Las hipotecas con ICO son préstamos hipotecarios para comprar la primera vivienda en los que el Estado, a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), avala hasta el 20 % del importe (el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior) para que jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo puedan financiar la parte que normalmente cubren sus ahorros. En 2026 la línea se ha prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027 y se han flexibilizado los límites de ingresos y patrimonio. Te explicamos qué ha cambiado, qué requisitos se piden, cuánto cuesta en la práctica y cuándo puede encajar en tu caso.
Qué son las hipotecas con ICO y cómo funciona el aval
La «Línea de avales para la adquisición de primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo» nació en 2023 y la gestiona el ICO por cuenta del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Está pensada para quien puede pagar una cuota, pero no ha ahorrado la entrada de la vivienda.
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Con el aval ICO, el Estado garantiza ante la entidad una parte del préstamo, de modo que el banco puede financiar un porcentaje mayor del precio. Conviene tener claros tres puntos:
- El aval es gratuito para el comprador y para la entidad, según el ICO.
- No es una subvención: el préstamo se devuelve íntegro, con sus intereses. Lo que cambia es quién garantiza una parte ante el banco.
- No sustituye al análisis de solvencia: la entidad adherida estudia tus ingresos, tu endeudamiento y tu historial igual que en cualquier préstamo hipotecario, y puede denegar la operación.
Qué ha cambiado en 2026: prórroga hasta 2027 y nuevos límites
El 27 de mayo de 2026 el Ministerio de Vivienda y el ICO firmaron una adenda al convenio de gestión de los avales, publicada en el BOE del 2 de julio de 2026. Junto con la nota del ICO del 24 de junio de 2026, estos son los cambios principales:
- Plazo: las hipotecas acogidas al aval pueden formalizarse hasta el 31 de diciembre de 2027 (antes, hasta finales de 2025).
- Patrimonio neto: el límite sube de 100.000 a 150.000 euros por solicitante.
- Ingresos modulados por provincia: el límite general sigue en 4,5 veces el IPREM, pero puede ser mayor en las zonas con precios más altos, con un techo de 7,5 veces el IPREM por adquirente.
Requisitos del aval ICO para la hipoteca
Estos son los requisitos principales según el ICO y la adenda del convenio.
Requisitos del comprador
- Edad: los jóvenes no pueden tener más de 35 años en la fecha de firma del préstamo. Las familias con menores a cargo no tienen límite de edad.
- Ingresos: no superar el límite fijado para tu provincia (ver tabla). En compras entre dos personas, los ingresos conjuntos no pueden superar la suma de los límites individuales.
- Patrimonio neto: como máximo 150.000 euros por solicitante, acreditado mediante declaración responsable.
- Residencia y vivienda: residencia legal en España durante los dos años previos y no ser propietario de otra vivienda, con las excepciones previstas en la línea.
Requisitos de la vivienda
- Debe ser la primera vivienda y destinarse a residencia habitual y permanente.
- El precio no puede superar el máximo fijado para cada comunidad autónoma.
- Puede ser nueva o de segunda mano; conviene confirmar con la entidad los supuestos excluidos.
Límites de ingresos por provincia (desde junio de 2026)
| Zona | Límite por adquirente | Equivalencia aproximada |
|---|---|---|
| Límite general (resto de provincias) | 4,5 veces el IPREM | 37.800 € brutos/año |
| Las Palmas, Navarra, Cantabria, Alicante, Cádiz, Pontevedra, Valencia, Zaragoza, Ceuta y Melilla | 5,5 veces el IPREM | 46.200 € brutos/año |
| Álava | 6,5 veces el IPREM | 54.600 € brutos/año |
| Madrid, Barcelona, Girona, Málaga, Illes Balears, Santa Cruz de Tenerife, Bizkaia y Gipuzkoa | 7,5 veces el IPREM | 63.000 € brutos/año |
Por cada menor a cargo, el límite aumenta en 0,3 veces el IPREM, y en las familias monoparentales puede incrementarse un 70 %. Fuente: ICO (24 de junio de 2026). La Comisión de Seguimiento puede revisar estos límites: comprueba los vigentes antes de firmar.
