Una hipoteca IRPH se puede cambiar a Euríbor de dos formas: negociando una novación con tu banco o llevándola a otra entidad mediante subrogación, y solo compensa si el nuevo tipo (Euríbor más diferencial) y los costes del cambio te salen más baratos que seguir con el IRPH durante los años que te quedan. En 2026 la comparación ha cambiado: según el Banco de España, el IRPH Entidades cerró agosto en el 3,134 % y el Euríbor a un año promedió el 3,247 % en septiembre, de modo que ambos índices están mucho más cerca que hace unos años. Te explicamos qué es el IRPH, cómo se cambia y cómo hacer las cuentas antes de decidir.
¿Qué es el IRPH y por qué hay hipotecas referenciadas a él?
El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es uno de los tipos oficiales que publica cada mes el Banco de España. El que sigue vigente es el IRPH Entidades, que se calcula a partir de los tipos de interés, expresados como tasa anual equivalente, de los préstamos hipotecarios a tres años o más para comprar vivienda libre que conceden las entidades de crédito en España.
Hasta 2013 existían también el IRPH Cajas y el IRPH Bancos, que desaparecieron con la Ley 14/2013. Las hipotecas que usaban esos índices pasaron a aplicar el índice sustitutivo previsto en su escritura, muy a menudo el propio IRPH Entidades, a veces con un diferencial añadido.
La diferencia clave con el Euríbor es su origen: el Euríbor refleja el precio al que se prestan dinero los bancos de la zona euro, mientras que el IRPH es una media de lo que los bancos españoles cobran a sus clientes hipotecarios. Por eso el IRPH suele moverse con más retraso y con menos oscilaciones.
IRPH vs. Euríbor en 2026: evolución de los dos índices
Durante buena parte de la década pasada el IRPH resultó claramente más caro: entre 2016 y 2021 el Euríbor estuvo en negativo, mientras que el IRPH Entidades se mantuvo en positivo. En 2026 la distancia es mucho menor, como muestran los datos oficiales:
| Mes (2026) | IRPH Entidades | Euríbor a un año |
|---|---|---|
| Enero | 2,762 % | 2,245 % |
| Marzo | 2,840 % | 2,565 % |
| Mayo | 2,986 % | 2,804 % |
| Junio | 3,049 % | 2,798 % |
| Julio | 3,077 % | 2,855 % |
| Agosto | 3,134 % | 2,954 % |
| Septiembre | Pendiente de publicación | 3,247 % |
Dos ideas importantes: el índice por sí solo no decide nada, porque lo que pagas es índice más diferencial, y la foto de un mes no predice la evolución de los próximos años. Si quieres profundizar en el índice europeo, consulta nuestra guía sobre el Euríbor en 2026.
Cómo cambiar una hipoteca IRPH a Euríbor: tres vías
1. Novación con tu propio banco
Consiste en modificar la escritura actual para sustituir el IRPH por el Euríbor (o por un tipo fijo) sin cambiar de entidad. Es la vía más directa si tu banco acepta negociar. Puedes ver el procedimiento completo en nuestra guía de novación hipotecaria.
2. Subrogación a otro banco
Otra entidad te hace una oferta vinculante, paga la deuda pendiente al banco actual y se queda con el préstamo con las nuevas condiciones. Tu banco tiene un plazo legal para igualar la oferta. Te lo explicamos en qué es la subrogación hipotecaria.
3. Cancelar y firmar una hipoteca nueva
Es la opción más cara en gastos (nueva tasación, cancelación registral, nueva escritura), pero puede tener sentido si además quieres cambiar el plazo, el importe o los titulares.
Paso a paso para cambiar el IRPH por Euríbor
- Revisa tu escritura: índice aplicable, diferencial, periodicidad de revisión, bonificaciones y comisión por amortización o subrogación.
- Calcula tu situación actual: capital pendiente, años restantes y cuota con el último IRPH publicado.
- Pide propuestas por escrito: primero a tu banco (novación) y después a otras entidades (subrogación). Exige la FEIN con la TAE y todas las condiciones.
- Compara el coste total, no solo la cuota: diferencial, productos vinculados, comisiones y gastos del cambio.
- Firma ante notario la novación o la subrogación tras el plazo de reflexión y el acta de transparencia que exige la Ley 5/2019.
¿Cuánto cuesta cambiar una hipoteca IRPH?
