Reunificar deudas en la hipoteca consiste en ampliar o rehacer tu préstamo hipotecario para cancelar con ese dinero otros préstamos, tarjetas o financiaciones, de modo que pases a pagar una sola cuota, normalmente más baja, a cambio de devolver esas deudas durante muchos más años. Puede aliviar el presupuesto mensual, pero casi siempre encarece el coste total y convierte deudas de consumo en deuda con la garantía de tu vivienda. En esta guía te explicamos cómo funciona, qué vías existen, qué cuesta y cuándo tiene sentido planteárselo.
¿Qué es reunificar deudas en la hipoteca?
La reunificación de deudas con hipoteca agrupa en un único préstamo con garantía hipotecaria el capital pendiente de la hipoteca y el de otras deudas: préstamos personales, financiación de un coche, tarjetas revolving o aplazamientos. El resultado es una sola cuota, un solo tipo de interés y un único plazo, que suele ser el de la hipoteca o incluso más largo.
La idea es sencilla: los préstamos al consumo tienen plazos cortos y tipos más altos, mientras que la hipoteca tiene plazos largos y tipos más bajos. Al estirar la deuda de consumo al plazo hipotecario, la cuota mensual baja. Lo que no baja, en la mayoría de los casos, es lo que pagas en total.
¿Por qué se habla ahora de reunificación de deudas?
El contexto de tipos ha cambiado en 2026. El BCE subió sus tres tipos oficiales 25 puntos básicos con efectos desde el 16 de septiembre de 2026, hasta situar la facilidad de depósito en el 2,50 %, y el euríbor a un año cerró septiembre en el 3,247 %, 1,075 puntos más que un año antes, según el Banco de España (nota del 1 de octubre de 2026). Para quien tiene una hipoteca variable, cada revisión al alza se suma a las cuotas de otros préstamos, y algunas familias buscan formas de ordenar sus pagos. Precisamente por eso conviene entender bien las consecuencias antes de dar el paso.
Cómo funciona: las tres vías habituales
Según tu situación y la de tu banco, reunificar deudas con hipoteca puede hacerse de tres maneras:
- Ampliación de capital con tu banco actual. Se firma una novación del préstamo en la que se aumenta el importe y, a menudo, el plazo. Te lo explicamos con detalle en nuestra guía sobre ampliar la hipoteca y en la de novación hipotecaria.
- Nueva hipoteca en otra entidad. Otra entidad concede un préstamo por el total, cancela la hipoteca anterior y las demás deudas. Implica cancelar el préstamo antiguo y constituir uno nuevo, con sus gastos.
- Préstamo con garantía hipotecaria de una entidad no bancaria. Existen empresas especializadas en reunificación. Comprueba siempre que el prestamista y el intermediario están inscritos en el registro correspondiente (Banco de España o comunidad autónoma) y compara su TAE con la de un banco: suele ser más alta.
Requisitos que suelen pedir las entidades
No existe un derecho a reunificar: es una operación de crédito nueva y la entidad analizará tu solvencia como si pidieras una hipoteca. Lo habitual es que revise:
- Valor de la vivienda y capital total. Se pide una tasación actualizada y la deuda total no debe superar el porcentaje del valor de tasación que admita la entidad.
- Ingresos estables y justificables (nóminas, pensión, declaración de la renta).
- Ratio de endeudamiento después de reunificar. Puedes estimarlo con nuestra guía del ratio de endeudamiento.
- Historial de pagos: impagos recientes o inclusión en ficheros de morosidad dificultan mucho la operación.
- Edad al final del préstamo, porque alargar el plazo puede llevar el vencimiento más allá de la jubilación.
Cuánto cuesta reunificar deudas con hipoteca: ejemplo ilustrativo
Veamos un ejemplo ilustrativo e hipotético (cálculo propio, cuotas con sistema francés). No es una oferta ni refleja condiciones de ninguna entidad, no incluye gastos de la operación ni comisiones y por eso no se indica TAE; los tipos se han supuesto iguales antes y después para aislar el efecto del plazo.
Supuestos: hipoteca pendiente de 120.000 € a 20 años con un tipo deudor hipotético del 3 % y un préstamo personal de 20.000 € a 5 años con un tipo deudor hipotético del 8 %.
| Escenario | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| Sin reunificar (hipoteca + préstamo personal) | 1.071 € (666 € + 406 €) durante 5 años; después, 666 € | 44.056 € |
| Reunificado: 140.000 € a 20 años al 3 % | 776 € | 46.345 € |
| Reunificado: 140.000 € a 25 años al 3 % | 664 € | 59.169 € |
En este ejemplo, reunificar a 20 años reduce la cuota en unos 295 € al mes, pero los intereses totales suben en unos 2.300 € porque los 20.000 € del préstamo personal pasan a devolverse en 20 años en lugar de en 5. Si además se alarga el plazo a 25 años, la cuota baja unos 407 €, pero se pagan unos 15.100 € más de intereses. A eso habría que sumar los gastos de la operación, y si el nuevo tipo es más alto que el de tu hipoteca actual (algo probable con el euríbor por encima del 3 %), el coste aumentaría todavía más.