Ventajas e inconvenientes de las hipotecas con ICO
Foto de Jakub Żerdzicki en Unsplash
El aval ayuda con la entrada, pero no abarata la vivienda ni elimina los gastos:
| Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|
| Permite financiar más allá del 80 % habitual sin aportar un avalista personal. | Pides más dinero, así que pagas más intereses en total y la cuota es mayor. |
| El aval es gratuito para el comprador. | Los impuestos y gastos de la compraventa no se financian: necesitarás ahorros para cubrirlos. |
| Los nuevos límites de ingresos amplían el acceso en provincias caras. | No todas las entidades están adheridas ni aplican las mismas condiciones al resto del préstamo. |
| Puede permitir comprar antes si tus ingresos son estables. | Empiezas sin colchón de capital: si el valor de la vivienda baja, tu margen es menor. |
Además, el aval no cubre toda la vida del préstamo: según las condiciones publicadas de la línea, se limita a los primeros 10 años. Pregunta a la entidad cómo afecta a tu hipoteca.
Cuánto cuesta en realidad una hipoteca con aval ICO
Que el aval sea gratuito no significa que la operación salga barata: al financiar más, pagarás más intereses. Además, tendrás que asumir los impuestos de la compra (IVA y AJD en vivienda nueva, o ITP en segunda mano, según la comunidad autónoma), la notaría y el registro de la compraventa, y la tasación.
Para comparar ofertas, fíjate en la TAE de cada entidad, que incluye el tipo de interés y los gastos y productos vinculados, y revisa la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Puedes estimar tu cuota con nuestra calculadora de cuota mensual.
Cómo solicitar una hipoteca con ICO paso a paso
- Comprueba que cumples los requisitos de edad, ingresos de tu provincia y patrimonio.
- Calcula tu capacidad de pago y reserva ahorros para impuestos y gastos. Te ayudará nuestra guía sobre cuánta hipoteca puedes pedir.
- Elige una vivienda que no supere el precio máximo de tu comunidad autónoma.
- Acude a varias entidades adheridas: el aval se solicita a través del banco, no directamente al ICO.
- Compara las FEIN (tipo, TAE, vinculaciones, comisiones) antes de elegir.
- Firma ante notario tras el periodo legal de reflexión, con el aval incorporado a la operación.
¿A quién le conviene una hipoteca con aval ICO?
Encaja sobre todo en perfiles con ingresos estables y suficientes para la cuota, pero con pocos ahorros: jóvenes que pagan alquiler y quieren comprar su primera vivienda, o familias con hijos que llevan años sin poder reunir la entrada. Es menos adecuada si tus ingresos son variables o la cuota te dejaría sin margen para imprevistos. Más información en Nueva Hipoteca y en nuestra guía sobre avales ICO para hipotecas.
Preguntas frecuentes sobre las hipotecas con ICO
¿Hasta cuándo se pueden pedir las hipotecas con aval ICO?
Tras la adenda publicada en el BOE el 2 de julio de 2026, el plazo para formalizar operaciones se amplía hasta el 31 de diciembre de 2027.
¿El aval ICO asegura que me concedan la hipoteca?
No. La entidad analiza tu solvencia como en cualquier hipoteca y decide si concede el préstamo y en qué condiciones.
¿Qué ingresos máximos se permiten?
Con carácter general, 4,5 veces el IPREM por adquirente (37.800 euros brutos anuales), y hasta 7,5 veces en las provincias más caras, con incrementos por menores a cargo.
¿Puedo usarlo si tengo más de 35 años?
Sí, si tienes menores a cargo: las familias con hijos menores no tienen límite de edad en esta línea.
En resumen
Las hipotecas con ICO siguen disponibles hasta finales de 2027 y, desde junio de 2026, con límites de ingresos y patrimonio más amplios. Pueden ayudarte a superar la barrera de la entrada, pero implican pedir más dinero, pagar más intereses y reservar ahorros para impuestos y gastos. Antes de firmar, comprueba los requisitos vigentes, calcula tu cuota y compara varias ofertas por su TAE.
Si quieres revisar tu caso con un profesional, habla con un asesor.
Fuentes: BOE-A-2026-14404, Resolución de 23 de junio de 2026 (adenda del convenio MIVAU-ICO); ICO, nota «El Gobierno amplía el alcance de la Línea de Avales para la adquisición de primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo» (24 de junio de 2026); idealista/news, «Estos son los nuevos criterios de los avales ICO» (24 de junio de 2026). Datos consultados el 8 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
