La contraoferta de la hipoteca es la propuesta que te hace tu banco actual para que no te lleves el préstamo a otra entidad: normalmente, rebajar el tipo de interés, el diferencial o las vinculaciones mediante una novación. La ley le da incluso un derecho formal a igualar la oferta de otra entidad, llamado enervación de la subrogación, con un plazo de 15 días naturales. Saber cómo funciona te ayuda a negociar mejor y a no aceptar a ciegas la primera mejora que te pongan sobre la mesa.
El momento es relevante: según el Banco de España, el Euríbor a un año se situó en el 3,247 % en septiembre de 2026, 1,075 puntos más que un año antes (nota de prensa del 1 de octubre de 2026). Muchas personas con hipoteca variable están estudiando pasarse a tipo fijo o cambiar de banco, y es justo en ese proceso cuando suele llegar la contraoferta.
Qué es la contraoferta del banco en una hipoteca
Cuando quieres cambiar la hipoteca de entidad, la operación habitual es la subrogación de acreedor: el nuevo banco paga la deuda pendiente al anterior y ocupa su lugar en el mismo préstamo. Tu banco actual sabe que va a perder un cliente que normalmente tiene domiciliados su nómina, sus recibos y sus seguros, así que intenta retenerte con una propuesta mejor que la que tenías.
Esa propuesta puede llegar de dos maneras:
- Contraoferta informal: antes de iniciar ningún trámite, le cuentas a tu gestor que tienes una oferta de otra entidad y te propone mejorar tus condiciones.
- Enervación de la subrogación: una vez que aceptas la oferta vinculante del nuevo banco y este la notifica, tu entidad ejerce su derecho legal a igualarla o mejorarla firmando contigo una novación.
En ambos casos, si aceptas, no cambias de banco: modificas las condiciones del préstamo que ya tienes mediante una novación hipotecaria.
Cómo funciona la enervación de la subrogación paso a paso
El procedimiento está regulado en el artículo 2 de la Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (texto consolidado del BOE). Las fases son estas:
- Oferta vinculante del nuevo banco. La entidad dispuesta a subrogarse te entrega una oferta vinculante con las condiciones financieras y un documento sobre los gastos de la subrogación.
- Aceptación y notificación. Al aceptarla, autorizas al nuevo banco a notificarla a tu entidad actual y a pedirle el certificado de la deuda pendiente.
- Certificado de deuda en 7 días naturales. Tu banco tiene un máximo de siete días naturales para entregar la certificación del importe que debes.
- Plazo de enervación de 15 días naturales. Desde la entrega de ese certificado, tu banco dispone de quince días naturales para formalizar contigo una novación modificativa del préstamo. Si la firmáis, la subrogación queda sin efecto.
- Firma de la subrogación. Si tu banco no enerva o tú no aceptas su propuesta, la subrogación se firma ante notario y el nuevo banco paga la deuda. La entidad acreedora no puede rechazar ese pago.
La enervación exige tu firma: tu banco puede proponerte una novación, pero no imponértela. Si no te convence, sigues adelante con el cambio.
Qué puede mejorar tu banco en la contraoferta
La contraoferta no tiene por qué limitarse al tipo de interés. Conviene revisar todas las piezas que influyen en el coste real del préstamo:
- Tipo de interés o modalidad: pasar de variable a fijo o a mixto, algo que hoy buscan muchos clientes ante la subida del Euríbor. Lo analizamos en hipoteca variable a fija en 2026.
- Diferencial: en hipotecas variables, una rebaja del diferencial de la hipoteca se nota en cada revisión.
- Bonificaciones y vinculaciones: menos productos obligatorios para conseguir el tipo bonificado (seguros, planes, tarjetas).
- Comisiones: por amortización anticipada o por futuras modificaciones, siempre dentro de los límites legales.
- Plazo: ajustar los años pendientes para equilibrar cuota e intereses totales.
