Sí, se puede firmar una hipoteca inversa sobre una segunda vivienda, pero no tendrá las ventajas que la ley reserva a la vivienda habitual: ni la exención del impuesto de actos jurídicos documentados, ni los aranceles reducidos de notaría y registro, ni el límite legal que impide reclamar a los herederos más allá de los bienes de la herencia. Es lo que suele llamarse una hipoteca inversa «atípica». En esta guía te explicamos qué dice la norma, qué cambia frente a la hipoteca inversa sobre tu casa, cuánto puede costar y cuándo tiene sentido planteársela, sin olvidar su efecto sobre la herencia.
Qué es una hipoteca inversa sobre segunda vivienda
La hipoteca inversa es un préstamo o crédito con garantía hipotecaria pensado para personas mayores: recibes dinero (de una vez o en disposiciones periódicas) y la deuda, con sus intereses, no se devuelve hasta el fallecimiento del titular o del último beneficiario. Si necesitas repasar el producto desde el principio, consulta nuestra guía hipoteca inversa: qué es, cómo funciona y cuánto cuesta.
La disposición adicional primera de la Ley 41/2007 (BOE) define la hipoteca inversa «legal» como la que recae sobre la vivienda habitual del solicitante. Sin embargo, su apartado 10 añade que también podrán instrumentarse hipotecas inversas «sobre cualesquiera otros inmuebles distintos de la vivienda habitual» y que a ellas no se les aplican los apartados anteriores de esa disposición. Ahí está la clave: la hipoteca inversa sobre una segunda vivienda, un apartamento en la costa o un piso heredado es posible, pero queda fuera del régimen especial.
Hipoteca inversa en vivienda habitual vs. segunda vivienda
Estas son las principales diferencias que se derivan del texto de la Ley 41/2007 (texto consolidado consultado el 19 de octubre de 2026):
| Aspecto | Vivienda habitual (régimen de la Ley 41/2007) | Segunda vivienda u otro inmueble |
|---|---|---|
| Requisitos de edad o dependencia | 65 años o más, dependencia o discapacidad igual o superior al 33 % | No los impone la ley; los fija cada entidad |
| Impuesto de actos jurídicos documentados | Exentas la constitución, subrogación, novación y cancelación | Sin exención específica |
| Notaría y registro | Aranceles reducidos (notaría como «documento sin cuantía» y registro con reducción del 90 %) | Aranceles ordinarios |
| Responsabilidad de los herederos | Si no pagan, la entidad solo cobra hasta donde alcancen los bienes de la herencia | Se aplican las reglas generales de la herencia y el contrato |
| Cancelación por los herederos | Pueden cancelar sin compensación para la entidad | Depende de lo pactado; puede haber comisiones |
| Quién puede concederla | Entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito y aseguradoras autorizadas | Sin esa limitación específica en la norma |
Ten en cuenta que estas diferencias son las que marca la ley; las condiciones concretas (importe, tipo de interés, comisiones) dependen siempre de cada entidad y de la oferta vinculante.
Requisitos de la hipoteca inversa sobre segunda vivienda
Como la ley no fija requisitos para estas operaciones, cada entidad aplica sus propios criterios. En la práctica suelen mirar:
- Edad del solicitante y de los beneficiarios: determina el plazo esperado y, con él, el porcentaje del valor que la entidad está dispuesta a prestar.
- Titularidad plena del inmueble y situación de cargas (si tiene una hipoteca pendiente, normalmente habrá que cancelarla con parte del importe).
- Tasación oficial del inmueble y seguro de daños. Te lo contamos en detalle en tasación de la hipoteca inversa: cómo influye en lo que cobras.
- Tipo y ubicación del inmueble: una vivienda turística en zona de alta demanda no se valora igual que una casa en un municipio pequeño con poco mercado.
Puedes comparar estos criterios con los de la modalidad legal en nuestro artículo sobre requisitos de la hipoteca inversa.
Costes de una hipoteca inversa sobre segunda vivienda
Una hipoteca inversa nunca es gratuita, y en la modalidad atípica algunos costes pueden ser mayores. Antes de firmar conviene revisar:
- Intereses: se acumulan durante toda la vida del contrato y se suman a la deuda, que crece con el tiempo aunque no pagues cuotas.
- Comisiones de apertura y, en su caso, de cancelación anticipada.
- Tasación, seguro de daños y, si se contrata, renta vitalicia asociada.
- Notaría y registro, a tarifa ordinaria al no aplicarse los aranceles reducidos.
- Impuesto de actos jurídicos documentados: desde el Real Decreto-ley 17/2018, en los préstamos con garantía hipotecaria este impuesto lo paga, con carácter general, la entidad prestamista. Aun así, es un coste de la operación que puede reflejarse en las condiciones que te ofrezcan, y la cancelación posterior también tiene sus propios gastos.