- Comisión por subrogación o amortización: depende de la fecha de firma y de lo pactado. En préstamos variables firmados desde la Ley 5/2019 el máximo es del 0,15 % en los tres primeros años o del 0,25 % en los cinco primeros, según lo acordado; después, nada. En préstamos anteriores pueden regir los límites de la normativa previa, que con carácter general es la Ley 41/2007 para las hipotecas variables firmadas desde diciembre de 2007.
- Notaría y registro: la Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios prevé aranceles reducidos para estas operaciones.
- Impuesto de AJD: con carácter general, las escrituras de subrogación y de novación que modifican el tipo de interés o el plazo están exentas según esa misma ley.
- Tasación y otros gastos: en una subrogación la nueva entidad puede pedir tasación; pregunta quién la asume antes de empezar.
Cuándo compensa cambiar de IRPH a Euríbor: ejemplo
Supón un capital pendiente de 150.000 € a 20 años (240 cuotas). Comparamos la cuota mensual con distintos tipos, aplicando el último dato publicado de cada índice:
| Escenario | Tipo aplicado | Cuota mensual |
|---|---|---|
| IRPH Entidades (agosto 2026) sin diferencial | 3,134 % | 841,99 € |
| IRPH Entidades + 0,25 | 3,384 % | 861,03 € |
| Euríbor (septiembre 2026) + 0,50 | 3,747 % | 889,10 € |
| Hipótesis: Euríbor al 2,50 % + 0,50 | 3,000 % | 831,90 € |
Es un ejemplo ilustrativo e hipotético: no es una oferta, no incluye comisiones, gastos ni productos vinculados y, por tanto, no equivale a una TAE. Lo que muestra es que, con los datos de 2026, pasar a Euríbor más un diferencial no siempre abarata la cuota: si tu IRPH no lleva diferencial, el cambio solo compensa si consigues un diferencial muy ajustado o si esperas que el Euríbor baje de forma sostenida. En cambio, si tu IRPH lleva un diferencial alto, la comparación puede inclinarse hacia el Euríbor o hacia un tipo fijo. Revisa también cómo influye el diferencial de la hipoteca y prueba distintas cifras con nuestra calculadora de subrogación.
¿Y la vía judicial contra el IRPH?
Cambiar de índice y reclamar son caminos distintos. Desde la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 3 de marzo de 2020 (asunto C-125/18), los tribunales pueden examinar si la cláusula IRPH se comercializó con transparencia, pero el Tribunal Supremo analiza los casos de forma individual y la falta de transparencia no implica por sí sola la nulidad. Antes de firmar una novación, consulta con un abogado si te planteas reclamar, porque modificar el contrato puede influir en una reclamación futura.
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca IRPH
¿Puedo obligar al banco a cambiarme el IRPH por Euríbor?
No. La novación requiere acuerdo de ambas partes. Si tu banco no acepta, la alternativa es la subrogación a otra entidad, que estará sujeta a su análisis de solvencia.
¿Dónde consulto el valor del IRPH?
En la tabla de tipos de referencia oficiales del Banco de España, que enlaza a su publicación en el BOE.
¿Es mejor pasar del IRPH a un tipo fijo?
Depende de tu horizonte y de tu tolerancia al riesgo. Un fijo da estabilidad a la cuota, pero compara su TAE con la de tu préstamo actual y con ofertas a Euríbor.
¿Cada cuánto se revisa una hipoteca IRPH?
Lo marca tu escritura, normalmente cada seis o doce meses, con el último valor publicado antes de la fecha de revisión.
¿Cambiar de índice afecta a mis bonificaciones?
Puede. En una novación o subrogación se pactan de nuevo, así que revisa qué productos te piden y cuánto cuestan.
En resumen
Una hipoteca IRPH se puede cambiar a Euríbor mediante novación con tu banco o subrogación a otro, con gastos limitados por ley, pero en 2026 el IRPH Entidades y el Euríbor están muy próximos, así que el cambio no siempre abarata la cuota. Compara índice más diferencial, comisiones y vinculaciones durante todo el plazo restante, y separa la decisión de cambiar de la de reclamar. Si quieres analizarlo con calma, consulta nuestro servicio para mejorar tu hipoteca o habla con un asesor.
Fuentes: Banco de España, tabla de tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario (IRPH Entidades de agosto de 2026: 3,134 %; Euríbor a un año de septiembre de 2026: 3,247 %), consultada el 20 de octubre de 2026; Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios; Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (artículo 23); Ley 14/2013, de 27 de septiembre; sentencia del TJUE de 3 de marzo de 2020, asunto C-125/18.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
