La subrogación de hipoteca es una operación mediante la cual el titular de un préstamo hipotecario puede cambiar su hipoteca de una entidad bancaria a otra en busca de mejores condiciones financieras. Este proceso permite mejorar aspectos clave como el tipo de interés, el plazo de amortización o la eliminación de cláusulas desfavorables. A continuación, te explicamos cuándo y por qué puede ser una buena opción, además de todo lo que debes saber sobre esta operación.
¿Qué es la Subrogación Hipotecaria?
La subrogación hipotecaria es el proceso que permite a los titulares de una hipoteca transferir el préstamo de un banco a otro con el objetivo de mejorar las condiciones pactadas inicialmente. En lugar de solicitar una nueva hipoteca, se aprovecha la ya existente, modificando únicamente ciertos términos del contrato, como el interés o el plazo de devolución.
Ventajas de Subrogar la Hipoteca
- Reducción del tipo de interés: Uno de los principales motivos para realizar una subrogación hipotecaria es reducir el interés del préstamo, lo que puede traducirse en una cuota mensual más baja y, a largo plazo, en un ahorro significativo.
- Mejoras en el plazo de amortización: Otro beneficio es la posibilidad de ajustar el plazo de la hipoteca, ya sea para alargarlo y reducir la cuota mensual, o acortarlo para pagar menos intereses en el total del préstamo.
- Eliminación de comisiones o cláusulas: En algunos casos, se busca eliminar comisiones o cláusulas abusivas, como la cláusula suelo, que limitaba el beneficio de los tipos de interés bajos.
- Aprovechar ofertas más competitivas: Con el auge de la competencia entre entidades financieras, algunos bancos ofrecen condiciones más favorables para atraer a los clientes de otros bancos.
¿Cuándo conviene realizar la Subrogación Hipotecaria?
No siempre es conveniente realizar una subrogación de hipoteca. Para que la operación sea beneficiosa, hay que tener en cuenta una serie de factores clave:
1. Tipo de interés elevado
Si contrataste una hipoteca hace años con un tipo de interés más elevado que el que actualmente ofrecen los bancos, puede ser el momento adecuado para subrogarla y reducir la cuota mensual. En este caso, el ahorro total dependerá de la diferencia entre los tipos de interés y el plazo que quede por pagar.
2. El plazo restante de la hipoteca
Subrogar una hipoteca es más rentable cuando aún queda una parte significativa del plazo por amortizar, ya que en los primeros años del préstamo es cuando se paga una mayor parte de los intereses. Si te queda poco tiempo para pagar la hipoteca, el ahorro que puedes obtener con la subrogación será menor.
3. Comisiones y cláusulas abusivas
Si tu hipoteca incluye comisiones elevadas o cláusulas abusivas, como la ya mencionada cláusula suelo, subrogarla puede ayudarte a eliminar esas barreras y mejorar tus condiciones generales.
4. Gastos de la Subrogación
La subrogación no está exenta de gastos. Es importante tener en cuenta las comisiones de cancelación, los costos de tasación, notaría y gestoría. Estos gastos pueden influir en la decisión de si la subrogación es realmente rentable. Si los ahorros en intereses compensan estos costos, será una opción interesante.
Pasos para Subrogar una Hipoteca
El proceso de subrogación hipotecaria es relativamente sencillo, pero implica seguir una serie de pasos para asegurarse de que todo se realice de manera correcta:
1. Comparar ofertas
Lo primero es analizar las diferentes ofertas de subrogación disponibles en el mercado. Muchas entidades ofrecen simuladores en línea que permiten calcular el posible ahorro al cambiar de hipoteca. También es útil contar con el asesoramiento de un experto en hipotecas para evaluar las mejores opciones.
2. Solicitar la subrogación
Una vez elegida la oferta que más te convenga, deberás solicitar la subrogación hipotecaria en el nuevo banco. Este solicitará la documentación pertinente, como el contrato original de la hipoteca y el valor de tasación actualizado de la vivienda.
3. Tasación del inmueble
El banco que aceptará la subrogación deberá realizar una nueva tasación de la vivienda para asegurarse de que el valor actual de la propiedad cubre el importe pendiente del préstamo.
4. Notificación al banco original
El nuevo banco notificará a tu entidad financiera actual su intención de subrogar la hipoteca. El banco original tendrá 15 días para realizar una contraoferta e intentar retenerte como cliente ofreciendo mejores condiciones. Si decides aceptar esta oferta, no se realizará la subrogación.
5. Firma del nuevo contrato
Si decides seguir adelante con la subrogación, el siguiente paso es la firma de la nueva escritura de la hipoteca con la nueva entidad bancaria, en presencia de un notario.
Características que pueden cambiarse con la subrogación
A través de la subrogación de hipoteca, es posible modificar varios aspectos del contrato original, entre los que destacan:
- Tipo de interés: Cambiar de un tipo fijo a variable o viceversa, o reducir el porcentaje aplicado.
- Plazo de amortización: Ajustar el tiempo de pago de la hipoteca.
- Comisiones: Eliminar o reducir las comisiones por amortización anticipada, entre otras.
- Productos vinculados: Modificar los productos que tenías asociados a la hipoteca, como seguros o cuentas.
¿Cuándo merece la pena cambiar de hipoteca?
Existen situaciones en las que cambiar de hipoteca mediante la subrogación es más recomendable:
- Tipos de interés en descenso: Si el mercado ha experimentado una bajada en los tipos de interés y tu hipoteca tiene un tipo fijo elevado, cambiarla puede ahorrarte una suma importante.
- Mejora de tus condiciones económicas: Si tu situación financiera ha mejorado, podrías negociar condiciones más favorables, como reducir el plazo de amortización o el interés.
- Cláusulas desfavorables: En caso de que el contrato actual incluya cláusulas que te perjudican, como comisiones por amortización anticipada o cláusula suelo, subrogar la hipoteca puede eliminar estas barreras.
Costes asociados a la Subrogación Hipotecaria
La subrogación conlleva ciertos gastos que es importante considerar antes de decidirse. Entre ellos se incluyen:
- Comisión de subrogación: Algunos bancos cobran una comisión por permitir el cambio de entidad, aunque muchas entidades han eliminado esta penalización.
- Tasación de la vivienda: El nuevo banco necesitará una tasación actualizada del inmueble.
- Gastos notariales y de gestoría: Aunque estos suelen ser menores que los de una nueva hipoteca, siguen representando un costo adicional.
Elige la subrogación hipoteca estratégicamente
La subrogación de hipoteca puede ser una excelente oportunidad para mejorar las condiciones de tu préstamo hipotecario, ya sea reduciendo el tipo de interés, eliminando comisiones o ajustando el plazo de amortización. Sin embargo, es fundamental analizar detalladamente los costos asociados y comparar diferentes ofertas para asegurarte de que el cambio sea beneficioso. Cambiar de hipoteca puede generar un ahorro considerable a largo plazo, pero solo si se realiza en el momento adecuado y bajo condiciones favorables.
Puedes ponerte en contacto con nuestro equipo de expertos para analizar de manera profesional, si es conveniente optar por esta alternativa.
