10 cosas que debes saber antes de solicitar una hipoteca
¿Estás pensando en solicitar hipoteca? Si es así, debes saber que estás por iniciar un proceso que requiere prepararse y tener las cuentas claras. Al fin y al cabo, no todos los días compramos una vivienda.
Para este 2024, las previsiones son más favorables que en años anteriores. Con tipos de interés más estables, resulta más accesible obtener créditos hipotecarios, pues las condiciones de los bancos se tornan menos exigentes. Pero todo depende en gran medida de la evolución del mercado y los índices de inflación en el país.
En medio de un contexto alentador, es fundamental que conozcas algunos aspectos clave sobre las hipotecas antes de realizar tu solicitud ante el banco. A continuación, compartimos las 10 cosas que debes saber antes de solicitar hipoteca:
#1 Capacidad de endeudamiento
Uno de los primeros factores que evaluará el banco antes de concederte un crédito hipotecario es si estás en condiciones de pagarlo. Como norma general, las cuotas mensuales no deberían exceder el 35% de tus ingresos netos cada mes. Y la razón es muy sencilla, si sobrepasa ese porcentaje, significa que hay un alto riesgo de incumplimiento.
A modo de referencia, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) indica que, por cada 100.000 € de préstamo, la cuota a pagar es de 404 € mensuales. Es decir, al solicitar hipoteca de 250.000 €, las cuotas superarían los 1.000 €.
Recuerda que puedes utilizar simuladores de hipotecas online para tener una mejor idea del importe máximo al que puedes acceder y las cuotas mensuales. Y no olvides que, además de las cuotas, hay otros gastos asociados a la compra de la vivienda que debes asumir, como trámites e impuestos.
#2 Situación laboral
Si hay algo que los bancos valoran positivamente al solicitar hipoteca es una situación laboral estable. Contar con un contrato fijo en la empresa para la que trabajas o con varios años de antigüedad será mejor valorado, ya que es una forma de demostrar que no tendrás inconvenientes para pagar las cuotas a lo largo del tiempo.
#3 Evalúa diferentes alternativas
Cada entidad financiera maneja términos y condiciones diferentes para sus préstamos hipotecarios. Y no es que unas sean mejores que otras, sino que cada oferta se adapta a perfiles distintos. En ese sentido, es conveniente evaluar varias alternativas para ver cuál es la que te resulta más conveniente.
Entre los puntos a analizar de las distintas ofertas, considera los tipos de interés, comisiones, plazos de amortización, condiciones de vinculación, penalizaciones, entre otros.
#4 Porcentaje de financiación
Al momento de solicitar hipoteca, debes tener en cuenta que los bancos muy rara vez financian el 100% del precio total de la vivienda. En la mayoría de casos, los préstamos hipotecarios alcanzan el 80%. Eso significa que debes tener ahorrado el 20% restante, sumado a los gastos asociados, que suelen conformar un 10% extra.
La financiación por encima del 80% son factibles para perfiles que demuestren solvencia económica y alta capacidad de endeudamiento, o que cuenten con un aval hipotecario. Y también existen las hipotecas 100% con avales ICO, destinadas a jóvenes y familias sin ahorros, pero actualmente pocos bancos las ofrecen.
#5 Comisiones que cobran los bancos
Además de las cuotas e intereses de la hipoteca, existen distintos tipos de comisiones que los bancos podrían cobrarte. Recuerda que los bancos solo podrán cobrarte estas comisiones si es que están mencionadas en tu contrato. A continuación te nombramos las más habituales:
Comisión de apertura: es un pago que se realiza por concepto de trámites administrativos y puede ascender hasta el 1,5% del total del préstamo.
Comisión de subrogación: corresponde a gastos por trasladar la hipoteca a otra entidad. Equivale alrededor de 0% a 2% del crédito hipotecario.
Comisión por amortización anticipada: es una tasa que impone el banco por pagar todo o parte de la hipoteca antes de las fechas establecidas. Su valor es de 0% a 2% sobre la cantidad que pagas por adelantado.
Comisión de novación: deberás pagarla si es que decides cambiar los términos de una hipoteca con el banco. Oscila también entre el 0% y 2% sobre la deuda vigente.
#6 Plazos de la hipoteca
Otro punto a considerar es el tiempo que te tomará pagar tu hipoteca. Mientras más extenso sea, las cuotas serán más económicas, pero a la larga terminarás pagando más por concepto de comisiones e intereses. En el caso que optes por un plazo de amortización más corto, las cuotas serán más altas, pero las pagarás en menos tiempo y con intereses más bajos.
El plazo promedio para pagar una hipoteca en España está entre 25 y 30 años. El plazo que te otorgarán los bancos depende también de tu edad y los años de vida laboral que te queden antes de tu jubilación.
#7 Tipos de hipoteca
Al momento de solicitar hipoteca, notarás que existen 3 modalidades con distintas tasas de interés. Cada una tiene sus ventajas y desventajas, que deberás analizar según tus previsiones financieras.
Hipoteca fija: es aquella en que las cuotas siempre serán las mismas, independientemente del contexto o valor de la moneda. La ventaja es que te dará un mejor control sobre tus gastos.
Hipoteca variable: en este caso el monto a pagar se irá actualizando cada 6 o 12 meses (según tu contrato), en base a la suma de un diferencial acordado con el banco y el valor de un índice de referencia, como el Euríbor.
Hipoteca mixta: aquí pagarás un interés fijo durante una cantidad de años acordada con el banco. Transcurrido ese tiempo, el interés pasará a ser variable.
#8 Uso de avales
La principal garantía que ofreces al banco al momento de solicitar hipoteca es la propia vivienda que vas a adquirir. Pero ello no garantiza la obtención del crédito hipotecario. Si los bancos te niegan un crédito hipotecario, puedes recurrir al uso de avales de pago, ya sea otra propiedad a tu nombre (sin cargas) o el inmueble de un familiar. También puedes lograr que otra persona te avale con sus propios bienes.
Ten en cuenta que la figura del aval de pago conlleva riesgos, ya que si llegaras a caer en una situación de impago, los bienes de la persona que te avaló estarían en riesgo de ser embargados. Por ello, lo más recomendable es utilizar un aval sobre un importe determinado.
#9 Ayudas y subvenciones
El gobierno español ofrece algunas facilidades económicas para la compra de una vivienda, que se traducen en ayudas y subvenciones. Estas van dirigidas por lo general a jóvenes o familias con bajos ingresos.
Te recomendamos investigar cuáles son las opciones disponibles en tu Comunidad Autónoma y verificar si cumples con los requisitos para acceder a estas ayudas y subvenciones para solicitar hipoteca.
#10 Asesoría de un broker hipotecario
Como puedes ver, el proceso para solicitar hipoteca no es precisamente sencillo, ya que hay varios factores a considerar. Si no tienes claro si tu perfil es el adecuado o no tienes tiempo suficiente para evaluar las diferentes opciones disponibles, puedes recurrir a un broker hipotecario, que actúa como un intermediario para encontrar la hipoteca más adecuada para ti.
Un broker hipotecario analiza tu perfil y negocia con los bancos, para encontrar una hipoteca adaptada a tus necesidades. Y además, responderá a todas tus dudas para que sepas exactamente lo que estás firmando. Ideal para quienes tienen poco tiempo o quieren conseguir la mejor oferta disponible sin esfuerzo.
