Quitar titular de la hipoteca: cómo hacerlo y qué cuesta

Para quitar a un titular de la hipoteca hace falta que el banco lo acepte y que se firme ante notario una novación del préstamo (o una nueva hipoteca en otra entidad) en la que quien se queda asume toda la deuda en solitario. Ni un convenio de divorcio ni un acuerdo privado entre los titulares bastan: mientras la entidad no consienta el cambio, todos los que firmaron siguen respondiendo de la deuda. En esta guía te explicamos cómo funciona el proceso, qué requisitos suele pedir el banco, qué costes tiene y qué alternativas existen si la respuesta es negativa.

¿Se puede quitar a un titular de la hipoteca?

Sí, pero no de forma unilateral. Cuando dos personas firman una hipoteca, normalmente lo hacen como deudores solidarios: el banco puede reclamar el total de la deuda a cualquiera de ellas. Sustituir o eliminar a un deudor es una novación del contrato y, según el artículo 1205 del Código Civil, no puede hacerse sin el consentimiento del acreedor. Por eso la entidad tiene la última palabra: al quitar a un titular pierde a una de las personas que respondían del préstamo y querrá comprobar que quien se queda puede asumir la cuota.

Las situaciones más habituales en las que se plantea son:

• Divorcio o separación de una pareja que compró la vivienda junta.
• Ruptura de una pareja de hecho o de copropietarios que no son pareja (hermanos, amigos).
• Herencias, cuando uno de los herederos se queda con la vivienda y la deuda pendiente.
• Casos en los que un familiar figuraba como cotitular solo para reforzar la solvencia y ahora quiere desvincularse.

Propiedad y deuda: dos cosas distintas

Es el punto que más confusiones genera. Una cosa es ser propietario de la vivienda y otra ser deudor de la hipoteca. Para resolver las dos suele hacer falta firmar dos operaciones:

Si solo se firma la extinción de condominio, quien sale de la vivienda deja de ser propietario pero sigue siendo deudor frente al banco. Lo recomendable es coordinar ambas firmas para que se hagan el mismo día ante el mismo notario.

Cómo quitar a un titular de la hipoteca paso a paso

1. Llegar a un acuerdo entre los titulares. Quién se queda la vivienda, si hay compensación económica y desde cuándo asume cada uno los pagos.
2. Revisar la solvencia de quien se queda. Ingresos estables, otras deudas y cuota resultante. Es útil calcular el ratio de endeudamiento antes de pedirlo.
3. Solicitar la novación al banco con la documentación: DNI, nóminas o declaraciones de impuestos, declaración de la renta, vida laboral y, si procede, sentencia o convenio de divorcio.
4. Análisis de la entidad. Puede aceptar, rechazar o condicionar el cambio (por ejemplo, pedir un avalista o una nueva tasación).
5. Firma ante notario de la escritura de novación y, en su caso, de la extinción de condominio.
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad y liquidación de los impuestos que correspondan.

Requisitos que suele pedir el banco

Cada entidad aplica su propia política de riesgos, por lo que no hay una lista cerrada, pero en la práctica suele valorar:

• Capacidad de pago en solitario. Como referencia orientativa, muchas entidades prefieren que la cuota no supere en torno al 30-35 % de los ingresos netos.
• Estabilidad laboral y antigüedad en el empleo o en la actividad.
• Historial de pagos de la propia hipoteca, sin retrasos.
• Endeudamiento total: préstamos personales, tarjetas o financiaciones vigentes.
• Garantías adicionales, como un aval, si los ingresos son justos.

Ejemplo ilustrativo e hipotético: si la cuota mensual es de 780 € y quien se queda la vivienda ingresa 2.400 € netos al mes, la cuota supondría el 32,5 % de sus ingresos (780 / 2.400). Es un cálculo propio orientativo; la decisión final depende del análisis de solvencia de cada entidad.