Ejemplo: comparar la oferta externa y la contraoferta
Para decidir hay que comparar cifras homogéneas. En este ejemplo ilustrativo e hipotético partimos de una hipoteca variable con 150.000 euros pendientes y 20 años por delante. Los tipos usados no son ofertas reales de ninguna entidad: solo sirven para ver cómo cambia la cuota.
| Escenario | Tipo aplicado | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| Seguir en variable (Euríbor septiembre 2026 + 0,99) | 4,237 % | 927,81 € | 72.675 € |
| Oferta del nuevo banco (fijo hipotético) | 3,00 % | 831,90 € | 49.655 € |
| Contraoferta del banco actual (fijo hipotético) | 3,20 % | 846,99 € | 53.279 € |
En el escenario variable suponemos, solo a efectos del cálculo, que el tipo se mantiene igual durante todo el plazo, algo que no ocurrirá en la práctica. Con estos supuestos, la contraoferta supone unos 15 euros más al mes que la oferta externa, unos 3.600 euros más de intereses en 20 años. Pero la cuota no lo es todo: la contraoferta puede ahorrarte la tasación y los trámites de un cambio,, y la externa puede exigir vinculaciones que encarecen la operación. Por eso hay que comparar la TAE y el coste total de cada propuesta, incluidas las primas de los seguros vinculados.
Costes y comisiones a tener en cuenta
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (artículo 23) fija límites a lo que puede cobrar tu banco si te vas:
- Hipoteca variable: la comisión por amortización anticipada solo puede pactarse durante los 3 primeros años (con un máximo del 0,25 %) o los 5 primeros (máximo del 0,15 %), según lo que diga tu contrato, y nunca puede superar la pérdida financiera de la entidad.
- Cambio de variable a fijo por novación o subrogación: la compensación tiene un tope del 0,05 % durante los 3 primeros años del préstamo y, pasado ese periodo, no se puede cobrar nada.
- Hipoteca fija: hasta el 2 % en los 10 primeros años y hasta el 1,5 % después, también limitado a la pérdida financiera.
A estas comisiones se suman, según el caso, la tasación de la vivienda, la notaría y el registro. Pregunta siempre quién asume cada gasto, tanto en la subrogación como en la novación de tu banco, y pide el detalle por escrito.
Cómo negociar la contraoferta de la hipoteca
- Consigue antes una oferta vinculante real. Es tu mejor argumento y te da acceso al procedimiento legal de enervación.
- Pide la contraoferta por escrito. Exige una FEIN o documento equivalente con tipo, TAE, vinculaciones y gastos, no una promesa verbal.
- Compara con la misma base. Mismo capital, mismo plazo y el coste anual de todos los productos vinculados.
- Vigila los plazos. La oferta vinculante tiene una validez limitada y la enervación debe formalizarse en 15 días naturales.
- Usa una herramienta de apoyo. Nuestra calculadora de subrogación te ayuda a estimar el ahorro de cada alternativa.
Si prefieres que alguien negocie por ti y compare las propuestas con criterio, en mejorar hipoteca te explicamos cómo trabajamos.
Preguntas frecuentes sobre la contraoferta de la hipoteca
¿Mi banco está obligado a hacerme una contraoferta?
No. Tiene el derecho a enervar la subrogación, pero no la obligación. Puede dejar que te vayas sin proponerte nada.
¿Cuánto tiempo tiene el banco para igualar la oferta?
Quince días naturales desde que entrega el certificado de deuda, según el artículo 2 de la Ley 2/1994. En ese plazo debe firmar contigo la novación.
¿Puedo rechazar la contraoferta de mi banco?
Sí. La novación requiere tu consentimiento. Si no la firmas, la subrogación sigue adelante con la nueva entidad.
¿Es mejor aceptar la contraoferta o cambiar de banco?
Depende de la TAE, las vinculaciones y los gastos de cada opción. Quedarte puede ser más sencillo y barato en trámites; cambiar puede compensar si la diferencia de coste total es clara.
¿La contraoferta tiene gastos?
La novación puede implicar notaría y registro. Pide a tu banco que detalle por escrito qué gastos asume cada parte antes de firmar.
En resumen
- La contraoferta de la hipoteca es la mejora que propone tu banco para retenerte cuando quieres cambiar de entidad.
- La ley le permite enervar la subrogación con una novación en 15 días naturales desde la entrega del certificado de deuda, pero siempre con tu firma.
- Compara oferta y contraoferta por TAE, vinculaciones, comisiones y gastos, no solo por la cuota.
- Con el Euríbor al 3,247 % en septiembre de 2026 (Banco de España), revisar tu hipoteca variable puede tener sentido.
Si quieres revisar tu caso con calma, habla con un asesor.
Fuentes: Ley 2/1994, de 30 de marzo, artículo 2 (BOE, texto consolidado); Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 23 (BOE); Banco de España, nota de prensa sobre el Euríbor de septiembre de 2026 (1 de octubre de 2026). Datos consultados en octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
