,5 % del capital y siempre a la pérdida real del banco.
- Compara siempre la TAE, los gastos y las bonificaciones antes de firmar.
Si quieres revisar tu hipoteca con calma, en nuestra página de mejorar hipoteca te explicamos cómo trabajamos. Y si prefieres comentarlo, habla con un asesor.
Fuentes: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 23 (BOE, texto consolidado); Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios; Banco de España, «El BCE sube los tipos 25 puntos básicos en septiembre» (10 de septiembre de 2026); media del Euríbor de septiembre de 2026 publicada por prensa especializada. Datos consultados el 26 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