La referencia para comparar ofertas es la TAE y el coste total estimado que figura en la información precontractual. Pide siempre el cuadro de evolución de la deuda para ver cuánto se debería en distintos horizontes temporales.
Fiscalidad: qué cambia
Con carácter general, el dinero que recibes de un préstamo no es una renta, porque tendrás que devolverlo. Pero la segunda vivienda tiene su propia fiscalidad (por ejemplo, en el IRPF y, en su caso, en el impuesto sobre el patrimonio), que no desaparece por hipotecarla. Para el detalle, consulta fiscalidad de la hipoteca inversa: impuestos y herencia y confirma tu caso con un asesor fiscal.
Efectos sobre la herencia
Al fallecer el titular (o el último beneficiario), los herederos pueden devolver la deuda acumulada y conservar el inmueble, vender el inmueble para pagarla o, si la deuda supera lo que quieren asumir, valorar sus opciones sobre la herencia. En la hipoteca inversa sobre vivienda habitual, la ley limita el cobro de la entidad a los bienes de la herencia. En la segunda vivienda ese límite específico no se aplica, por lo que entran en juego las reglas generales del Código Civil: quien acepta la herencia de forma pura y simple responde de las deudas también con su propio patrimonio, mientras que la aceptación a beneficio de inventario limita esa responsabilidad a los bienes heredados.
En cualquier caso, la hipoteca inversa reduce el patrimonio que recibirán los herederos. Hablarlo con ellos antes de firmar evita sorpresas. Te explicamos las alternativas en herencia de una hipoteca inversa: tus opciones.
¿Cuándo puede tener sentido?
La hipoteca inversa sobre una segunda vivienda puede encajar si:
- Quieres conseguir liquidez con una vivienda que no usas a diario, sin venderla ni hipotecar la casa en la que vives.
- Deseas conservar el inmueble en la familia y aceptas que la deuda crecerá con el tiempo.
- Has comparado alternativas, como vender la segunda vivienda, alquilarla o vender la nuda propiedad, y ninguna te convence.
En cambio, si el objetivo es solo obtener ingresos, alquilar o vender la segunda vivienda puede resultar más sencillo y barato. Y si la vivienda habitual también es tuya, compara con una hipoteca inversa sobre ella, que sí disfruta del régimen legal.
Paso a paso para solicitarla
- Reúne la nota simple del inmueble, el último recibo del IBI y tu documentación personal.
- Pide información a varias entidades y pregunta expresamente si la operación se acoge o no a la Ley 41/2007.
- Encarga la tasación oficial a una sociedad homologada.
- Revisa la información precontractual: TAE, comisiones, evolución de la deuda y cláusulas sobre herederos y venta del inmueble.
- Consulta a un asesor independiente y a tu familia antes de firmar ante notario.
Preguntas frecuentes
¿Se puede hacer una hipoteca inversa sobre una segunda vivienda?
Sí. La Ley 41/2007 lo permite expresamente, pero sin las ventajas fiscales, arancelarias y de protección de los herederos de la hipoteca inversa sobre vivienda habitual.
¿Qué es una hipoteca inversa atípica?
Es la que no cumple los requisitos del régimen legal, por ejemplo porque el inmueble no es la vivienda habitual. Se rige por lo pactado en el contrato y por la normativa general.
¿Hay que tener 65 años?
La ley no lo exige para estas operaciones, pero las entidades fijan sus propios requisitos de edad, porque de ella depende el cálculo del importe.
¿Los herederos pueden perder más de lo que heredan?
Si aceptan la herencia de forma pura y simple, responden de las deudas con su propio patrimonio. La aceptación a beneficio de inventario limita esa responsabilidad a los bienes heredados.
En resumen
La hipoteca inversa sobre segunda vivienda existe y es legal, pero es una hipoteca inversa atípica: no tiene la exención de AJD, los aranceles reducidos ni el límite legal de responsabilidad de los herederos que la Ley 41/2007 reserva a la vivienda habitual. Sus costes (intereses acumulados, comisiones, tasación, seguro, notaría y registro) y su efecto sobre la herencia deben pesarse frente a alternativas como vender o alquilar. Compara ofertas por su TAE y revisa todas las cláusulas. Si quieres conocer las opciones con tu vivienda, visita nuestra página de hipoteca inversa o habla con un asesor.
Fuentes: Ley 41/2007, disposición adicional primera (BOE, texto consolidado); Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto Refundido de la Ley del ITPAJD; Banco de España, Portal del Cliente Bancario, guía sobre la hipoteca inversa. Consultado el 19 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