Gastos que debes pedir por escrito
- Tasación de la vivienda.
- Notaría, registro y gestoría de la novación o de la nueva hipoteca, e impuestos según el caso.
- Comisión de apertura o de novación, si la hay.
- Comisiones por cancelar anticipadamente la hipoteca y los préstamos que se liquidan.
- Honorarios del intermediario, si interviene uno.
- Productos vinculados (seguros, cuentas) exigidos o bonificados.
Si la operación es una nueva hipoteca, la entidad debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) con la TAE y el coste total, y el notario debe asesorarte gratuitamente antes de la firma, como exige la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario. Si es una novación con tu banco, pide igualmente por escrito el coste total y la TAE resultante.
Ventajas e inconvenientes
| Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|
| Una sola cuota y una sola fecha de pago | Mayor coste total por el alargamiento del plazo |
| Cuota mensual más baja | Las deudas de consumo pasan a estar garantizadas con tu vivienda |
| Puede evitar retrasos y recargos en el corto plazo | Gastos de tasación, notaría, registro y posibles comisiones |
| Tipo normalmente inferior al de tarjetas o préstamos personales | Si vuelves a endeudarte, el problema se agrava |
¿Cuándo conviene y cuándo no?
Puede tener sentido si la cuota total compromete tu presupuesto de forma estructural, tienes deudas caras (por ejemplo, tarjetas revolving) y vas a dejar de usar esos créditos. También si la operación sirve a la vez para refinanciar la hipoteca en mejores condiciones globales.
Suele no compensar si el problema es puntual (en ese caso puede haber alternativas menos costosas, como negociar un periodo de carencia o amortizar con ahorro), si las deudas que quieres reunificar están a punto de terminar o si los gastos de la operación se comen buena parte del alivio mensual. Si tu dificultad viene del euríbor, revisa también las opciones para mejorar tu hipoteca sin ampliar capital.
Paso a paso para valorar la reunificación
- Haz una lista de todas tus deudas: capital pendiente, cuota, tipo, plazo y comisión por cancelación.
- Calcula cuánto pagas en total si sigues como estás.
- Pide al menos dos ofertas y compara la TAE y el coste total, no solo la cuota.
- Comprueba que el plazo no se alarga más de lo necesario y que podrás pagar si los tipos suben.
- Revisa la FEIN o la oferta escrita y aclara todas tus dudas con el notario antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reunificar deudas si tengo la hipoteca casi pagada?
Sí, es una situación habitual: hay más margen sobre el valor de la vivienda. Aun así, la entidad estudiará tu solvencia y volverás a tener una hipoteca a largo plazo.
¿Reunificar deudas baja siempre lo que pago en total?
No. Normalmente baja la cuota, pero al alargar el plazo los intereses totales suelen aumentar, además de los gastos de la operación.
¿Qué pasa si después no puedo pagar la cuota?
Al tratarse de un préstamo con garantía hipotecaria, un impago prolongado puede terminar en la ejecución de la vivienda. Por eso es importante dejar margen en el presupuesto.
¿Puedo incluir deudas con Hacienda o la Seguridad Social?
Algunas entidades lo admiten como finalidad del préstamo, pero depende de cada caso y de que existan embargos o cargas sobre la vivienda.
¿Es mejor reunificar con mi banco o con otra entidad?
Depende de las condiciones. Con tu banco suele bastar una novación, con menos gastos; otra entidad puede ofrecer mejor tipo. Compara siempre la TAE y el coste total.
En resumen
Reunificar deudas en la hipoteca puede ordenar tus pagos y reducir la cuota, pero a cambio de más años de deuda, más intereses en total y de poner tu vivienda como garantía de lo que antes eran préstamos de consumo. Con el euríbor en el 3,247 % en septiembre de 2026, compara bien antes de decidir. Si quieres revisar tus números con calma, habla con un asesor.
Fuentes: Banco de España, nota de prensa sobre el euríbor de septiembre de 2026 (1/10/2026); Banco de España, decisión de política monetaria del BCE (10/9/2026); Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE). Datos consultados el 14 de octubre de 2026.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta vinculante. La concesión de cualquier préstamo hipotecario está sujeta al análisis de solvencia. Antes de firmar, compara ofertas y revisa la TAE y todas las condiciones.
