El funcionamiento de una hipoteca es fácil de entender. Básicamente, es un préstamo que te otorga un banco para que puedas comprar una vivienda, dejando esa misma propiedad como garantía. Sin embargo, al momento de establecer las cuotas e intereses a pagar, es necesario
analizar los tipos de hipoteca que existen, para saber cuál es la más conveniente para ti.

Los préstamos hipotecarios más comunes entre los que puedes elegir son tres: fijo, variable y mixto. En este artículo te explicaremos cuáles son sus características y en qué se diferencian, a fin de que tengas las cosas claras y puedas tomar una decisión informada.

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Hipoteca fija

Una hipoteca fija es aquella en la que se aplica la misma tasa de interés durante todo el período que dure el préstamo. Por lo tanto, las cuotas que pagarás cada mes serán iguales, independientemente de las fluctuaciones del mercado o del euríbor.

Para que te hagas una idea, los intereses que se manejan en este tipo de hipoteca varían entre 2.5% y 3%, que son el promedio de los últimos años, aunque a futuro se espera que las tasas disminuyan debido a la elevada competencia que existe entre los bancos.

Ventajas

• Esta es una hipoteca ideal para ti si es que tienes un presupuesto ya definido y buscas estabilidad.
• Tendrás mayor tranquilidad al momento de planificar futuros proyectos financieros, ya que no necesitarás asumir posibles variaciones en las cuotas.
• Las hipotecas fijas suelen ser más económicas a largo plazo, ya que los plazos máximos de amortización suelen ser más cortos. Por lo tanto, la cantidad de cuotas es menor.

Desventajas

• Si las fluctuaciones del mercado son más favorables y los tipos de interés bajan, no podrás acceder a estos beneficios.
• Las cuotas mensuales tendrán un importe más elevado.
• Las comisiones por amortización anticipada son más altas en comparación con otros tipos de hipoteca.
• El tipo de interés, pese a ser fijo, podría aumentar si es que incumples las condiciones establecidas en el contrato.

Hipoteca variable

Las hipotecas variables funcionan de manera inversa a las fijas, pues el tipo de interés se irá modificando. En este caso, los intereses están compuestos por un diferencial fijo establecido por el banco y un índice de referencia, que en la mayoría de casos es el euríbor.

Según el acuerdo que logres con el banco, existirá un período determinado en el que el tipo de interés será el mismo, que por lo general es de seis meses y un año. En esos intervalos de tiempo se realizará una revisión para actualizar el tipo de interés, que puede ser mayor o
menor, según la situación del mercado.
En la actualidad, las hipotecas variables son las más solicitadas en España, ya que se ajustan al perfil de la mayoría de solicitantes.

Ventajas

• Existe la posibilidad de que pagues menos intereses a futuro, considerando que el euríbor tiene una previsión a la baja a futuro. Aun así, debes tener tolerancia al riesgo.
• Las cuotas iniciales suelen ser más reducidas. Es decir, resultarán más económicas a corto plazo.
• Las comisiones en general son menores, pese a que en los últimos años la diferencia se ha reducido en relación a otros tipos de hipoteca.
• Ofrecen períodos de amortización más largos, llegando hasta los 35 o 40 años en algunos casos.

Desventajas

• No tendrás plena certeza del valor de las cuotas que pagarás a lo largo de los años, por lo que podrías tener inconvenientes para planificarte en el plano financiero.
• Las hipotecas variables a la larga terminan siendo más caras, precisamente por los plazos de amortización prolongados.
• Se suele dar por sentado que las hipotecas variables favorecen más al banco que al cliente.

Hipoteca mixta

Las hipotecas mixtas combinan elementos de las de tipo fijo y variable. Al inicio, y durante un período -que suele variar entre uno a diez años- se te cobrará un tipo de interés fijo. Posteriormente, la hipoteca pasa a ser variable, y los intereses tendrán como punto de referencia al euríbor.

Este tipo de hipoteca es una alternativa para los créditos a largo plazo. Por ejemplo, si el préstamo está fijado para un período de 30 años, se puede aplicar el interés fijo durante los diez primeros años, y los 20 restantes tendrán uno variable.

Ventajas

• Es una opción ventajosa para personas que priorizan su estabilidad, pero prevén una posición que les permita asumir riesgos a futuro.
• Si la media del euríbor disminuye después del período inicial, accederás a cuotas más convenientes.

Desventajas

• El interés inicial es similar al de las hipotecas fijas, es decir, más elevado que las variables.
• La futura variación de las cuotas puede crear incertidumbre a largo plazo.

¿Qué esperar del euríbor?

Como mencionamos, el euríbor es el tipo de referencia más importante al momento de determinar los intereses en una hipoteca. Este término es el acrónimo de Tipo Europeo de Oferta Interbancaria, es decir, el tipo de interés al que las entidades financieras acuerdan prestarse dinero entre sí de forma hipotética.

Para que te hagas una idea, el total de contratos e instrumentos financieros que emplean el euríbor como punto de referencia está valorizado por encima de los 100 billones de euros.

En cuanto a las previsiones para el euríbor 2024, se prevé que los rangos oscilen entre 3% y 3.44%, lo que supone una disminución frente a los niveles que registró a finales del 2023, cuando llegó a marcar 4.16%. De cumplirse este rango, todavía estará alejado de los niveles
que alcanzó a mediados del 2022, pero supondría un alivio para quienes tengan hipotecas variables.

Entonces, ¿qué tipo de hipoteca debes elegir?

No existe una hipoteca que, a priori, sea mejor que otra, pues la elección dependerá de tus circunstancias personales y financieras.

Por ejemplo, si prefieres tener la certeza de que tu hipoteca no cambiará o tienes un perfil de riesgo, una hipoteca fija sería lo más adecuado para ti. Pero si estás dispuesto a asumir riesgos y consideras que el euríbor mantendrá su tendencia a la baja, entonces puedes optar por la
variable. Por último, si tienes una posición intermedia y piensas extender el crédito a largo plazo, la hipoteca mixta puede resultar la opción más conveniente.