Costes de quitar un titular de la hipoteca

El coste total depende de la operación elegida y de la comunidad autónoma. Estos son los conceptos que conviene preguntar antes de firmar:

• Notaría y Registro de la escritura de novación, según los aranceles oficiales.
• Gestoría, si se contrata para la tramitación.
• Comisión de novación o de estudio, solo si está prevista en el contrato o en las tarifas de la entidad.
• Tasación, si el banco pide actualizar el valor de la vivienda.
• Impuestos. La extinción de condominio tributa, con carácter general, por Actos Jurídicos Documentados (AJD) y no por Transmisiones Patrimoniales, con el tipo que fija cada comunidad autónoma. En separaciones y divorcios pueden aplicarse exenciones a la adjudicación de la vivienda familiar. La tributación de la escritura de novación también depende de lo que se modifique, así que conviene confirmarla con el notario.

Ejemplo ilustrativo e hipotético (cálculo propio): una vivienda valorada en 240.000 € con 140.000 € de hipoteca pendiente, al 50 % entre dos titulares. Si uno se queda la casa y asume toda la deuda, la mitad de la vivienda vale 120.000 € y la mitad de la deuda que asume son 70.000 €, por lo que la compensación al otro titular rondaría los 50.000 €. Si no aplica ninguna exención y la base fuese el valor de la parte adquirida (120.000 €), un tipo de AJD del 1,5 % supondría 1.800 €, y uno del 0,75 %, 900 €. Son cifras orientativas: el tipo y la base dependen de tu comunidad autónoma y de tu caso.

Alternativas si el banco no acepta quitar al titular

Si la entidad rechaza la novación, existen otras vías, cada una con sus costes:

• Cambiar la hipoteca a otra entidad. Quien se queda solicita un préstamo a su nombre para cancelar el actual. Es una forma de cambiar hipoteca que exige superar un nuevo análisis de solvencia. Puedes repasar cómo funciona la subrogación hipotecaria.
• Incorporar un avalista. Un familiar garantiza la deuda en lugar del titular que sale. Implica que esa persona asume un riesgo real; lee antes qué supone un aval hipotecario.
• Renegociar otras condiciones. Alargar el plazo para reducir la cuota puede facilitar la aprobación, aunque encarece el total de intereses. Te lo explicamos en nuestra guía de novación hipotecaria.
• Vender la vivienda y cancelar la hipoteca con el importe de la venta, repartiendo el sobrante.
• Mantener la cotitularidad de forma temporal, con un acuerdo escrito sobre quién paga, sabiendo que frente al banco ambos siguen respondiendo.

Contexto actual: Euríbor y cuotas en 2026

Según el Banco de España, el Euríbor a un año se situó en el 3,247 % en septiembre de 2026, frente al 2,954 % de agosto y 1,075 puntos por encima de hace un año (nota de prensa del 1 de octubre de 2026). Si tu hipoteca es variable, la cuota puede subir en la próxima revisión, y eso pesa en el análisis de solvencia de quien quiera quedarse en solitario. Es un buen momento para revisar también si te interesa mejorar tu hipoteca al mismo tiempo que haces el cambio de titularidad.

Preguntas frecuentes

¿El convenio de divorcio me libera de la hipoteca?

No frente al banco. El convenio regula las obligaciones entre los excónyuges, pero la entidad solo queda vinculada si acepta una novación firmada ante notario.

¿Puede el banco negarse a quitar a un titular?

Sí. Al tratarse de un cambio de deudor, la ley exige el consentimiento del acreedor, que valorará si quien se queda tiene solvencia suficiente.

¿Cuánto tarda el proceso?

Depende de la entidad y de la documentación. Entre el estudio, la posible tasación y la firma, lo habitual es contar con varias semanas.

¿Se puede quitar a un avalista de la hipoteca?

También requiere la conformidad del banco, que normalmente lo aceptará si la solvencia de los titulares ha mejorado o si se aporta otra garantía.

En resumen

Quitar a un titular de la hipoteca es posible, pero requiere el consentimiento del banco y una novación ante notario; la extinción de condominio, por sí sola, solo cambia la propiedad. Antes de dar el paso, comprueba la capacidad de pago de quien se queda, pide por escrito todos los costes y consulta la fiscalidad aplicable en tu comunidad. Si el banco no acepta, valora el cambio a otra entidad, un aval o la venta. Si quieres que revisemos tu caso, habla con un asesor.

Fuentes: Código Civil, arts. 1137 y 1205 (BOE); Banco de España, nota de prensa sobre el euríbor de septiembre de 2026 (1/10/2026); Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (BOE). Datos consultados el 13 de octubre de 2026.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.